Риски договора долевого участия

Риски договора долевого участия

Риски договора долевого участия есть в любом договоре с застройщиком. Задача дольщика - знать о них и по возможности их миновать. Не зря говорят - предупрежден, значит вооружён. Знание рисков поможет дольщику в будущем не пополнить ряды обманутых дольщиков, не переплатить застройщику лишнего, не идти на уступки застройщику, не поддаваться на его манипуляции и угрозы.

Закон 214 ФЗ о защите дольщиков, разработанный для того, чтобы регулировать отношения застройщика и дольщика, в известной мере хорошо исполняет свои функции. Но и в нём есть бреши, которыми могут воспользоваться недобросовестные застройщики. Чтобы в будущем избежать затяжных судебных процессов и на приемлемых условиях расторгнуть договор с застройщиком, дольщику необходимо знать, какие именно условия прописаны в его ДДУ, как могут в дальнейшем развернуться для него события и как предотвратить эти риски договора долевого участия.

Задайте вопрос юристу!

+7 (812) 904-34-26 консультации юриста по защите дольщиков, спорам с застройщиками в Санкт-Петербурге

Риск договора долевого участия: внесение изменения в проект

Риск договора долевого участия: внесение изменения в проект

Одним из рисков договора долевого участия является то, что застройщик имеет право в одностороннем порядке, не согласовывая с дольщиком, изменить проектную декларацию. Что такое проектная декларация? Это документы, которые содержат всю информацию о застройщике и об объекте строительства. Как это может отразиться на интересах дольщика?

Риск договора долевого участия при внесении изменений в проектную декларацию, например:

  1. Вместо пятиэтажного дома, в котором вы купили квартиру, застройщик может построить двенадцатиэтажный дом.
  2. Изменить площадь квартиры.
  3. Перенести лифтовые шахты или мусоропровод так, что они окажутся рядом с вашей квартирой.
  4. Застройщик может изменить отделку квартиры на другую или вовсе убрать ее из проекта.
  5. Застройщик может вместо застекленной лоджии построить не застекленную.
  6. Вместо дорогой сантехники поставить дешевый аналог или убрать сантехнику из проекта.
  7. Отменить проведение газа в дом.
  8. Полностью изменить внешний облик дома, переделать отделку, материалы, рисунок.
  9. Отменить постройку паркинга.
  10. И так далее.

Причем, при заключении договора, менеджеры застройщика заливаются соловьями, показывают проект, рассказывают об отделке квартиры, о качестве дома, из каких материалов он будет построен, какие планировки квартир в нем будут, но на деле, в договоре долевого участия этой информации не прописывается. Её просто нет!

Мы не раз сталкивались с тем, что будущие дольщики совсем не понимают, что за договор им предлагают подписать. До нас, независимых юристов по недвижимости, на проверку договора долевого участия, доходят только единицы дольщиков, самые ответственные и осторожные! А многие - просто подписывают документы и платят застройщики сами не зная, что обмануты с самого начала!

Типичный пример, вчера принес дольщик на проверку нашему юристу по недвижимости проект ДДУ. Запрос дольщика: расскажите мне о рисках договора долевого участия. Читаем описание квартиры:

Земельный участок, адрес, схема местоположения, площадь квартиры, этаж, лоджия, балкон с площадями - это есть; дальше - непонятно:

  • - из какого материала застройщик планирует строить дом?
  • - сколько этажей у многоквартирного дома?
  • - перечень монтажных работ?
  • - перечень электромонтажных работ?
  • - перечень сантехнических работ?
  • - перечень отделочных работ?
  • - какова комплектация будущей квартиры?
  • - из каких материалов планируется отделка квартиры?
  • - каково описание паркинга?
риски дольщика

На словах же менеджер застройщика ему расписала, что дом будет в 6 этажей с подземным паркингом, с административными и торговыми помещениями на первом этаже, с дорогой отделкой под ключ, с сантехникой премиум класса, с застекленными балконами, облагороженной придомной территорией.

И на руках у дольщика был очень красивый буклет о будущем доме: виды прекрасного дома, зеленый садик вокруг него, лужайка, детская и спортивная площадки, ажурный мостик через речку вблизи, виды квартир с чистовой отделкой - слюни текут, как хорошо! У вдохновенного человека глаза горели до того, как мы не начали обсуждать с ним риски договора долевого участия, который ему предлагал на подпись застройщик...

Ну, как вы понимаете, дольщик теперь будет искать другие варианты!

Но запомните, если в ДДУ неясно и не конкретно прописаны условия и описание будущей квартиры, риски дольщика в итоге не получить обещанного на словах от менеджера - 100 %.

Задайте вопрос юристу!

+7 (812) 904-34-26 консультации юриста по защите дольщиков, спорам с застройщиками в Санкт-Петербурге

снизить риски договора долевого участия

Как снизить риски договора долевого участия?

