---

Взыскание по ДДУ с застройщика в пользу дольщика

1. Права дольщиков по ДДУ
2. Как добиться взыскания по ДДУ неустойки с застройщика?
3. Как рассчитать неустойку по ДДУ
4. Какие убытки при просрочке передачи квартиры?
5. Как правильно дольщику готовиться к суду?
6. В какой суд подать иск на взыскание по ДДУ?
7. Что такое штраф 50 % от неустойки
8. Юристы по ДДУ
9. Как получить реальные деньги - взыскание по ДДУ с застройщика - на свой счет?

Договор долевого участия – один из удобных и выгодных способов приобретения квартиры в новостройке. По данному договору организация-застройщик привлекает средства дольщиков (покупателей), возводит на них жилой объект, вводит его в эксплуатацию и передает квартиры дольщикам. Такая процедура строительства регулируется законодательством, которое в приоритете призвано защитить права граждан-участников строительства. При нарушении этих прав к застройщику применяется взыскание по ДДУ.

---

---

Права дольщиков по ДДУ

Основное право заключается в том, что дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть договор с организацией, ведущей строительство. Но это возможно только при определенных условиях:

1. Срок передачи жилья дольщику нарушен более, чем на 2 месяца.
2. Застройщик игнорирует свои обязанности по ДДУ.
3. Строительство объекта приостановлено.
4. Возведенный объект имеет недостатки.
5. Параметры жилья отличаются от заявленных в договоре.

Все вышеперечисленные действия застройщика предоставляют дольщику еще одно важное право – требовать восстановления своих нарушенных прав в виде:

1. Устранения выявленных недостатков.
2. Снижения цены на жилье.
3. Возмещения расходов, произведенных на устранение недостатков самим дольщиком.
4. Уплаты неустойки.

Также участники строительства могут в любое время знакомиться со всеми разрешениями, заключениями, финансовыми сметами и проектной документацией.

---

---

Как добиться взыскания по ДДУ неустойки с застройщика?

Неустойка – сумма, подлежащая выплате обманутому дольщику застройщиком при ненадлежащем исполнении последним обязанностей по ДДУ, в том числе, при несвоевременной передаче жилья.

Важно! Право на взыскание по ДДУ возникает у долевых участников при несоблюдении сроков получения ими квартир, а не сроков завершения строительства или получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Для получения пеней с застройщика предусмотрено два способа:

1. Претензионный – составление претензии и направление ее организации, ведущей строительство объекта.
2. Исковое производство по процедуре, предусмотренной гражданско-процессуальным законодательством (подготовка иска и направление его в суд, процессуальное слушание и вынесение решения).

Как рассчитать неустойку по ДДУ

Порядок определения размера неустойки установлен Федеральным законом от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Формула для расчета неустойки имеет вид:

1/150 * СР * КДП * ЦД,  где

• СР – ставка рефинансирования ЦБ РФ,
• КДП – период просрочки,
• ЦД – стоимость жилья по ДДУ.

Важно! Поскольку недвижимость может стоить не один миллион рублей, то и неустойка получается отнюдь не маленькой.

Пример. Застройщик по договору ДДУ обязан ввести жилой дом в эксплуатацию во 2-м квартале 2019 г., т.е. до 30 июня. Выполнение обязательств перед дольщиками происходит не позднее двух месяцев с момента получения этого разрешения, т.е. до 31 августа. Застройщик отдает жилье вкладчикам 1 октября. Период просрочки в этом случае составит 31 день (с 1 сентября по 1 октября включительно). За это количество дней дольщик вправе получить неустойку. Если стоимость квартиры по ДДУ составляет 3 450 000 руб., то неустойка составит 1/150*0,01*3450000*31 = 64170 руб.

Какие убытки при просрочке передачи квартиры?

При нарушении прав дольщика в части сроков передачи жилья, он может претендовать не только на взыскание по ДДУ, но и на компенсацию убытков, сопряженных с этим обстоятельством. Живущий на съемной квартире может потребовать возмещения суммарной стоимости арендной платы за весь период просрочки. А если гражданином оформлен ипотечный кредит под повышенный процент (до получения права собственности на жилье), он вправе требовать компенсации этого процента.

Все понесенные расходы дольщику необходимо подтвердить соответствующими документами.

---

Как написать претензию застройщику?

Чтобы произвести взыскание по ДДУ и получить все положенные по закону суммы, требуется придерживаться определенного алгоритма действий. Для начала следует составить претензию в адрес застройщика. В ней требуется отразить факт несоблюдения сроков, привести формулу расчета неустойки и указать законодательный акт, регулирующий эту ситуацию, а также прописать реквизиты счета в банке для добровольного перечисления неустойки застройщиком. Бумага подписывается гражданином и отправляется ценным письмом с описью вложения.

