---

Предварительный договор участия в долевом строительстве: на что имеет право дольщик?

Что можно требовать от застройщика по предварительному договору участия в долевом строительстве?

Долевое строительство – один из наименее рискованных вариантов стать обладателем собственного жилья. Однако дольщики очень часто не прислушиваются к рекомендациям обходить стороной любые другие схемы, потому что видят в них возможность что-то для себя выиграть. И забывают, что игра – это ситуация с непредсказуемым финалом, где выигрыш далеко не гарантирован. Примером тому может послужить то положение, в котором оказался обратившийся к юристу по ДДУ Законного Права дольщик.

---

---

Чем чреват предварительный договор?

Все началось в декабре 2013-го года, когда дольщик отыскал отличную, как ему казалось, возможность достаточно экономно построить собственное жилье. Для этого он заключил так называемый Предварительный договор долевого участия в строительстве – предварительный договор о том, что в самом недалеком будущем он и строительная компания заключат вполне полноценный ДДУ. В этом Предварительном договоре ДДУ было прописано, что помещение дольщику будет передано в ноябре 2014-го года, и этот дольщик на радостях оплатил полную, 100-процентную стоимость этой квартиры. Строительная компания обязалась провести заключение полноценного ДДУ не позднее марта 2014-го года, но здесь начались первые и весьма серьезные расхождения с обещаниями. После постоянно откладываемых сроков и бесконечных обещаний регистрация полноценных ДДУ началась – но только уже в мае 2016-го года. Причем в приглашении на подписание и регистрацию ДДУ дольщик с удивлением увидел, что срок передачи в предлагаемом ДДУ указан совсем не тот, на который он рассчитывал – там был проставлен ноябрь 2017-го года. И это несмотря на то, что в Предварительном договоре ДДУ был пункт, устанавливающий и для дольщика, и для строительной компании отсутствие права на одностороннее изменение формы и условий основного ДДУ. Эта форма и условия были подписаны обеими сторонами в качестве приложений к Предварительному ДДУ.

Естественно, дольщик, который изначально планировал уже давно жить в собственной квартире и не ожидавший такой просрочки, обратился в судебную инстанцию, чтобы по этой просрочке взыскать неустойку. Но тут появилась вторая проблема: зарегистрированного ДДУ у него на руках нет, а без него – дело просто не рассматривается.

К специалистам компании у него был внешне простой вопрос: может ли он требовать от застройщика по предварительному договору участия в долевом строительстве, чтобы срок передачи помещений в основном Договоре участия в долевом строительстве был выставлен именно таким, какой он планировался изначально – то есть ноябрь 2014-го года?

Однако за внешней простотой вопроса в этой ситуации скрывается множество тонкостей, не позволяющих просто сказать «да» или «нет». Потому что у дольщика при этом раскладе есть три варианта собственного поведения, и у каждого из них есть определенная доля риска.

Вариант первый: дольщик вправе выдвинуть требование на возврат уплаченных средств

Вторая часть 3-й статьи российского закона ФЗ-214, далеко не каждая строительная компания-застройщик обладает правом на то, чтобы привлечь деньги гражданина для возведения здания и принять таким образом на себя вполне конкретные обязательства, чтобы после исполнения строительной компанией таких обязательств оплативший ДДУ гражданин получил право собственности на построенную в этом здании квартиру. Такие застройщики должны отвечать целому ряду требований, которые формулируются в этом законе.

Третья часть 4-й статьи того же Закона 214 указывает несколько обязательных требований к ДДУ, в числе которых - письменная форма заключения и обязательность государственной регистрации, потому что ДДУ считается заключенным только после нее.

Чтобы у застройщика появилось право привлекать деньги граждан, она должна соблюдать весь набор требований, которые содержат вторая часть 3-й статьи и третья часть 4-й статьи российского закона ФЗ-214:

1. Наличие договора;
2. Письменная форма договора;
3. Обязательная государственная регистрация договора.

Об этом ясно говорит Постановление Президиума российского ВАС за номером 13863 / 09.

Смысл третьей части 4-й статьи ФЗ-214 позволяет говорить о том, что если договор государственную регистрацию не прошел – он фактически не считается заключенным. А значит – и не влечет никаких правовых последствий. Единственным исключением становятся последствия, о которых говорится в третьей части 3-й статьи ФЗ-214.

Все это приводит к выводу, что можно требовать от застройщика по предварительному договору участия в долевом строительстве возврата уплаченных за квартиру денег, потому что права их привлекать у него в принципе не было до момента государственной регистрации договора.

Если застройщик привлекает средства под возведение здания, но не обладает на это правом или нарушает требования, которые устанавливает вторая часть 1-й статья ФЗ214, то такая ситуация в этом законе тоже предусмотрена заранее. Третья часть 3-й статьи ФЗ-214 в этом случае предоставляет уплатившему такой строительной компании деньги гражданину право выдвинуть этой строительной компании требование о том, чтобы эти деньги были немедленно возвращены. Кроме того, в требование включается и необходимость уплаты застройщиком удвоенных процентом от этой суммы, что предусмотрено 395-й статьей российского ГК, и возмещения всех убытков гражданина, что предусмотрено той же статьей ГК. Взыскать деньги с застройщика в большинстве случаев удается только в процессе суда с застройщиком. Но это вполне реально, если обманутый дольщик идет на судебные издержки и тратит время и нервы на процесс - всё реально.

