Юрист для обманутых дольщиков
- Проверка договоров ДДУ,
- Составление исков, жалоб по взысканию неустойки, расторжению договоров, сопровождение дела при банкротстве застройщика,
- Защита прав дольщиков в споре с застройщиком.
Или позвоните нам прямо сейчас! Мы на связи!
Нужно ли платить за переуступку прав?
Насколько законна ситуация, когда застройщик требует платить за переуступку прав? Юридическая консультация для дольщиков проходит в нашем офисе в Новосибирске.
Планирование своих дел и своей жизни имеет одну особенность: планы могут быть насколько угодно детальными, могут учитывать все повороты сюжета, которые вы только можете себе представить – и все равно может произойти абсолютно непредвиденное событие, которое заставит вас эти планы пересмотреть и вместо них строить новые.
И приходится отменять договоренности, откладывать поездки и встречи, расторгать соглашения и договора – даже если они до этого были очень привлекательными и выгодными для вас. Но если сдать билет на самолет или поезд нетрудно, и объяснить другу причину отмены встречи не составляет труда, то с оформленными по всем требованиям законодательства, подписанными и вступившими в силу договорами все далеко не так просто.
Причем чем более серьезным и затратным был договор – тем значительнее будут последствия отказа и сопутствующие этому сложности. А поскольку приобретение жилья по договору ДДУ для большинства становится самой серьезной сделкой в жизни – можно ожидать, что здесь масштаб проблем будет самым большим.
Однако это – далеко не так. И если вы в силу собственных обстоятельств или из-за нарушений застройщика намерены прекратить со строительной компанией дальнейшие отношения, у вас есть достаточно удобный вариант – переуступка права требования. Но некоторые застройщики стремятся усложнить жизнь дольщика и требуют платить за переуступку прав. Насколько это законно?
Чтобы разобраться в этом – начнем с основ.
Как работает механизм переуступки?
Вы заключили с понравившейся вам строительной компанией договор ДДУ, однако что-то в вашей жизни или в ситуации с застройщиком переменилось. И теперь исполнения ДДУ вы уже не хотите – вы хотите от этого ДДУ избавиться, и если по договору все было оплачено - то получить эти деньги обратно. В такой ситуации можно попробовать расторгнуть договор и потребовать возврата средств – но у такого решения есть несколько серьезных недостатков. Поэтому многие предпочитают более простое и комфортное решение – переуступить те права, которые вам предоставляет договор, другому человеку или юрлицу, а взамен получить то, что вы за ДДУ заплатили.
На первый взгляд – решение идеальное: вы получили то, что требовалось вам, а строительная компания не потеряла ничего – для застройщиков нет принципиальной разницы в том, кто именно оплатит их работу – главное чтобы заплатили.
Но в реальной жизни у такого решения есть два ограничения. Одно из них установлено российским законодательством: вы можете осуществить переуступку не раньше, чем ваш ДДУ прошел госрегистрацию, и не позже, чем объект был передан дольщикам. И это разумно, потому что до госрегистрации вам фактически нечего переуступать, а после получения квартиры она становится вашей собственностью, которую можно продать или обменять.
А вот второе требование, по соответствию Защита прав дольщиков, у многих вызывает недоумение – потому что застройщик требует получать на такой шаг его согласие и вдобавок платить за переуступку прав. Возникает закономерный вопрос – это вообще законно или строительная компания просто пытается заработать везде, где сможет?
Законность - или навязывание?
Как строительная компания составляет договор ДДУ? Ее юристы включают в него все возможные пункты для того, чтобы жизнь застройщика была как можно более комфортной и не обремененной проблемами и обязательствами, чтобы дольщики были ограничены во всем, в чем только можно их ограничить, и чтобы получать деньги на всем, на чем вообще можно хоть что-то заработать.
Исходя из таких предпосылок, строительная компания часто включает в ДДУ и пункт о том, что для переуступки своего права требования дольщик должен прийти к застройщику и получить на такой шаг разрешение строительной компании. И не просто получить формальное согласие – а еще и платить за переуступку прав.
Необходимость платить застройщики обставляют по-разному. Например, оговаривают в самом ДДУ необходимость платить за переуступку прав, но конкретные суммы не проставляют. И потом, когда у дольщика появится потребность в переуступке – ему предлагают заключить еще один, дополнительный договор – на то, чтобы застройщик оказал дольщику услугу по оформлению переуступки и ее госрегистрации. А услуга разумеется, будет не бесплатной: как показывает рыночная статистика, строительные компании требуют за это от тридцати тысяч до четверти миллиона рублей – в зависимости от уровня собственной жадности. И если ошарашенный такими цифрами дольщик отказывается платить – застройщик отказывает ему в возможности совершить переуступку.
К огромному сожалению, часто приходится слышать мнение о том, что такая ситуация – абсолютно законная. Не удивляет, что такой законности твердят застройщики – ведь они с помощью описанной схемы могут весьма неплохо заработать практически ни на чем. Удивляет то, что на законности настаивают некоторые юристы. Потому что на самом деле все иначе – включенное в ДДУ требование застройщика согласовывать с ним переуступку прав недействительно.
А оплата? Ведь некоторые ДДУ требуют не только согласования, но и необходимости платить за переуступку прав. И с оплатой – то же самое: это требование договора тоже является недействительным.
Давайте выясним, что на самом деле является законным.
Что говорит законодательство о согласовании переуступки и необходимости за нее платить?
Первое, что со всей очевидностью прописано в российском законе о защите потребительских прав, - это то, что строительная компания не наделена никакими правами по навязыванию своим дольщикам никаких дополнительных услуг. И раз нет права навязывать услуги – нет и права выдвигать требование платить за переуступку прав. А если застройщик пытается с этим спорить, то дольщику будет очень полезно узнать: судебные инстанции тоже считают именно так и принимают соответствующие решения по таким делам.
А что говорит ключевой для долевого строительства закон - ФЗ-214? Среди его положений есть всего два основания, по которым переуступка в принципе может быть признана недействительной:
- - если переуступаемый договор ДДУ был частично или полностью неоплачен;
- - если переуступка была сделана за рамками сроков, которые для нее предусматривает законодательство.
И все – ни сам Закон 214, ни закон о регистрации прав на недвижимость, ни регистрирующий сами переуступки Росреестр не предоставляют ни единого упоминания про то, что застройщик имеет хоть какое-то право кому-то что-то запрещать. И точно также на это смотрит отечественный Верховный Суд.
Единственное исключение
Все сказанное выше о том, что в согласии застройщика нет никакой надобности, и нет необходимости платить за переуступку прав, имеют все-таки одно-единственное исключение. В ФЗ-214 есть упоминание о том, что в одном случае согласие застройщика понадобится – если речь идет о переуступке с переводом долга. И все. Во всех остальных случаях требование строительной компании согласовывать переуступку с ней и уж тем более платить за переуступку прав вступает в противоречие с российскими законами. И любой дольщик может делать выгодную ему переуступку без учета того, что об этом думает строительная компания.
Юристы по недвижимости ответят на ваши вопросы:
Помощь опытных юристов по недвижимости. Оформление недвижимости, проверка сделки, защита ваших интересов в суде. Бесплатные консультации юристов.
Проверка сделок купли-продажи
Независимый юрист по недвижимости полностью подстрахует сделку
Споры с застройщиками
Защита дольщиков в суде, споры с застройщиками, проверка сделок.