---

Стоит ли вкладываться в ЖСК?

Стоит ли вкладываться в ЖСК – какие риски существуют у пайщиков Жилищно-Строительных Кооперативов? Разумно ли вкладывать свои средства в новостройки по схеме ЖСК?

Юристам Законного Права вопросы по ЖСК поступают каждый день. Обращаются те, кто решает для себя вопрос - вступать или не вступать в ЖСК, те, у кого назревает спор по взысканию денег с ЖСК, те, кто решил выйти из членства в Жилищно-Строительном Кооперативе, но не знает, как это сделать правильно, на выгодных для себя условиях. На все вопросы мы отвечаем - консультация юриста по ДДУ в офисе Новосибирска к вашим услугам!

---

---

---

Перипетии истории ЖСК

В наследство от ушедшего в прошлое СССР нам досталось очень многое, и в числе прочего – неразрешимая проблема жилья. Попытки ее решить еще в советское время привели к появлению жилищно-строительных кооперативов, и история их была в самом буквальном смысле наполнена взлетами и падениями.

Старт кооперативов пришелся на двадцатые годы прошлого века, когда новой власти потребовалось огромное количество нового жилья, а средств на него не было. Однако суровый 37-й год поставил на их расцвете точку и ликвидировал их все – частная собственность была совершенно не в моде и искоренялась всеми способами.

Однако потребность в жилье не исчезала никуда, а средств все так же не было – и через двадцать лет ЦК КПСС в поисках удобного решения этой проблемы снова принял решение о возрождении ЖСК. Схема ЖСК оказалась очень популярной - ведь с ее помощью каждый, у кого недоставало средств для приобретения квартиры, мог купить ее именно посредством ЖСК. Привлекательность способа была еще и в том, что он позволял обойтись без дорогостоящего банковского кредитования в обстановке постоянного роста цен: вступивший в ЖСК в течение очень длительного срока (до двадцати лет) спокойно и без спешки выплачивал беспроцентный остаток и пользовался рядом других льгот. Квартиры по этой схеме оказывались удивительно дешевыми, однако доля такого строительства в его общей структуре так и не превысила 8-процентного уровня. Причина проста: популярность и огромное число преимуществ ЖСК быстро сформировали гигантскую очередь из желающих это сделать, в которой нужно было отстоять много лет. А увеличивать число кооперативов государство не собиралось.

Привлекательность схемы и финансовый поток, который рекой полился в такие кооперативы, ожидаемо привел к тому, что руководители ЖСК увлекались махинациями и становились фигурантами громких и обсуждаемых дел. Это привело к резкому росту недоверия в отношении такого способа приобрести крышу над головой, и в советские времена он сам по себе практически сошел на нет.

Однако в начале нового тысячелетия произошло его чудесное воскрешение. И причиной этого стал ряд поправок, которыми в 2010 году пополнился отечественный закон ФЗ-214. Схема ЖСК не просто воскресла, а самым стремительным образом вновь взлетела на вершины популярности и оказалась исключительно востребованной среди других возможностей построить себе жилье.

Что такое ЖСК?

ЖСК – это образовавшееся на добровольной основе объединение граждан, целью которого становится постройка многоквартирного дома, его реконструкция или управление. Вместе с новыми поправками к ФЗ-214 он открыл дорогу не только для желающих приобрести таким способом свою крышу над головой, но и для застройщиков, которые раньше не могли или не хотели продавать свои новостройки по другим схемам.

Благодаря законодательным нововведениям, у застройщиков появилась великолепная возможность миновать все проблемы закона о долевом участии: с одной стороны, они могут совершенно спокойно продать квартиры задолго до того, как получают даже разрешение на строительство, а с другой стороны – могут затягивать это строительство достаточно долго и не опасаться никаких штрафов. О популярности схемы ЖСК может свидетельствовать статистика: в столице именно так строится пятая часть жилья, а в области эта величина колеблется в районе 8%.

---

---

Регулирование ЖСК

Прежде, чем вкладываться в ЖСК, следует выяснить важный правовой момент. Регулируется деятельность этих кооперативов российскими кодексами: в ГК этой тематике отведена 116-я статья «Потребительский кооператив», а в ЖК – статья «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы». Но полезно не забывать, что и один, и другой источники правового регулирования ЖСК содержат только самые общие моменты. И именно поэтому принципиально важным для каждого участника ЖСК становится кооперативный устав и договор.

Как появляется ЖСК?

ЖСК начинается с решения. Практические любые физлица способны стать учредителями ЖСК, и они на своем собрании принимают решение об организации этого кооператива. Ограничений для этих физлиц нигде не прописано: российский ЖК говорит о том, что вправе принять участие в собрании учредителей физлица, которые желают этот ЖСК организовать – и все. Разумеется, принятое решение фиксируется на государственном уровне: оно оформляется протоколом, а вновь образованный ЖСК должен в обязательном порядке пройти государственную регистрацию и также обязательно получить статус юридического лица.

Получив регистрацию и статус, учредители формируют кооперативный устав. Помимо названия и местонахождения ЖСК, в таком уставе описывается порядок, в котором в кооператив можно вступить и выйти из него, а также деятельность ЖСК, порядок внесения паевых взносов, порядок их выплаты и ответственность каждой стороны в случае, если она нарушит свои обязательства.

