Согласие дольщика на перенос сроков передачи квартиры

Согласие дольщика на перенос сроков передачи квартиры: последствиясоглашения

Условие в договоре о согласии дольщика на перенос сроков передачи квартиры - чем оно может обернуться для дольщика?

Ситуация, с которой обратился за юридической консультацией в Законное Право один дольщик, может оказаться знакомой очень и очень многим.

Дольщик заключил ДДУ, причем сделано это было по варианту переуступки права требования. И в самом ДДУ, и в проектной документации по зданию был прописан один и тот же срок, который уже прошел, а дом по-прежнему не сдан.

Внимательно изучив Договор долевого участия, дольщик обнаружил в нем один интересный пункт. В нем было написано, что если постройка дома будет не завершена к моменту сдачи, прописанному в ДДУ, то обязанностью застройщика становится отправка дольщику информации об этом как минимум за два месяца до того, как указанный в ДДУ срок истечет.

В том же ДДУ было зафиксировано, что дольщик и строительная компания пришли к соглашению о том, что у застройщика есть право перенести момент ввода здания в эксплуатацию на срок, не превышающий 6-месячного. Такое положение вещей, указывает этот же пункт, не требует никаких дополнительно оформленных документов и является этим самым соглашением сторон – что предусмотрено 6-й статьей ФЗ-214.

Дольщик, обратившийся для консультации, никакого уведомления не получал и на момент обращения вел споры с будущими соседями о том, есть ли основания для того, чтобы взыскивать неустойку, или их нет. Соседи полагали, что таких оснований нет, и из-за приведенного выше пункта срок сдвигается автоматически. Но достоверно никто не знает.

Дольщик хотел выяснить у специалистов Законного Права: как разрешается подобная ситуация на самом деле и влияет ли прописанное в ДДУ согласие дольщика на перенос сроков передачи квартиры на продление сроков по этому ДДУ еще на полгода?

Обязательные требования к ДДУ содержит 4-я статья российского закона ФЗ-214. Помимо прочего, там указано, что:

  1. ДДУ должен определять конкретный объект, подлежащий передаче дольщику, в точном соответствии с документацией проекта;
  2. передача проводится только после того, как строительная компания получит разрешительные документы на ввод здания в эксплуатацию;
  3. ДДУ должен содержать сроки, когда застройщик сделает передачу дольщику его помещения;
  4. в ДДУ обязательно указываются не только цена договора, но и порядок проведения выплат, а также временной интервал, в который должна быть сделана эта уплата;
  5. В ДДУ обязательно указываются сроки гарантии, которые определены для этого конкретного здания.

Срок, в который дольщику будет передано его помещение, на основании 4-й статьи ФЗ-214 считается существенным условием ДДУ, и если такой срок в ДДУ не прописан – ДДУ не считается заключенным.

Отказаться от исполнения своих обязательств по ДДУ или односторонним образом изменить его условия можно только в определенных случаях, которые предусматривает отечественное законодательство – это ясно прописано в 310-й статье российского ГК. Кроме того, такой отказ или изменение могут быть допустимы и в предусмотренных договором случаях, если только существо этого обязательства или закон не предполагают иного. Но при этом надо учитывать и первый пункт 16-й статьи защищающего потребительские права закона No 2300-1, где указывается, что любое условие ДДУ, которое ущемляет установленные российским законодательством права потребителя – недействительно.

Все перечисленные нормы приводят к выводу: если в ДДУ содержится условие о том, что у строительной компании есть право изменить срок сдачи на односторонней основе, или что подписание дольщиком ДДУ означает согласие дольщика на перенос сроков передачи квартиры, то такие условия ущемляют права дольщика как потребителя. Это значит, что требованиям 4-й статьи Федерального Закон 214 такие условия не соответствуют. А увеличение сроков передачи застройщиком квартир дольщикам на односторонней основе в силу четвертого пункта 401-й статьи российского ГК свидетельствует о том, что договор признается ничтожным.

Совершенно иначе проводится судебными инстанциями разрешение таких споров, в которых ДДУ не просто содержит согласие дольщика на перенос сроков передачи квартиры, а еще и включает условие достижении сторонами соглашения о переносе с указанием тех или иных их причин.

Примером такого подхода может послужить дело N 33-4358/13, по которому третьего сентября 2013-го года вынесла Апелляционное определение судебная инстанция Ставропольского края. В этом решении судебная инстанция, основываясь на первом, втором и четвертом пунктах 421-й статьи российского ГК, указала, что:

  • - и юридическое лицо, и граждан обладают свободой в вопросе заключения договора;
  • - у сторон есть возможность для заключения не только такого договора, который предусматривает отечественное законодательство, но и такого, который им не предусмотрен;
  • - условия, которые может содержать конкретный договор, определяются на усмотрение и одной, и другой стороны, а исключением из этого правила становятся только предписания российского законодательства.

В рассматриваемом деле первая судебная инстанция верно руководствовалась 4-й статьей ФЗ-214, где срок передачи определяется в качестве существенного условия ДДУ, но не определяются ограничения и способ, которым будет определяться такой срок – это предоставляет обеим сторонам сформулировать соответствующие условия самостоятельно.

Вывод, который можно сделать из этого дела, прост: в каждом конкретном случае каждая судебная инстанции будет решать вопросы о том, соответствует или не соответствует прописанное в ДДУ согласие дольщика на перенос сроков передачи квартиры российскому законодательству, индивидуально для каждого случая – на базе анализа ДДУ, его толкования, а также сложившихся между сторонами правоотношений. Но учет сложившихся в изначально рассматриваемой нами ситуации обстоятельств позволяет сказать: довод о том, что уведомления о переносе сроков не было, является для разрешения этого вопроса весомым, и следует настаивать на нем.

Задайте вопрос юристу!

+7 (812) 904-34-26 защита юристов по недвижимости в спорах по ДДУ или ЖСК

Юристы по недвижимости ответят на ваши вопросы:

Подробно

Помощь опытных юристов по недвижимости. Оформление недвижимости, проверка сделки, защита ваших интересов в суде. Бесплатные консультации юристов.

Проверка сделок купли-продажи недвижимости

Проверка сделок купли-продажи

Независимый юрист по недвижимости полностью подстрахует сделку
Споры с застройщиками

Споры с застройщиками

Защита дольщиков в суде, споры с застройщиками, проверка сделок.
Плюсы и минусы ипотеки

Всё об ипотеке

Плюсы и минусы ипотеки с точки зрения юристов. На что обращать внимание.
Обман при покупке квартиры

Обман при покупке квартиры

Основные виды мошенничества при покупке квартиры. Не попадайтесь!