Нужно ли платить за переуступку прав?

Нужно ли платить за переуступку прав?

Застройщик требует платить за переуступку прав – насколько это законно? Юридическая консультация для дольщиков проходит в нашем офисе в Санкт-Петербурге. Позвоните нам прежде чем подписывать договор или по любым вопросам правоотношений с застройщиком, которые у вас возникли.

На что мы рассчитываем в тот момент, когда заключаем важный и затратный для себя договор? Разумеется, на то, что он будет исполнен и мы получим все, на что и рассчитывали. И чем значительней затраты и важность предмета договора – тем сильнее ожидание получения результата.

Но ни для кого не секрет и то, что хотеть мы можем одного, а получаем – совершенно другое. Почему? Причины разные: меняются обстоятельства жизни, другая сторона договора не исполняет свои обязанности, появляются какие-то личные причины.

Задайте вопрос юристу!

+7 (812) 313-28-87 защита юристов по недвижимости в спорах по ДДУ или ЖСК

ДДУ или ЖСК: плюсы и минусы

Все это одинаково верно для любого договора – и договор ДДУ здесь исключением не станет. У вас может появиться желание прекратить отношения с выбранной строительной компанией – то ли потому, что застройщик выдает нарушение за нарушением, то ли у вас изменились планы, то ли поменялась жизненная ситуация.

Существуют разные способы такого прекращения, и один из них – переуступка прав.

Механизм переуступки

Смысл переуступки прост. По изначальному договору право требовать его исполнения и предоставления квартиры есть у вас – как у заключившей договор стороны. Но вы можете переуступить это право другому лицу или организации, которые вам возместят затраты по договору (или, как иногда бывает, хотя бы часть этих затрат), и в обмен на это получат право получить по нему жилье. Ситуация с оплатой зависит от того, что вы сами успели оплатить – к примеру, если не оплачено ничего – переуступка прав требования передачи становится возможной только путем перевода долга по этой оплате.

На первый взгляд – ничего запредельного, ведь застройщику по большому счету безразлично, кто оплачивает Договор ДДУ – была бы оплата. Однако в этом вопросе есть два ограничения.

Первое ограничение устанавливает отечественное законодательство: сделать переуступку можно в одном единственном случае – если ДДУ уже прошел обязательную для него госрегистрацию, но передача объекта дольщикам еще не состоялась.

А вот второе ограничение стремятся устанавливать уже застройщики, выдвигая два условия: чтобы осуществить переуступку, нужно получить на нее согласие застройщика, а потом еще и платить за переуступку прав. Насколько требования застройщика законны?

Нужно ли для переуступки согласие застройщика?

Застройщики стараются включить в ДДУ все возможные пункты, упрощающие их жизнь, увеличивающие возможности заработать и ограничивающие возможности дольщиков во всем. Один из таких пунктов, который может оказаться и в вашем ДДУ – это пункт об обязательном согласии застройщика на то, чтобы дольщик мог реализовать переуступку права требования. Не от скуки – его согласие обойдется вам в какую-то сумму.

Насколько велика сумма – в договоре может и не указываться. И тогда застройщик предлагает дольщикам заключение еще одного договора – на оказание услуг оформления документов по переуступке и подаче бумаг на госрегистрацию. И вот за такую услугу уже берет какую-то суму, которая колеблется в зависимости от степени жадности от тридцати тысяч до двухсот пятидесяти тысяч. А если от заключения такого договора дольщик отказывается – застройщик согласия на переуступку не дает.

В этой ситуации есть один очень интересный момент. То, что в законность такого требования верят застройщики, не удивляет – такая вера позволяет им заработать дополнительные деньги. А удивляет то, что верят в законность получения согласия и некоторые юристы.

Так вот, такая вера – не более, ем религиозное заблуждение. Потому что включение застройщиком в ДДУ требования о том, чтобы получать его согласие на переуступку – является абсолютно недействительным.

Теперь выясним, нужно ли и платить за переуступку прав.

Обоснована ли плата за переуступку?

Некоторые ДДУ содержат условия о том, что нужно платить за переуступку прав прописанную в ДДУ сумму. Сумма меняется от застройщика к застройщику и временами доходит аж до четверти миллиона рублей. Но парадокс такого условия в том, что ничего платить за переуступку прав дольщик не должен - такое условие в ДДУ является недействительным.

Что в итоге?

Отечественное законодательство, и в частности – закон о защите прав потребителей, прямо предусматривают, что у застройщика нет никаких прав навязывать дольщикам какие бы то ни было дополнительные услуги и требовать платить за переуступку прав. Причем судебная практика показывает, что суды придерживаются точно таких же позиций.

Определяющий систему долевого строительства закон ФЗ-214 включает всего два основания, позволяющих признать переуступку прав недействительной:

  1. Первое основание – это частичная или полная неоплата договора;
  2. Второе основание – это несоблюдение правила сроков: переуступка возможна, если ДДУ уже прошел обязательную для него госрегистрацию, но передача объекта дольщикам еще не состоялась.

И что примечательно: ни в Федеральном Законе 214, ни в законе о регистрации прав на недвижимость – ни малейшего упоминания ни про какие согласия застройщика. Более того, этой же точки зрения придерживается и российский Верховный суд, и регистрирующий эти самые переуступки Росреестр.

Одно «но» все-таки есть

Приведенные выше правила в отношении необязательности согласия застройщика и отсутствии необходимости платить за переуступку прав все-таки имеют одно исключение. ФЗ-214 говорит, что есть одна ситуация, когда согласие застройщика имеет значение – это когда переуступка прав осуществляется вместе с переводом долга. В этом случае оно обязательно.

В любом другом случае заключенный с застройщиком ДДУ, в котором есть условие о необходимости платить за переуступку прав или условие об обязательном согласии застройщика на переуступку, идет вразрез с отечественными законами. И у дольщика есть полное право сделать все, что нужно для заключения соглашения о переуступке и его регистрации, самостоятельно, без оглядки на застройщика.

Задайте вопрос юристу!

+7 (812) 313-28-87 защита юристов по недвижимости в спорах по ДДУ или ЖСК

Юристы по недвижимости ответят на ваши вопросы:

Подробно

Помощь опытных юристов по недвижимости. Оформление недвижимости, проверка сделки, защита ваших интересов в суде. Бесплатные консультации юристов.

Проверка сделок купли-продажи недвижимости

Проверка сделок купли-продажи

Независимый юрист по недвижимости полностью подстрахует сделку
Споры с застройщиками

Споры с застройщиками

Защита дольщиков в суде, споры с застройщиками, проверка сделок.
Плюсы и минусы ипотеки

Всё об ипотеке

Плюсы и минусы ипотеки с точки зрения юристов. На что обращать внимание.
Обман при покупке квартиры

Обман при покупке квартиры

Основные виды мошенничества при покупке квартиры. Не попадайтесь!