Чтобы снизить риски договора долевого участия, необходимо прописывать в нем подробно:

Технические характеристики будущей квартиры с точностью до малейших подробностей:

  1. Адрес дома и квартиры, расположение квартиры относительно дома,
  2. Номер подъезда дома,
  3. Этаж и общее количество этажей дома,
  4. Площадь квартиры, площадь каждого помещения в квартире (комнат, коридора, санузла, балкона и прочее),
  5. Описание перегородок и стен в квартире,
  6. Все виды отделок в квартире, материалов и работ,
  7. Перечень монтажных работ по установке дверей, окон, сантехники,
  8. Должны быть перечислены электромонтажные работы: проводка, щитки внутренние и наружные,
  9. Работы по установке сантехники, разводке труб горячей и холодной воды,
  10. Отдельно должен быть перечень имущества, которое устанавливается и монтируется в квартире: двери, сантехника, окна, счетчики, радиаторы, люстры, вытяжки, кондиционеры - всё до дверной ручки должно быть перечислено в договоре или в приложении к нему.
  11. Перечень и подробное описание местоположения и отделки места на парковке, кладовки в подвале и прочие условия.

И это еще не всё! Просто примите за правило сам принцип: подробное доскональное описание характеристик будущей квартиры - вот как нужно прописывать в правильном ДДУ, чтобы снизить риски договора долевого участия для дольщика! С таким договором долевого участия застройщик будет знать, что отвечает перед дольщиком за все вложенные в строительство деньги и понесет наказание за недобросовестное исполнение условий договора.

>Что будет, если нивелировать риски договора долевого строительства

Еще раз:

Описание условий должно быть в договоре долевого участия а не только в проектной декларации. Это нужно потому, что проектную декларацию застройщик изменить без согласия дольщика может по закону, но изменить договор долевого участия без согласия дольщика - не может!

Чтобы риски договора долевого участия снизить, условия проектной декларации прописываются в договоре! Перед подписанием договора проверьте, чтобы описание будущей квартиры было в договоре полностью, как в проектной документации.

В случае спора с застройщиком договор - отправная точка в поисках правовых обязательств.

Что будет, если нивелировать риски договора долевого строительства?

Если нивелировать риски договора долевого участия, полностью прописать данные сроительной декларации в ДДУ, то в случае малейшего нарушения застройщиком договора, дольщик может:

  1. Инициировать расторжение ДДУ в одностороннем порядке из-за несобдюдения застройщиком условий договора,
  2. Признать сделку с застройщиком недействительной, совершенной из-за введения дольщика в заблуждение, взыскать деньги с застройщика, да еще с уплатой процентов за пользование денежными средствами.

Конечно, если застройщик не желает уладить спор в досудебном порядке, придется за правдой обращаться в суд. Но в суде ваши позиции будут крепки и вероятность успеха в случае взыскания с застройщика за нарушение договора (если он был составлен правильно) - высока!


дольщик не хочет расторгать договор с застройщиком

Что делать, если дольщик не хочет расторгать договор с застройщиком, но и нарушение договора прощать не намерен?

Для тех дольщиков, кто не хочет расторгать договор с застройщиком, но и нарушение договора просто так не простит, есть выход: взыскание неустойки с застройщика. В этом случае дольщик получит не только построенную квартиру, пусть даже с недостатками, но и деньги по неустойке.

Вопрос взыскания неустойки с застройщика через суд - верный, но если за дело возьмется сам дольщик или новичек-юрист, он будет проигран. Со стороны застройщика в суде выступают матёрые юристы, задача которых - не уступать вам ни копейки. Ни судья ни ее помощник не будут подсказывать вам, как правильно реагировать на действия юристов застройщика. Напротив, если судья заметит, что вы не готовы к процессу и не знаете простейших правил ведения судебного дела, процесс очень быстро завершится вашей неудачей и второго шанса - подать иск заново с теми же требованиями у вас не будет.

Остальные риски договора долевого участия - могут быть самые разнообразные. Чтобы узнать о них, запишитесь на юридическую консультацию по недвижимости. Мы при вас проверим договор и расскажем вам о всем, чего нужно опасаться и как себя подстраховать на тот или иной случай.

Задайте вопрос юристу!

+7 (812) 904-34-26 консультации юриста по защите дольщиков, спорам с застройщиками в Санкт-Петербурге

Юристы по недвижимости ответят на ваши вопросы:

Подробно

Помощь опытных юристов по недвижимости. Оформление недвижимости, проверка сделки, защита ваших интересов в суде. Бесплатные консультации юристов.

Проверка сделок купли-продажи недвижимости

Проверка сделок купли-продажи

Независимый юрист по недвижимости полностью подстрахует сделку
Споры с застройщиками

Споры с застройщиками

Защита дольщиков в суде, споры с застройщиками, проверка сделок.
Плюсы и минусы ипотеки

Всё об ипотеке

Плюсы и минусы ипотеки с точки зрения юристов. На что обращать внимание.
Обман при покупке квартиры

Обман при покупке квартиры

Основные виды мошенничества при покупке квартиры. Не попадайтесь!