Юрист для обманутых дольщиков
- Проверка договоров ДДУ,
- Составление исков, жалоб по взысканию неустойки, расторжению договоров, сопровождение дела при банкротстве застройщика,
- Защита прав дольщиков в споре с застройщиком.
Или позвоните нам прямо сейчас! Мы на связи!
Перевод строительства с ЖСК на ДДУ
Как можно изменить схему приобретения жилья: перевод с ЖСК на ДДУ.
ЖСК - одна из самых популярных современных схем приобретения жилья. Но случается и так, что застройщик уже в процессе работы предлагает пайщикам эту схему изменить и сделать по этой стройке перевод с ЖСК на ДДУ.
Кто получает выгоду и в чем она заключается?
Самому пайщику такой переход достаточно выгоден как минимум потому, что предлагаемая ему в качестве альтернативы схема ДДУ регламентируется положениями российского закона ФЗ-214 не только детально, но и достаточно строго. Обманутые дольщики пользуются гарантиями и защитой государства. Такая детализация и строгость предоставляет в распоряжение дольщиков больший объем прав и более существенные гарантии - не даром она считается самой надежной на современном строительном рынке.
Менее очевидна выгода застройщика. Ведь вместо достаточно вольготных для него условий ЖСК он принимает на себя дополнительные обременения и резко повышает свой уровень рисков ответственности перед участниками долевого строительства. Предъявить что-то ЖСК для пайщика - очень трудное мероприятие, поскольку закон функционирование ЖСК регулирует просто на редкость слабо, а правила игры здесь придумывает сам кооператив и фиксирует эти правила в своем уставе.
Отчасти ответ может содержаться в принятом 13 июля 2015 года новом законе. Он меняет ситуацию для ЖСК, ограничивая ее значительными рамками. В их числе - неспособность ЖСК по новому закону заниматься постройкой дома выше трех этажей. Да и строить теперь можно только одно здание - и не больше. Для тех ЖСК, которые на момент принятия закона уже находятся в процессе возведения нескольких зданий выше трех этажей, закон ограничивает число пайщиков - их число не может увеличиться до момента сдачи всех объектов. Разумеется, это абсолютно неприбыльно для стройкомпаний, которые вели свою работу по схеме ЖСК, ведь привлечь пайщиков на законных основаниях при таком раскладе они просто не могут. И вместо того, чтобы отказаться от вполне доступных прибылей, они просто переключаются на более жесткую, но и более прибыльную схему ДДУ.
Ведь перевод с ЖСК на ДДУ отлично вписывается в рамки современных законов, и статус дольщика для инвесторов намного более привлекателен, чем пассивное и рискованное положение пайщика. Но участнику ЖСК, прежде чем он даст свое согласие на перевод с ЖСК на ДДУ, нужно выяснить, во-первых, какая схема ложится в основу такого перевода, во-вторых, действительно ли она соответствует законам, и, в-третьих, - что содержит новый договор, который предлагает стройкомпания.
Правовое поле
Чтобы приобрести законную возможность сделать перевод с ЖСК на ДДУ, стройкомпании сначала требуется приобрести статус застройщика. Чтобы такой статус стал доступным, нужно стать обладателем двух вещей: во-первых, приобрести право на подходящий под возведение участок земли, во-вторых - получить разрешение на само строительство. Причем начиная с 2011 года эти условия обязательны не только для ДДУ, но и для ЖСК.
Соответственно, до момента, когда эти условия стали обязательными, ЖСК мог на заморачиваться никакими правами на землю и элегантно выступать в качестве инвестора, выполняя функцию «кошелька» для тех средств, которые поступали от пайщиков. На правах "кошелька" ЖСК заключал инвестиционный договор с "руками" - реальным непосредственным застройщиком. Полезно знать, что такая схема используется и в настоящее время - просто сегодня она находится уже за рамками правового поля.
Современный перевод с ЖСК на ДДУ становится возможным по одному из двух главных путей.
Первый путь: застройщиком становится сам ЖСК
Это самый простой, быстрый и понятный вариант, когда структура отношений "ЖСК-пайщик" изменятся несущественно, а новых игроков на поле не возникнет совсем.
