Закон 214
От чего не защитит закон 214

От чего не защитит закон 214?

Насколько надежна защита российского закона ФЗ-214?

Компания-застройщик и заключившее с ней договора дольщики не существуют отдельно друг от друга, и систему отношений между ними регулирует законодательство. Главным регулятором выступает известный российский федеральный закон 214, и хотя далеко не каждый застройщик досконально соблюдает его нормы, число аферистов в этой сфере явно поубавилось.

Каждая квартира в случае работы по этому закону реализуется на базе ДДУ - договора долевого участия. И несмотря на то, что ФЗ-214 защищает от многих проблем, всесторонней и полностью надежной защиты он дольщику не гарантирует.

Задайте вопрос юристу!

+7 (812) 904-34-26 защита юристов по недвижимости в спорах по ДДУ или ЖСК

На что действительно способен федеральный закон 214?

В первую очередь ФЗ-214 существенно повысил планку информированности покупателей. Еще бы – ведь теперь стройкомпания должна публиковать в открытом источнике весь объем своей проектной документации, предоставляя возможность заинтересованному покупателю с ней ознакомиться, выяснить все полезные для него технические характеристики, узнать проектировщика, генподрядчика и намеченные сроки сдачи.

Во-вторых, все «серые» схемы оказались под запретом, ведь каждый ДДУ теперь нужно регистрировать в Росреестре, причем – регистрировать обязательно. Благодаря такому подходу потенциальный потребитель может выбрать самый надежный из предлагаемых рынком объектов, направляет деньги на реальную стройку вместо фиктивной и получает право требовать то жилье, характеристики которого он заранее зафиксировал. Таким способом федеральный закон 214 защитил покупателей от не собирающихся вообще ничего строить мошенников, двойных продаж, не подкрепленной документами стройки, изменений в документации по ходу возведения, недобросовестной работы и срыва запланированных дат сдачи.

На что федеральный закон 214 оказался не способен

Как ни удивительно при снижении числа афер – до конца ФЗ-214 не решает ни одну важную проблему. По-прежнему остались вексельные схемы, а также договора соинвестирования или совсем уже туманные предварительные договоры купли-продажи. То, что стройкомпания начала возведение, абсолютно не означает, что все разрешения у нее есть, все требуемые сведения она опубликовала и участок постройки как раз предназначен для строительства жилья. Как вы думаете, при таком раскладе насколько серьезно можно относиться к срокам сдачи и насколько твердо можно быть уверенными в неизменности проекта? Не особенно, вплоть до того, что вся постройка может быть признана абсолютно незаконной.

Экспертные оценки профессионалов рынка недвижимости сходятся к единому мнению только в одном пункте: от «двойных» продаж федеральный закон 214 действительно защищает неплохо благодаря регистрации каждого ДДУ в Росреестре и, как следствие, прохождению жильем проверки на нахождение в собственности.

А вот нецелевое использование стройкомпанией средств закон изменил не особенно эффективно. Разумеется, ежеквартальные отчеты о числе проданных квартир и переданных дольщикам объектов, а также о размерах полученного финансового потока и потраченных средствах застройщик в контрольные органы исправно подает, однако для толковых финансистов растратить деньги на что угодно и не показать этого в отчетах не так уж и трудно. И, конечно же, никто не отменял убытки из-за банальной халатности или недобросовестности. См. Обманутые дольщики.

В прописанной в ФЗ-214 теории внести изменения в документы проекта стройкомпания может только в случае, если проведено согласование с дольщиком. Однако на практике покупатель может узнать о том, что предназначенная для него квартира «похудела» или «разрослась», только когда ему предложат за что-то доплатить. В отличие от согласования, сбор таких доплат идет очень активно и деятельно, а возвраты переплат делаются настолько неспешно, насколько это вообще возможно.

Задайте вопрос юристу!

+7 (812) 904-34-26 защита юристов по недвижимости в спорах по ДДУ или ЖСК

А что с гарантиями качества?

Помимо финансового вопроса и самого факта передачи, есть еще такая немаловажная тема, как качество приобретаемого жилья – она регулируется 7-й статьей федерального закона 214. Согласно ее положений, уровень качества передаваемого жилья должен соответствовать условиям ДДУ, документации проекта, нормам и правилам, существующим в современной строительной сфере, и требованиям всех действующих регламентов.

Жилье не отвечает требованиям? Тогда у дольщика появляется право никакие передаточные акты не подписывать. Более того, появляется и право потребовать о стройкомпании составить акт о том, что объект не соответствует, а также на выбор дольщика можно:

  1. потребовать устранения недостатков, причем в сроки, которые будут указаны в составленном акте несоответствия;
  2. потребовать уменьшения цены жилья на разумную величину;
  3. потребовать возмещения собственных убытков, которые появятся в случае, если недостатки будут устраняться собственными силами и средствами.

Практически всегда устранение дефектов, как и выплаты компенсаций, стройкомпания затягивает как только возможно. В этом случае у дольщика появляется законная возможность разорвать договор в одностороннем порядке, потребовав при этом вернуть собственные средства. В любом случае этот вариант реализуется через судебные инстанции, и не исключено, что средства удастся вернуть не в полном объеме.

Полезно помнить, что на жилье тоже существуют гарантийные сроки: на инженерное оборудование помещений они составляют три года, на само помещение – пять лет. Если недостатки проявили себя после заселения, то по закону они либо устраняются застройщиком либо возмещаются компенсацией. Однако фактически получается, что и то, и другое зависит исключительно от того, насколько порядочен застройщик.

Если стройкомпания срывает сроки сдачи, то федеральный закон 214 по этому поводу определяет для застройщика пеню величиной за каждый день просрочки в одну стопятидесятую ставки рефинансирования ЦБ РФ. При стандартном полугодовом сроке задержки сдачи получается достаточно приличная сумма.

Однако даже если неустойка уплачена, это вовсе не означает, что новый срок станет последним. Согласно ФЗ-214, ничего не мешает застройщику перенести сроки сдачи снова, главное – предварительно предупредить об этом дольщиков. Хотя, конечно случается и так, что застройщик и рад бы передать сделанное, да сторонние организации тянут с работой, например – не проводят коммуникации. Но такая ситуация не так уж и часто встречается.

Юридическая консультация для дольщиков проходит у нас в офисе. Защита прав дольщиков - одно из основных направлений деятельности нашей компании. Консультация юриста проходит в офисе бесплатно.

Задайте вопрос юристу!

+7 (812) 904-34-26 защита юристов по недвижимости в спорах по ДДУ или ЖСК

Юристы по недвижимости ответят на ваши вопросы:

Подробно

Помощь опытных юристов по недвижимости. Оформление недвижимости, проверка сделки, защита ваших интересов в суде. Бесплатные консультации юристов.

Проверка сделок купли-продажи недвижимости

Проверка сделок купли-продажи

Независимый юрист по недвижимости полностью подстрахует сделку
Споры с застройщиками

Споры с застройщиками

Защита дольщиков в суде, споры с застройщиками, проверка сделок.
Плюсы и минусы ипотеки

Всё об ипотеке

Плюсы и минусы ипотеки с точки зрения юристов. На что обращать внимание.
Обман при покупке квартиры

Обман при покупке квартиры

Основные виды мошенничества при покупке квартиры. Не попадайтесь!