Управляется ЖСК собранием членов, но текущая его деятельность отслеживается и контролируется правлением, а как хозяйственная и финансовая сторона дел проверяется ревизионной комиссией. Однократно в год такая комиссия предоставляет общему собранию отчет о том, как прошла текущая проверка деятельности.

---

Вход и выход из ЖСК

Для того, чтобы вкладываться в ЖСК, в него нужно вступить, и сделать это совершенно нетрудно. Желающий пишет заявление, общее собрание в течение месяца его рассматривает и утверждает. Как только утверждение произошло, новый участник должен уплатить вступительный взнос – и с момента уплаты он становится членом выбранного им ЖСК. Чтобы получить свидетельство права собственности на помещение, нужно вкладываться в ЖСК до полной выплаты пая – только тогда это становится возможным.

Выйти из ЖСК тоже нетрудно – достаточно написать соответствующее заявление. В случае, если свой паевой взнос он выплатил не полностью, внесенная сумма должна быть ему возвращена, однако с условиями и сроками все может быть непросто – они прописываются в уставе ЖСК и могут быть различными.

Стоит ли вкладываться в ЖСК: преимущества и недостатки

Решение вкладываться в ЖСК должно быть обдуманным, поэтому полезно взвесить не только уровень преимуществ, но и степень проблемности недостатков и весь спектр возможных рисков. Но, безусловно, выгода ЖСК для пайщика есть.

Самых весомых плюсов у ЖСК два. Первый – возраст вступления: стать членом ЖСК, в отличие от более жестких условий ДДУ, можно уже с момента достижения 16-летия. Учитывая, что клиенту в таком возрасте даже самая лояльная банковская структура ипотечного кредита не предоставит, в ДДУ он взнос сделать не сможет, а вот в ЖСК ситуация проще.

Второй плюс – постепенность гашения пая. Ипотека – дело очень обременительное, ведь она требует многолетней выплаты очень высоких процентов. А если вкладываться в ЖСК, пай можно без выплаты высоких процентов спокойно гасить очень долгий период времени.

Но при весомых плюсах у схемы ЖСК столь же весомые минусы, и связаны они с денежными вопросами. Каждый пайщик обязан платить не только вступительный взнос, но и взносы ежемесячные. Если средства кооператива для завершения строительства оказались недостаточными, то ответственность по долгам возлагается на пайщиков, и если по любым причинам смета строительства стала больше, пайщик просто должен внести недостающие средства. И сделать с этим ничего нельзя: в договоре обычно конечная стоимость не указана, но даже если она там есть – она без проблем меняется в одностороннем порядке.

---

---

Высокий уровень рисков

Перечислим основные риски пайщиков жилищно-строительного кооператива.

1. Первый риск – недобросовестное качество жилья: если у полученной квартиры есть дефекты, даже существенные – ЖСК абсолютно не обязан заниматься их устранением.
2. Второй риск – неопределенность получения квартиры, ведь решение о том, чтобы заселить пайщика, принимает все то же собрание членов ЖСК. А это собрание может такого заселения не одобрить – даже если пай выплачен без остатка, так что без квартиры можно остаться очень легко.
3. Третий риск – обязательность полной выплаты пая для получения свидетельства права собственности. И именно поэтому такое свидетельство можно не получить даже после нескольких лет проживания в этой квартире – до выполнения условия.
4. И четвертый риск – законодательство позволяет исключить пайщика вообще без объяснения каких бы то ни было причин. И в случае, когда паевой взнос не был выплачен, а исключение произошло, квартиру тоже вполне могут отнять.

Скажите своим деньгам «прощай»

Но даже риски – не самая большая проблема. Те, кто все же рискуют вкладываться в ЖСК, зачастую теряют свои средства полностью и безвозвратно потому, что тот или иной ЖСК изначально создавался под мошенническую схему, или была организована дойная продажа – ведь для оформления сделки покупки достаточно покупки пая, а он подтверждается только актом все того же ЖСК. Тяжело будет вернуть хоть что-то и в случаях, когда застройщик превратится в банкрота, а стройка – в долгострой.

Проблема с возвратом средств заключена в особенностях регулирования структуры устава. 113-я статья российского ЖК однозначно указывает, что ответственность пайщика за то, что свои взносы он уплачивал несвоевременно, в уставе ЖСК должна быть обязательно указана. А вот про обязательность ответственности в договоре ЖСК перед своими участниками не говорится совершенно ничего. Если везение на стороне пайщиков и ответственность ЖСК оказалась прописана – деньги можно вернуть через судебные инстанции – правда, без каких бы то ни было процентов. Если не прописана – возможность вернуть хоть что-то сводится практически к нулю.

Разумеется, законодательством регулируется деятельность ЖСК, однако намного слабее, чем ДДУ. Поэтому вкладываться в ЖСК следует, только учитывая все риски.

---

Юридическая консультация для пайщиков ЖСК проходит у нас в офисе, на Сенной площади в центре Новосибирска. Записаться на нее можно по телефону. Решить сложный вопрос с ЖСК под силу юристам Законного Права, ведь они – юристы-практики, опытные судебники. Убедитесь в этом сами на консультации юриста!

---

---