Причины появления обманутых дольщиков

Причины появления обманутых дольщиков

Две главные причины появления обманутых дольщиков по мнению юристов юридической консультации Законное Право.

Собственное жилье - очень привлекательная цель для покупки. По многим причинам, среди которых - и личная независимость, и уверенность в будущем, и безопасность. Естественно, практически каждый ищет возможность приобрести для себя квартиру при минимальных затратах, и самым привлекательным вариантом для этого можно назвать долевое строительство. И причина такой привлекательности - не только в более скромной цене жилья, но и в самой высокой законодательной защищенности.

Задайте вопрос юристу!

+7 (812) 904-34-26 Юридическая консультация по ДДУ или ЖСК

В чем особенность долевого строительства и как оно регулируется?

Этот вид строительства далеко не случайно выделен в отдельную разновидность. Ведь у него есть две главные отличительные черты: во-первых, его ведет строительная компания, а во-вторых, для возведения постройки эта компания обладает законным правом привлечения денег других компаний или граждан. Вкладывающие свои деньги в долевое строительство граждане и компании по сути становятся инвесторами застройщика и участниками этого долевого строительства. Однако в обиходе вместо длинного "участник долевого строительства" используется более короткий и интуитивно понятный термин - "дольщик". Вкладывая свои деньги в стройку, дольщики получают право собственности на те или иные помещения в этом здании.

обманутые дольщики

Ключевым законом, который регулирует отношения дольщиков и строительных компаний стал российский Закон 214. Согласно его положениям, дольщиком человек, намеренный приобрести жилье, становится после заключения особого договора об участии в долевом строительстве, сокращенно именуемого ДДУ. Заключение Договор участия в долевом строительстве - обязательное условие, и закон устанавливает ту форму, в рамках которой заключение ДДУ является допустимым.

ФЗ-214 преследовал очень актуальную и полезную цель - его положения становятся для дольщика защитой от недобросовестных строительных компаний. Ведь именно этот отечественный закон ужесточает уровень надзора за действиями застройщика, существенно повышает их степень их ответственности за результат и регламентирует вложение денег гражданами.

Однако недобросовестные застройщики сразу же после выхода закона начали искать варианты обойти его положения - и все-таки придумали несколько таких схем. О двух наиболее распространенных таких схемах мы и расскажем.

  1. Схема № 1: предварительный договор купли-продажи

    Особенностью этого договора становится то, что его заключают задолго до того, как квартира готова к заселению. Что же по нему покупается и продается? Обязательство! Смысл этого договора заключается в том, что в обозримом будущем застройщик, у которого сейчас нет всех оформленных документов и даже квартиры, все эти документы получит. И после того, как он их получит, он заключит с гражданином уже полноценный договор купли/продажи помещения. Именно по основному договору, который регистрируется в госорганах, гражданин все оплатит, примет все работы и получит собственное жилье.

    На вопрос о том, почему же сразу не заключить основной договор, строительная компания предоставит вполне верный ответ - потому что здание еще не возведено, достоверные параметры квартир пока не ясны, да и ценник до окончания стройки нельзя назвать точно. Поэтому пока дом не построен - квартиры числятся за застройщиком - а вовсе не за гражданами, которые будут ими владеть. И вот это - как раз тот момент, которым могут воспользоваться недобросовестные застройщики.

    Где же здесь подвох, спросите вы? Не видно ни единой причины появления обманутых дольщиков. А подвох в том, что собственником квартиры гражданин может стать только по основному договору, а вот оплату недобросовестная строительная компания может потребовать с обманутых дольщиков уже на стадии предварительного договора. По которому она гражданину практически ничего не должна - эти договора даже госрегистрацию не проходят. Такой застройщик может заключать несколько предварительных договоров на одну квартиру, может брать с них деньги - но по закону ему даже не требуется давать никаких обязательств того, что квартира будет готова к заселению, и даже того, что дом вообще будет хоть когда-нибудь построен.

    Как избежать ловушки?

    Российское законодательство предоставляет застройщикам право заключения предварительных договоров, однако не предоставляет им права брать деньги. Придерживайтесь правила оплаты только по основному договору - и эта ловушка обойдет вас стороной.

  2. Схема № 2: Использование векселя в качестве оплаты за квартиру

    Основной принцип здесь похож на первую схему, только вместо предварительного договора здесь используется вексель. Появление в схеме векселя делает ее более похожей на законную, потому что в этом случае строительная компания не привлекает деньги гражданина - он берет их в долг, и в подтверждение этого оформляет соответствующий вексель.

    обманутые дольщики в СПб

    Здесь с гражданином застройщик тоже заключает два договора. Первый договор - на вексель, о его покупке или продаже. Второй договор - уже известным нам предварительный договор по купле-продаже помещения.

    В этом случае исчезает проблема с законом: строительная компания по предварительному договору никаких денег не требует. А гражданин законно приобретает у нее вексель, стоимость которого точно совпадает со стоимостью выбранного помещения.

    Предварительный договор в этом случае содержит условие о том, что помещение можно выкупить погашением векселя, и при заключении предварительного договора гражданин тоже не получает квартиру - он получает обязательство, что эту квартиру ему когда-нибудь передадут.

    Но если все законно, то откуда здесь причины появления обманутых дольщиков? Здесь подвох в том, что обещание когда-нибудь выдать гражданину квартиру и вексель по закону не связаны совершенно никак. И если застройщику захочется погасить вексель, к примеру, одолженными деньгами, он вполне может это сделать. А если строительная компания обанкротится, то гражданин вообще ничего не получит. Еще один фокус с векселем заключается в том, что срок его оплаты строго фиксирован. Если гражданин не предъявил его в течение года с момента, когда вексель был получен - право получить по этому векселю хоть какую-нибудь оплату он теряет полностью.

    Рецепт здесь прост - отказаться категорически, потому что схема чрезмерно рискованная для гражданина.

Почему вообще становятся возможными любые причины появления обманутых дольщиков?

Основная причина этого проста: граждане не настолько хорошо осведомлены о нормах и тонкостях российского законодательства для того, чтобы точно понимать, что происходит и какие последствия могут иметь место. Поэтому самый разумный сценарий приобретения собственной квартиры обязательно должен включать помощь квалифицированных юристов.

Задайте вопрос юристу!

+7 (812) 904-34-26 Юридическая консультация по ДДУ или ЖСК

Юристы по недвижимости ответят на ваши вопросы:

Подробно

Помощь опытных юристов по недвижимости. Оформление недвижимости, проверка сделки, защита ваших интересов в суде. Бесплатные консультации юристов.

Проверка сделок купли-продажи недвижимости

Проверка сделок купли-продажи

Независимый юрист по недвижимости полностью подстрахует сделку
Споры с застройщиками

Споры с застройщиками

Защита дольщиков в суде, споры с застройщиками, проверка сделок.
Плюсы и минусы ипотеки

Всё об ипотеке

Плюсы и минусы ипотеки с точки зрения юристов. На что обращать внимание.
Обман при покупке квартиры

Обман при покупке квартиры

Основные виды мошенничества при покупке квартиры. Не попадайтесь!