Юрист для обманутых дольщиков
- Проверка договоров ДДУ,
- Составление исков, жалоб по взысканию неустойки, расторжению договоров, сопровождение дела при банкротстве застройщика,
- Защита прав дольщиков в споре с застройщиком.
Или позвоните нам прямо сейчас! Мы на связи!
Минусы ЖСК и как с ними справиться?
Минусы ЖСК обязан знать каждый, кто задумывается о вложении денег в стройку по договору ЖСК. В ЖСК вкладывать можно, но если вы точно понимаете, что и как делаете, владеете всей информацией.
Купить собственное жилье можно самыми разными способами, и одним из самых экономичных вариантов сегодня стало приобретение его непосредственно у застройщиков. Однако сделать это можно далеко не одним путем, и современные застройщики часто предлагают покупку квартиры через вступление в жилищно-строительный кооператив. Возникает закономерный вопрос: почему именно на этом варианте так старательно акцентируют внимание строительные компании? Действительно ли это настолько выгодно и настолько безопасно, как сами застройщики пытаются нам доказать?
Выгоды строительной компании
Если застройщики так сильно заинтересованы в схеме ЖСК, не нужно ломать голову над причиной такой страсти – это просто им выгодно. В чем же преимущество этой схемы для застройщика?
Первая причина кроется в том коридоре возможностей, который из законов выстроило для строительных компаний государство. И из всех возможных вариантов продать квартиры законных возможностей у застройщиков осталось только три: договор долевого участия, общепринято сокращаемый как ДДУ, жилищные сертификаты, а также договор накопления поев в рамках ЖСК. Ситуация дополнительно усложняется законом ФЗ-214: он рассматривает схему ДДУ как не имеющую никакого отношения к инвестициям – а раз так, то застройщик вынужден в стоимость предлагаемых квартир закладывать НДС, что сразу же поднимает эту стоимость как минимум на 18%. А вот ЖСК, с точки зрения юристов строительной компании, выглядит намного более привлекательно: заключение договора ЖСК с покупателем намного слабее регламентировано, а предлагаемые цены более привлекательны.
Вторая причина кроется в том же ФЗ-214. Его экспертные оценки сводятся к тому, что этот закон защищает покупателя намного более эффективно, чем схема ЖСК. Ведь гарантии и возможности защиты прав дольщика по закону достаточно широкие, а ЖСК формирует сам застройщик, причем намного раньше, чем в нем появится хотя бы один участник, и все документы по нему сделаны так, что максимально защищают именно строительную компанию.
Грамотный выбор ЖСК с минимальным риском
Как покупатель выбирает строящуюся недвижимость? На первом месте практически всегда – место расположения будущего жилья, его планировка, ценовая планка и сроки примерного завершения постройки. И только потом некоторые занимаются выяснением того, как построена схема продажи квартир. Если продажа построена по схеме ЖСК, то эксперты считают ее вполне безопасной только при соблюдении ключевого условия – предоставлении компанией всех документов, которые необходимы.
Начать изучение документов следует с их базового набора, на основании которого ведется само строительство. В этот набор включаются правительственное постановление, непосредственное разрешение на строительство, а также обоснование право собственности – либо по соответствующему свидетельству, либо по договору на аренду земельного участка.
Если вы не юрист, анализ документов при помощи интернет или советов знакомых сыграет для вас плохую службу. Не пожалейте времени дойти дойти до юридической консультации. Совет юриста ДДУ, анализ документов ЖСК: договора и устава - дадут ответы на все ваши вопросы.
Если с ними все в порядке – нужно переходить к изучению документов, в которых определяются отношения застройщика и ЖСК. Потому что эти самые ЖСК могут быть двух разновидностей. Самая безопасная разновидность – это когда и инвестором, и застройщиком выступает сам кооператив, ведь в этой ситуации уровень ответственности стройкомпании более высокий. А вот если ЖСК выступает только инвестором, а с застройщиком его связывает договор – начинают проявляться минусы ЖСК. Ведь в таком договоре может быть оставлена лазейка на тот случай, когда свои финансовые обязательства ЖСК исполнить не сможет. Это автоматически означает, что запланированное к передаче число квартир застройщик в этом случае этому ЖСК передавать совершенно не обязан, а значит – скорее всего и не будет передавать. Выяснить этот риск нужно, внимательнейшим образом изучив договор и выяснив, какие условия предоставляются застройщику для его расторжения.