То есть дольщик, который обратился в юридическую консультацию Законного Права со своей ситуацией, при условии соблюдения предусмотренного законодательством претензионного досудебного обладает правом на обращение в судебную инстанцию. Он может требовать от застройщика по предварительному договору участия в долевом строительстве, чтобы все деньги были возвращены, все предусматриваемые третьей частью 3-й статьи проценты были уплачены.

Вариант полностью отличный – если бы не было «но».

В таких ситуациях следует выяснять, не пропущен ли дольщиком срок определяемой российским законодательством исковой давности, который начинается в момент уплаты денег и лимитируется тремя годами. То, что строительная компания признает этот долг, никак не прерывает подобный срок и не меняет его.

К примеру, оплата была сделана 1 сентября 2013 года. Если между дольщиком и строительной компанией в это время не велась переписка, и в этой переписке застройщик не признал за собой никаких задолженностей, то завершится этот срок давности тоже 1 сентября, но уже 2016-го года.

Помочь в ситуации с исковой давностью способно предъявление дольщиком в судебные инстанции заявления о том, чтобы за просрочку взыскать положенную по закону неустойку. Но чтобы предоставить в этой ситуации однозначный ответ, нужно знать конкретику дела.

Еще один момент, о котором полезно помнить – это возможность снижения неустойки судебной инстанцией. Насколько вероятен такой вариант – зависит от того, как в рамках судебной инстанции поведет себя застройщик и какая практика судебных решений установилась в конкретном регионе, где рассматривается дело.

Так то если срок давности прошел – судебная инстанция вполне может отказать в иске, так что окажутся потерянными и деньги, и «условное» право потребовать помещение.

---

---

Вариант второй: дольщик через судебные инстанции требует от строительной компании заключить полноценный ДДУ и провести его государственную регистрацию

Такой вариант имеет смысл рассматривать, только если у дольщика есть возможность предоставить судебной инстанции письменные доказательства уклонения строительной компании от заключения основного ДДУ и его государственную регистрации.

429-я статья российского ГК говорит об особенностях Предварительный Договор ДДУ. Там говорится, что в нем содержится обязательство, согласно которому в лимитированном по времени будущем будет заключен полноценный основной ДДУ. В этом основном ДДУ будут содержаться все условия на то, чтобы выполнить в будущем какие-то работы, передать какое-то имущество, а также выполнить какие бы то ни было услуги. При этом Предварительный ДДУ прописывает и временной лимит на то, чтобы заключить этот самый основной ДДУ.

Спектр обязательств, которые прописаны в Предварительном договоре ДДУ прекращается в тот момент, когда истекает временной лимит заключения основного ДДУ. Исключениями из этого правила становятся две ситуации:

• - если это самое заключение полноценного основного ДДУ все-таки произойдет;
• - если одна сторона, обычно - дольщик, не направит застройщику предложение о том, чтобы провести заключение полноценного основного ДДУ.

Заключившая Предварительный договор ДДУ и уклоняющаяся от подписания основного ДДУ сторона подпадает под действие положений, которые излагает четвертый пункт 445-й статьи российского ГК. Там указывается, что при подобном уклонении у другой стороны появляется вполне законное право на обращение в судебные инстанции, куда предъявляется требование на понуждение заключения основного ДДУ, причем уклоняющаяся сторона должна еще и полностью возместить убытки другой стороны.

Если у дольщика нет доказательств того, что строительная компания уклонялась от заключения основного ДДУ, нет его письменных заявлений или обращений на тему заключения основного ДДУ, то у дольщика есть возможность требовать от застройщика по предварительному договору участия в долевом строительстве, чтобы все деньги были возвращены, и все проценты, уплату которых прописывает 395-я статья российского ГК, были уплачены.

В этом варианте тоже следует в первую очередь уточнить срок давности, который без возможных прерываний и восстановлений тоже составляет 3 года. В нашем случае такой срок стартует 1 апреля 2014-го года и завершается тоже 1 апреля, но уже 2017-го года – а значит, уже истек.

И если выбрать этот вариант, есть достаточно высокий риск остаться просто ни с чем.

Третий вариант: дольщик заключает со строительной компанией ДДУ на условиях застройщика и новым сроком

На то, чтобы сдвинуть сроки передачи на более поздние временные периоды, у застройщика есть как минимум две причины.

Во-первых, естественно, он стремится избежать ненужных затрат на неустойки по просрочкам.

Во-вторых, он стремится избежать еще и ситуаций отказа Росреестра в государственной регистрации ДДУ по причине уже прошедшего срока передачи. Ведь по мнению Росреестра, ДДУ можно зарегистрировать строго тогда, когда объект еще не передан.

У дольщика есть законно обоснованное право потребовать от строительной компании, чтобы в ДДУ был указан прежний срок передачи. Но учитывая то, как на эту ситуацию смотрит Росреестр, такой дольщик должен понимать, что обратной стороной указания старого срока передачи может стать росреестровский отказ в государственной регистрации.

Юрист по защите прав дольщиков Законного Права в ситуациях, когда непонятно, что требовать от застройщика по предварительному договору участия в долевом строительстве, рекомендуют выбрать именно третий вариант. Потому что это самый надежный способ не потерять квартиру.

И напоследок: описанная проблема может оказаться намного сложнее, чем рассказывает об этом сам дольщик. Поэтому каждый, кто хотел бы получить по-настоящему качественную консультацию и, при необходимости, помощь, следует предоставить специалистам все документы, которые есть в его распоряжении по этому вопросу.

---

---