Юрист для обманутых дольщиков
- Проверка договоров ДДУ,
- Составление исков, жалоб по взысканию неустойки, расторжению договоров, сопровождение дела при банкротстве застройщика,
- Защита прав дольщиков в споре с застройщиком.
Или позвоните нам прямо сейчас! Мы на связи!
Риски договора долевого участия
Риски договора долевого участия есть в любом договоре с застройщиком. Задача дольщика - знать о них и по возможности их миновать. Не зря говорят - предупрежден, значит вооружён. Знание рисков поможет дольщику в будущем не пополнить ряды обманутых дольщиков, не переплатить застройщику лишнего, не идти на уступки застройщику, не поддаваться на его манипуляции и угрозы.
Закон 214 ФЗ о защите дольщиков, разработанный для того, чтобы регулировать отношения застройщика и дольщика, в известной мере хорошо исполняет свои функции. Но и в нём есть бреши, которыми могут воспользоваться недобросовестные застройщики. Чтобы в будущем избежать затяжных судебных процессов и на приемлемых условиях расторгнуть договор с застройщиком, дольщику необходимо знать, какие именно условия прописаны в его ДДУ, как могут в дальнейшем развернуться для него события и как предотвратить эти риски договора долевого участия.
Риск договора долевого участия: внесение изменения в проект
Одним из рисков договора долевого участия является то, что застройщик имеет право в одностороннем порядке, не согласовывая с дольщиком, изменить проектную декларацию. Что такое проектная декларация? Это документы, которые содержат всю информацию о застройщике и об объекте строительства. Как это может отразиться на интересах дольщика?
Риск договора долевого участия при внесении изменений в проектную декларацию, например:
- Вместо пятиэтажного дома, в котором вы купили квартиру, застройщик может построить двенадцатиэтажный дом.
- Изменить площадь квартиры.
- Перенести лифтовые шахты или мусоропровод так, что они окажутся рядом с вашей квартирой.
- Застройщик может изменить отделку квартиры на другую или вовсе убрать ее из проекта.
- Застройщик может вместо застекленной лоджии построить не застекленную.
- Вместо дорогой сантехники поставить дешевый аналог или убрать сантехнику из проекта.
- Отменить проведение газа в дом.
- Полностью изменить внешний облик дома, переделать отделку, материалы, рисунок.
- Отменить постройку паркинга.
- И так далее.
Причем, при заключении договора, менеджеры застройщика заливаются соловьями, показывают проект, рассказывают об отделке квартиры, о качестве дома, из каких материалов он будет построен, какие планировки квартир в нем будут, но на деле, в договоре долевого участия этой информации не прописывается. Её просто нет!
Мы не раз сталкивались с тем, что будущие дольщики совсем не понимают, что за договор им предлагают подписать. До нас, независимых юристов по недвижимости, на проверку договора долевого участия, доходят только единицы дольщиков, самые ответственные и осторожные! А многие - просто подписывают документы и платят застройщики сами не зная, что обмануты с самого начала!
Типичный пример, вчера принес дольщик на проверку нашему юристу по ДДУ проект договора с застройщиком. Запрос дольщика: расскажите мне о рисках договора долевого участия. Читаем описание квартиры:
Земельный участок, адрес, схема местоположения, площадь квартиры, этаж, лоджия, балкон с площадями - это есть; дальше - непонятно:
- - из какого материала застройщик планирует строить дом?
- - сколько этажей у многоквартирного дома?
- - перечень монтажных работ?
- - перечень электромонтажных работ?
- - перечень сантехнических работ?
- - перечень отделочных работ?
- - какова комплектация будущей квартиры?
- - из каких материалов планируется отделка квартиры?
- - каково описание паркинга?
На словах же менеджер застройщика ему расписала, что дом будет в 6 этажей с подземным паркингом, с административными и торговыми помещениями на первом этаже, с дорогой отделкой под ключ, с сантехникой премиум класса, с застекленными балконами, облагороженной придомной территорией.
И на руках у дольщика был очень красивый буклет о будущем доме: виды прекрасного дома, зеленый садик вокруг него, лужайка, детская и спортивная площадки, ажурный мостик через речку вблизи, виды квартир с чистовой отделкой - слюни текут, как хорошо! У вдохновенного человека глаза горели до того, как мы не начали обсуждать с ним риски договора долевого участия, который ему предлагал на подпись застройщик...
Ну, как вы понимаете, дольщик теперь будет искать другие варианты!
Но запомните, если в ДДУ неясно и не конкретно прописаны условия и описание будущей квартиры, риски дольщика в итоге не получить обещанного на словах от менеджера - 100 %.