Важно! Не следует лично передавать претензию представителю застройщика. Даже если он сделает на втором экземпляре отметку о получении, доказать в суде факт вручения документа надлежащему лицу станет невозможно.

---

---

Как правильно дольщику готовиться к суду?

При отсутствии ответа на претензию или при отказе виновной организации в добровольном порядке произвести расчет с гражданином, у последнего появляются все основания обратиться в суд. Для этого необходимо:

1. Подготовить исковое заявление.
2. Уплатить госпошлину (при цене иска более 1 млн. руб.).
3. Собрать доказательную базу:
   • - договор долевого участия;
   • - платежки о внесении платежей по договору;
   • - претензию с уведомлением о ее получении застройщиком;
   • - доказательства сопутствующих убытков – договор аренды и документы о вносимых платежах, ипотечный договор со справкой банка об уплаченных суммах и т.п.

Копию иска и всех приложений к нему следует отдать ответчику на предварительном слушании.

---

В какой суд подать иск на взыскание по ДДУ?

Исковое заявление направляется в районный суд, причем возможно три варианта:

1. По месту регистрации организации-застройщика.
2. По месту исполнения ДДУ.
3. По месту жительства истца.

Важно! Последний вариант наиболее предпочтителен, поскольку строительная фирма может быть зарегистрирована в другом регионе, а место исполнения договора судьи не всегда соотносят с местом расположения недвижимости и могут направить документы в другой суд.

Важно! При больших размерах неустойки имеет смысл обращаться в арбитражный суд. Юридическая практика подтверждает, что разбирательство в арбитражном суде происходит быстрее по времени, а запрашиваемая сумма взыскания не уменьшается. В суде общей юрисдикции эта сумма может снижаться с применением0 статьи 333 ГК РФ.

Что такое штраф 50 % от неустойки

Если по истечении 10 рабочих дней после получения претензии организация, нарушившая права гражданина, не перечисляет неустойку добровольно, гражданин получает право на еще одну выплату – штраф 50% от суммы неустойки.

Штраф назначается судом в ходе разбирательства и только при условии, что истец подтвердит факт направления претензии ответчику и факт получения последним этого документа.

Штраф выплачивается дольщику наряду с пеней, компенсацией убытков и возмещением стоимости услуг юриста при привлечении такового.

---

---

Юристы по ДДУ

Если взаимодействие граждан и фирмы-застройщика происходит в рамках договора, зарегистрированного в установленном порядке в Росреестре, то взыскание по ДДУ не вызывает особых затруднений.

Однако строительные компании очень часто стремятся обойти закон и обезопасить себя от выплаты различных неустоек. Вместо подписания ДДУ они организуют жилищные кооперативы или убеждают участников подписывать незарегистрированный договор.

Для дольщика, попавшегося на эту уловку, получить деньги за просрочку становится очень нелегко. В этой ситуации лучше обращаться к профессиональным юристам. Они обеспечат законную защиту дольщиков в случае, когда строительные компании не выполняют предусмотренные договором обязанности.

Как получить реальные деньги - взыскание по ДДУ с застройщика - на свой счет?

В соответствии с Гражданско-процессуальным кодексом судебное решение оформляется 5 рабочих дней. Но фактически на это действие нередко уходит более двух недель. Через месяц с момента его изготовления оно вступает в силу, если не было обжаловано ни одной из сторон.

Для обеспечения выполнения застройщиком судебного решения следует получить исполнительный лист. Чтобы получить взыскание по ДДУ быстрее и непосредственно на свой счет, лучше действовать через банк.

Важно! Закон предоставляет право взыскателю самостоятельного обратиться в банк должника для получения денежных сумм по исполнительному листу.

Для этого необходимо:

1. Найти счет строительной организации, на котором хранятся средства. Это можно сделать в отделе продаж, если застройщик еще занимается реализацией жилья, либо же в ФНС при наличии исполнительного листа. Следует также внимательно изучить всю документацию по Договору долевого участия - письма, акты сверок и пр. В них могут содержаться реквизиты строительной фирмы, в том числе, указан действующий счет.


2. Обратиться в банк застройщика, предоставить исполнительный лист и написать заявление о переводе средств со счета строительной организации на счет взыскателя. Как правило, срок перечисления составляет 7-10 дней с даты обращения в банк, если, конечно, средств на счете организации достаточно.

Если не удастся получить необходимые сведения в налоговой службе или возникнут проблемы с банком, причитающиеся суммы можно получить в процессе исполнительного производства.

Отправляясь в службу судебных приставов, важно осознавать, что это самый долгий и наименее эффективный способ получения присужденной неустойки. Судебные приставы работают медленно, при этом их действия необходимо постоянно контролировать лично взыскателю или его представителю, иначе шансы на получение денег становятся почти равны нулю.

---

---