Юрист для обманутых дольщиков

- Проверка договоров ДДУ,
- Составление исков, жалоб по взысканию неустойки, расторжению договоров, сопровождение дела при банкротстве застройщика,
- Защита прав дольщиков в споре с застройщиком.

Задайте вопрос адвокату!

Или позвоните нам прямо сейчас! Мы на связи!

Зачем вступить в ЖСК?

Зачем пайщику нужно вступить в ЖСК или возрождение кооперативного движения.

Жилищный вопрос – одна из самых серьезных отечественных проблем на протяжении последнего столетия. И какие бы меры для ее решения не предпринимались, какие бы усилия не прикладывались – острота ее не снижается никак. Это один из немногих рынков, на котором даже самые серьезные экономические спады лишь слегка сглаживают преобладание спроса над предложением, и число желающих приобрести недвижимость по-прежнему остается большим.

Причем до начала нового тысячелетия на этом рынке был острейший дефицит предложений, которые позволяли бы получить жилье тем, у кого в распоряжении нет полной суммы. Этот огромный пласт потребителей был способен оплатить собственное жилье лишь частично, однако имел возможность более-менее стабильно делать выплаты в течение ряда лет. Предложить этим потребителям жилье, которое они могли бы закрепить за собой первоначальной выплатой и рассчитываться за него в дальнейшем до полного погашения без банковских кредитов, могли ЖСК – но из-за жесткого законодательства они давно были позабыты.

Причина такого забвения проста: ЖСК приобрели популярность в период расцвета кооперативного движения, и в эту сферу строительства желающие построить квартиру привели огромный финансовый поток. И огромные деньги быстро привели к тому, что главы кооперативов пустились во всевозможные махинации, пайщики их начали разоблачать, громкие судебные процессы прокатились по стране волной. И в итоге были введены жесткие поправки в законодательстве, которые сделали условия работы ЖСК настолько жесткими, что они быстро пошли на убыль и были забыты.

Однако проблема жилья от такого ужесточения не исчезла, а инвестиционный механизм ЖСК был слишком привлекательным, чтобы отбросить его окончательно. И именно поэтому в 2010 году отечественный закон 214-ФЗ был скорректирован несколькими поправками, которые предоставили застройщикам возможность снова вернуться к продаже квартир посредством ЖСК.

Правовое регулирование ЖСК

Существование и функционирование ЖСК регулируется двумя кодексами. Российский ЖК регулирует их работу в своей 110-й статье, где приводит их определение. Согласно кодексу, таким кооперативом считается сформированное на добровольных началах объединение граждан, а также юрлиц, созданное для строительства многоквартирного жилого дома, его реконструкции или управления. В отечественном ГК теме посвящена 116-я статья. Важной особенностью ЖСК является то, что вступить в ЖСК можно начиная с 16-летнего возраста, и своих целей участники кооператива достигают при помощи только своих собственных средств.

Создание ЖСК

Фактически для того, чтобы создать ЖСК нужно желание любых нескольких человек это сделать – российский ЖК примерно так это и формулирует. Эти несколько человек становятся учредителями, собираются на общее собрание, голосуют за создание ЖСК и тем самым становятся его первыми членами. Собрание оформляет свое первое решение протоколом, кооператив проходит госрегистрацию, приобретает статус юрлица – и может начинать деятельность на законной основе.

И начинается деятельность обычно с формировании устава – ключевого документа работы ЖСК, где указано его наименование и местонахождение, цель и предмет деятельности, способы вступить в ЖСК и выйти из него, внесение паев и выплаты взносов, порядок решения оргвопросов, а также, что принципиально важно во многих случаях – ответственность кооператива и пайщиков за нарушениие своих обязательств.

Минимальным числом участников ЖСК стала численность в пять человек, а максимальная цифра ограничивается числом жилых помещений, которые предполагает проект запланированного к постройке дома. Если число участников ЖСК не превышает полусотни, его высшим органом управления становится общее собрание, а если превышает – конфедерация. Высший орган избирает руководящее всей текущей деятельностью правление и контролирующую структуру – ревизионную комиссию.

Орган контроля ЖСК

Таким органом, как уже было сказано, становится ревизионная комиссия, которая не более чем на три года выбирается общим собранием. В задачу комиссии входит как минимум однократно в год проводить ревизионную проверку хозяйственной и финансовой деятельности ЖСК, а также делать проверки вне плана абсолютно в любой момент. Результаты и тех, и других проверок предоставляются избравшему комиссию общему собранию.

Легко ли вступить в ЖСК и как это сделать?