Как снизить риски договора долевого участия?
Чтобы снизить риски договора долевого участия, необходимо прописывать в нем подробно:
Технические характеристики будущей квартиры с точностью до малейших подробностей:
- Адрес дома и квартиры, расположение квартиры относительно дома,
- Номер подъезда дома,
- Этаж и общее количество этажей дома,
- Площадь квартиры, площадь каждого помещения в квартире (комнат, коридора, санузла, балкона и прочее),
- Описание перегородок и стен в квартире,
- Все виды отделок в квартире, материалов и работ,
- Перечень монтажных работ по установке дверей, окон, сантехники,
- Должны быть перечислены электромонтажные работы: проводка, щитки внутренние и наружные,
- Работы по установке сантехники, разводке труб горячей и холодной воды,
- Отдельно должен быть перечень имущества, которое устанавливается и монтируется в квартире: двери, сантехника, окна, счетчики, радиаторы, люстры, вытяжки, кондиционеры - всё до дверной ручки должно быть перечислено в договоре или в приложении к нему.
- Перечень и подробное описание местоположения и отделки места на парковке, кладовки в подвале и прочие условия.
И это еще не всё! Просто примите за правило сам принцип: подробное доскональное описание характеристик будущей квартиры - вот как нужно прописывать в правильном ДДУ, чтобы снизить риски договора долевого участия для дольщика! С таким договором долевого участия застройщик будет знать, что отвечает перед дольщиком за все вложенные в строительство деньги и понесет наказание за недобросовестное исполнение условий договора.
Еще раз:
Описание условий должно быть в договоре долевого участия а не только в проектной декларации. Это нужно потому, что проектную декларацию застройщик изменить без согласия дольщика может по закону, но изменить договор долевого участия без согласия дольщика - не может!
Чтобы риски договора долевого участия снизить, условия проектной декларации прописываются в договоре! Перед подписанием договора проверьте, чтобы описание будущей квартиры было в договоре полностью, как в проектной документации.
В случае спора с застройщиком договор - отправная точка в поисках правовых обязательств.
Что будет, если нивелировать риски договора долевого строительства?
Если нивелировать риски договора долевого участия, полностью прописать данные сроительной декларации в ДДУ, то в случае малейшего нарушения застройщиком договора, дольщик может:
- Инициировать расторжение ДДУ в одностороннем порядке из-за несобдюдения застройщиком условий договора,
- Признать сделку с застройщиком недействительной, совершенной из-за введения дольщика в заблуждение, взыскать деньги с застройщика, да еще с уплатой процентов за пользование денежными средствами.
Конечно, если застройщик не желает уладить спор в досудебном порядке, придется за правдой обращаться в суд. Но в суде ваши позиции будут крепки и вероятность успеха в случае взыскания с застройщика за нарушение договора (если он был составлен правильно) - высока!
Что делать, если дольщик не хочет расторгать договор с застройщиком, но и нарушение договора прощать не намерен?
Для тех дольщиков, кто не хочет расторгать договор с застройщиком, но и нарушение договора просто так не простит, есть выход: взыскание неустойки с застройщика. В этом случае дольщик получит не только построенную квартиру, пусть даже с недостатками, но и деньги по неустойке.
Вопрос взыскания неустойки с застройщика через суд - верный, но если за дело возьмется сам дольщик или новичек-юрист, он будет проигран. Со стороны застройщика в суде выступают матёрые юристы, задача которых - не уступать вам ни копейки. Ни судья ни ее помощник не будут подсказывать вам, как правильно реагировать на действия юристов застройщика. Напротив, если судья заметит, что вы не готовы к процессу и не знаете простейших правил ведения судебного дела, процесс очень быстро завершится вашей неудачей и второго шанса - подать иск заново с теми же требованиями у вас не будет.
Остальные риски договора долевого участия - могут быть самые разнообразные. Чтобы узнать о них, запишитесь на юридическую консультацию по недвижимости. Мы при вас проверим договор и расскажем вам о всем, чего нужно опасаться и как себя подстраховать на тот или иной случай.
Консультация юриста для обманутых дольщиков:
Юристы и адвокаты по защите прав дольщиков. Суд с застройщиком, расторжение ДДУ, взыскание с застройщика ващих убытков, штрафов и неустойки.
Долгострой
Юридическая консультация у адвоката при задержке строительства
Расторжение ДДУ
Расторжение ДДУ через суд, взыскание денег, убытков, штрафов
Иск на застройщика
Как правильно подать иск на застройщика, что можно потребовать?