Роль стройкомпании-застройщика берет на себя после выполнения законных условий сам ЖСК. Участник ЖСК из него для перевода выходит и получает ранее уплаченный кооперативный взнос прямиком на счет вновь заключенного ДДУ. Фактически ЖСК в это время пребывает в двух ипостатях одновременно: как кооператив он является стороной паевого договора, как застройщик он становится стороной ДДУ, и возможным это становится потому, что в его распоряжении есть разрешение на постройку и право собственности на землю - в таком случае не возникает никаких противоречий с российским законодательством. Более того, это позволяет совместить в одном доме процесс строительства одновременно по двум схемам - ДДУ и ЖСК.
Правда, может появится неожиданное требование: за то, чтобы заключить ДДУ, ЖСК может выдвинуть требование о дополнительной оплате. Разумеется, паевой взнос станет частью цены договора, но может не покрыть ее целиком.
Второй путь: в роли застройщика выступит другая стройкомпания
Какими бы ни были плюсы превращения ЖСК в застройщика, самым частым оказывается такой перевод с ЖСК на ДДУ, при котором этим застройщиком все-таки становится сторонняя стройкомпания. Это не удивительно, ведь именно застройщики создают ЖСК, чтобы выйти из зоны ответственности по российскому закону ФЗ-214. И именно такая компания, уже давно озаботившаяся всеми правами и разрешениями, в момент перехода красиво выходит на первый план и становится стороной ДДУ - 19 из каждых 20 переходов именно так и производятся.
Движение денег
Одним из ключевых вопросов в ситуации, когда производится перевод с ЖСК на ДДУ, становится движение денег. Для этого применяется несколько способов.
Некоторые ЖСК решают этот вопрос путем выдачи гражданину соответствующего паевой величине векселя, который для расчетов по ДДУ принимает уже стройкомпания-застройщик. Вот только с позиций законности такого пути возникают некоторые сомнения.
Корень сомнений - в некоторых моментах ФЗ-214. Закон, конечно, утверждает, что средства застройщика привлекать должен, но вот о чем они умалчивают, так это о том, как именно она может или не может их привлекать. Однако эксперты рынка утверждают, что ряд положений закона приводит к выводу о допустимости именно денежной оплаты, а вот участие ценных бумаг здесь неуместно. Ведь, согласно ФХЗ-214, ценовая планка ДДУ - это величина именно денежных средств, и они должны быть выплачены дольщиком. И это - вовсе не вопрос вкладывания ценных бумаг. Дополнительным подтверждением их мнения становится российский ГК, который устанавливает форму проведения платежей. Она может быть и наличной, и безналичной, но как раз вексель ни той, ни другой не является. Он вообще не форма расчета, он - ценная бумага, и его задача - удостоверять то, что займ имеет место быть. Закономерным выводом становится то, что векселем нельзя оплачивать никакую часть ДДУ - им вообще нельзя пользоваться в этой сфере. Однако, вопреки таким выводам, вексель сегодня очень популярен в качестве формы расчетов.
Проще всего можно сработать в ситуации, когда в строительную компанию-застройщика превращается сам ЖСК. Превратившись в сторону нового ДДУ, он может просто произвести зачет всех требований. Ведь в сущности оказывается, что ЖСК обладает требованием в отношении пайщика на уплату по ДДУ, а тот, в свою очередь, обладает противоположным требованием к этому же ЖСК - о возврате как раз той же суммы внесенного пая. У обоих требований общая денежная основа и противоположная направленность, а значит ситуация может быть полностью или в части разрешена взаимозачетом.
Такая же схема взаимозачета может быть применена и в том случае, когда в качестве застройщика выступит сторонний застройщик. Для ее осуществления нужно выполнить только одно условие - у нее должен появиться долг перед пайщиками. Создать такое условие нетрудно, например, при помощи механизма перевода долга, предусматриваемого российским ГК. При этом пайщик уведомляется о такой возможности, выражает свое согласие и затем подписывает соответствующее дополнительное соглашение. Именно такая схема взаимозачета наиболее близка к положениям законов.
Юристы по недвижимости ответят на ваши вопросы:
Помощь опытных юристов по недвижимости. Оформление недвижимости, проверка сделки, защита ваших интересов в суде. Бесплатные консультации юристов.
Проверка сделок купли-продажи
Независимый юрист по недвижимости полностью подстрахует сделку
Споры с застройщиками
Защита дольщиков в суде, споры с застройщиками, проверка сделок.