Все, что действительно нужно сделать для того, чтобы вступить в ЖСК – подать заявление о своем приеме, и сделать это может абсолютно любой желающий. Но не любой становится участником ЖСК – ведь общее собрание должно рассмотреть заявление и утвердить его, и для этого у собрания есть один месяц. В случае утверждения для того, чтобы вступить в ЖСК, нужно будет уплатить вступительный взнос – и с момента уплаты членство считается состоявшимся.

Получение жилья

Если с тем, как вступить в ЖСК, все понятно, то вот с получением квартиры неясностей хватает – потому что российский ЖК этот вопрос никак не регламентирует и оставляет его на откуп уставу кооператива. Хотя одно основание ЖК РФ все же приводит: основанием для вселения для пайщика становится, как ни парадоксально, решение, которое выносит по этому поводу общее собрание, а вовсе не до конца проведенное внесение средств.

Пай и помещение – в чем разница и опасность?

Многие считают, что кооперативный пай – это и есть предоставляемое пайщику помещение. Однако фактически пай и помещение – далеко не одно и то же. Секрет тут вот в чем. Построенный дом делится между всеми пайщиками так, чтобы каждый из них получил для жилья изолированное помещение. Или - часть помещения, которую можно путем перепланировки или переустройства превратить в такое помещение. И далеко не всегда подобное «изолированное помещение» - квартира, а уж о том, что разделение пройдет только в судебной инстанции – и говорить не приходится.

Само по себе право собственности на жилье пайщик может оформить только тогда, когда полностью осуществил все выплаты. И есть еще один интересный нюанс: насколько велика пропорция общей площади его жилья относительно общей площади всего дома, настолько же простирается и его ответственность за все нежилые помещения этого дома. Так что к таким нюансам надо быть готовым.

Возможности для выхода из ЖСК

Насколько бы большим ни было число желающих вступить в ЖСК, всегда найдутся и те, кто хотел бы его покинуть. Сделать это настолько же просто, как и вступить – достаточно простого заявления. А вот с финансовой стороной могут быть сложности: при неполной выплате паевого взноса средства должны быть ему возвращены, но когда это случится и какие условия при этом будут соблюдаться – зависит от кооперативного устава.

Есть ли у ЖСК возможность отнять жилье у пайщика?

Такая возможность есть. Случиться это может в ситуации, когда будучи членом ЖСК пайщик выплатил свой взнос не в полном объеме, общее собрание приняло решение об его исключении, ведь обязательства он грубо не выполнил, и тогда получение квартиры для него становится крайне сомнительным.

Какие механизмы продажи квартир предоставляет застройщику современное законодательство?

Поправки к российскому закону ФЗ-214 предоставили стройкомпаниям только три возможности продавать построенные ими квартиры.

Во-первых, они могут воспользоваться описанной схемой ЖСК или ЖК.
Во-вторых, они могут выпустить особые жилищные сертификаты. Они представляют собой фактически облигации, которые и за своим владельцем закрепляют законное право на получение жилья от стройкомпании.
В-третьих, они могут воспользоваться схемой ДДУ.

Что нужно сделать, чтобы риски участия в ЖСК стали минимальными?

Считается, что функционирование ЖСК сегодня приобрело значительную степень законодательной регламентации. Однако насколько это верно, можно судить по одному простому факту: подавляющее большинство банковских структур не предоставляет кредитование в том случае, если эти средства планируется направить на приобретение жилья по схеме ЖСК. Причина такого отношения проста – банки считают эту схему и ненадежной, и непрозрачной. Так что если уж принято решение вступить в ЖСК, нужно внимательно изучить его устав, прописанные в нем права и обязанности ЖСК, а также санкции за невыполнение обязанностей и штрафы за нарушение обязательств.

Однако подобный устав мог составить настоящий специалист, и непрофессионал может не увидеть предусмотренных в нем ловушек и лазеек. Именно поэтому самым разумным решением будет предоставить документы ЖСК квалифицированному юристу – только он сможет грамотно указать на возможные риски и проблемы и уберечь от ошибочных шагов и потери денег.

Если вы рассматриваете возможность вступления в ЖСК, обратитесь к нам, юристам по ДДУ. Проверить проект договора с ЖСК - необходимо. Разумнее всего доверить эту проверку тем юристам, которые имеют судебный опыт - нам. На протяжении многих лет мы ведем переговоры с ЖСК для наших клиентов, проверяем документы ЖСК, защищаем интересы клиентов в суде с ЖСК. Чтобы вы не сделали ошибки, вложив деньги в стройку по ненадежному договору, не поленитесь обратиться за юридической консультацией!

Задайте вопрос, мы в онлайне!

+7-981-714-95-98 защита юристов по недвижимости в спорах по ДДУ или ЖСК