Следующий значимый момент – возможность того, что квартира удорожает в ходе строительства. Здесь снова играет роль система взаимоотношений «застройщик-ЖСК». Никакое увеличение не возникнет в ситуации, когда это разные юридические лица, ведь все стоимостные показатели твердо и однозначно прописаны в договоре. А вот если они – одно лицо, то легальные минусы ЖСК покупатель может ощутить на себе, когда общее собрание примет неожиданное решение о том, что требуются обязательные дополнительные взносы.
Когда система взаимоотношений стала понятна, следует изучить положение о ЖСК и его устав. Ведь в них покупателя может ожидать множество удивительных открытий о том, как именно можно вступить в кооператив, в каком порядке получают квартиры, как из него выходят, какие платежи следует сделать при вступлении, какие средства возвращаются или не возвращаются в случае выхода.
В целом юристы сходятся во мнении о том, что минусы ЖСК являются очень существенными, ведь действие ФЗ-214 на него совершенно не распространяется, права потребителей тут совершенно не срабатывает, и в итоге – уже бывшему пайщику совершенно никакие неустойки не светят.
Как подстелить соломку и свести к минимуму минусы ЖСК?
Насколько бы серьезными ни были минусы ЖСК и насколько бы старательно стройкомпании не старались сделать ситуацию выгодной только для себя, можно минимизировать риски, если действовать грамотно. Грамотность в этом случае означает действовать так, чтобы о результате каждого действия у вас всегда оставалась соответствующая бумага.
Подали заявление о вступлении? Обязательно потребуйте расписку о том, что оно получено. Вы приняты в ЖСК? Позаботьтесь о том, чтобы на копии соответствующего заявления была проставлена должная пометка. Вас приняли на общем собрании и подтвердили это решением? Получите его заверенную выписку. Только действуя таким способом, можно убедиться в своем подлинном членстве в ЖСК – и только тогда нужно переходить к каким бы то ни было взносам.
ЖСК и ДДУ – в чем значимая разница?
Может сложиться впечатление, что риски и минусы ЖСК настолько велики, что от этой схемы лучше отказаться напрочь и искать вариант ДДУ. Однако специалисты утверждают, что такие поспешные решения к лучшей жизни не ведут, ведь риски примерно одинаковы в обоих случаях – просто эти риски проявляются в разных вещах.
Например, ДДУ в случае нарушения сроков сдачи квартиры застройщиком позволяет получить с него неустойку. Неплохо? Конечно. Вот только насколько это важно? Ведь по-настоящему принципиальным моментом становится получение собственного жилья, а в этом деле экспертные оценки говорят о большей эффективности именно ЖСК.
Распространенная ситуация, когда застройщики объявляют о собственном банкротстве и тем самым ставят под вопрос само получение квартиры, для случая ЖСК предоставляет очевидный выход – увеличить паи и довести постройку до завершения. А вот в случае ДДУ все будет сложнее, ведь дольщики должны сначала организовать все тот же ЖСК, потом для него получить права застройщика, и только потом довести стройку до точки – а ведь на все на это потребуется дополнительный год.
Но получить квартиру вовремя для членов ЖСК часто – настоящая проблема, ведь договора составляются обычно так, чтобы возможность для переносов сроков всегда была – любое количество раз. И никакие претензии в суд не помогут.
От системы взаимоотношений «застройщик-покупатели» будет зависеть то, можно ли будет привлечь кредитование. ДДУ никаких отсрочек не предоставляет, а вот ЖСК широким жестом предлагают такие рассрочки платежей длительностью до десятка лет! И для тех, кто покупает такие квартиры, это очень важный и значимый момент, ведь еще совсем недавно банки, едва заслышав, что дом строится по схеме ЖСК, мгновенно отказывали в любом кредитовании покупателям таких квартир.
И финальным различием ЖСК и ДДУ становится тот порядок, в котором на приобретенную квартиру в том или другом случае регистрируются права собственности - возникновение подобного права базируется на предоставляемом 218-й статьей Российского ГК основании, только для ДДУ срабатывает первый пункт этой статьи, а для ЖСК – четвертый. Для ДДУ дольщик должен получить лишь акт приема-передачи – все остальное у него уже при себе, а вот участник ЖСК, кроме этого акта, должен озаботиться еще и справкой о том, что его пай полностью выплачен.
Юристы по недвижимости ответят на ваши вопросы:
Помощь опытных юристов по недвижимости. Оформление недвижимости, проверка сделки, защита ваших интересов в суде. Бесплатные консультации юристов.
Проверка сделок купли-продажи
Независимый юрист по недвижимости полностью подстрахует сделку
Споры с застройщиками
Защита дольщиков в суде, споры с застройщиками, проверка сделок.