Юрист для обманутых дольщиков
- Проверка договоров ДДУ,
- Составление исков, жалоб по взысканию неустойки, расторжению договоров, сопровождение дела при банкротстве застройщика,
- Защита прав дольщиков в споре с застройщиком.
Или позвоните нам прямо сейчас! Мы на связи!
Все о переуступке прав на квартиру в новостройке
Что полезно знать о переуступке прав на квартиру в новостройке?
Как можно купить новое жилье в новостройке? Разумеется - у застройщика. Это самый распространенный вариант – однако, далеко не единственный, и всегда полезно знать и другие возможности.
Например, уже вложившийся в новую квартиру инвестор вполне может пожелать ее продать - и российское законодательство такое право ему предоставляет. Этот инвестор может передать за определенную плату права на приобретение строящегося жилья какому-нибудь третьему лицу еще до того, как сама стройка завершена, и перед тем, как пакет правоустанавливающих документов подписан. Такой вариант получил название переуступке прав на квартиру в новостройке.
В чем преимущества переуступки прав на квартиру в новостройке?
Этот вариант оказался настолько выгодным для всех сторон, что порядка трети всех сделок по квартирам в новостройках проводится именно по нему. Причем от удобства для конкретного покупателя уровень таких сделок может шагнуть к серьезному инвестированию, когда в строящемся здании выкупаются целые квартирные блоки только для того, чтобы затем получить прибыль на переуступке прав на квартиру в новостройке.
Как правило, такая сделка с недвижимостью проводится по одной из предоставляемых российским законодательством схем - ЖСК, ДДУ или ПДКП. И для приобретающей жилье стороны этот вариант оказывается выигрышным, поскольку очень часто затраты на него оказываются меньшими, чем в предложении застройщика.
Возможные минусы переуступки
Переуступка - это монета с двумя сторонами, и если на одной из них - привлекательные выгоды, то другая передает покупателю с переуступкой прав на квартиру в новостройке еще и ряд обязанностей и рисков. Основная доля проблем связана с недобросовестностью стройкомпаний, и поэтому каждый пункт договора должен быть детально изучен покупателем, а еще лучше - юристом по ДДУ, оценив соответствие стройки тем срокам, которые прописаны для ее сдачи. Если оценивать ситуацию объективно, то можно предвидеть и избежать многих проблемных ситуаций.
Что важно не упустить покупателю?
- Разрешительные документы на строительство дома - причем их наличие лучше всего проверить лично у застройщика.
- Застройщика следует известить письменно о том, что сделка совершается - причем не важно, оговаривает это первоначальный договор или нет.
- В процессе оформления обязательно указывается, к какому типу договоров относится изначальный, на базе которого и становится возможна переуступка прав на квартиру в новостройке, а также фиксируется сумма и алгоритм расчетом - без них сделку можно признать недействительной.
- Договор разумнее всего заверить нотариально.
Обязательно ли согласовывать с застройщиком?
Застройщик не обладает абсолютно никаким правом запретить переуступку прав на квартиру в новостройке - это противоречит российскому законодательству. Однако на практике подтвердить согласие застройщика будет разумным шагом, ведь реальная ситуация и собственная выгода могут побудить застройщика к собственным ходам, которые могут создать проблемы.
К примеру, изначальный договор застройщика и первичного инвестора может включать порядок, в котором компания уведомляется о переуступке прав на квартиру в новостройке. Обычной практикой будет сделать это в течение 10 дней с момента, когда новый договор прошел государственную регистрацию.
В ряде случаев застройщики жестко указывают в договоре долевого участия полную невозможность переуступок, исключая демпинг промежуточных инвесторов и проводя «фейсконтроль» на строящихся зданиях премиум-класса. С их точки зрения - это логичная мера, ведь так снижается риск ошибок в договорах, путаницы с их оформлением и можно избавиться от многих других сложностей.
Практически любой современный ДДУ содержит пункт о согласовании переуступок, хотя практика показывает, что отказ в продаже компании предъявляют редко. Однако застройщик стремится сократить такие сделки и поэтому поднимает ценовую планку такой услуги и требует оплаты полной договорной стоимости в обязательном порядке.
Более того, практически всегда даже желательно, чтобы в переуступке прав на квартиру в новостройке сам застройщик участвовал в роли третьей стороны, а покупатель должен проверить, рассчитался ли по договору со строительной компанией сам первоначальный покупатель.
Финансовые тонкости
Подобно многим другим, сделка по переуступке прав на квартиру в новостройке требует уплаты соответствующего налога, причем российским законодательством такая обязанность возлагается ни на кого иного, как на первого инвестора. Именно поэтому договор должен фиксировать реальную цену сделки, ведь от этого будет зависеть не только возможность предъявления претензий к первоначальному участнику долевого строительства, а также доступный новому дольщику размер налогового вычета - им тоже можно воспользоваться при переуступке прав на квартиру в новостройке.
То, насколько большой станет величина налога, зависит от того, настолько велика сумма сделки, и никак не зависит от того, насколько велика разница между суммами инвестиции и уступки. Самым частым раскладом становится перекладывание всех денежных обязательств на нового владельца прав, однако это - не железобетонное правило, и все определяется достигнутым в процессе торга соглашением, и расходы пополам - вполне разумный выход.
Главные подводные камни
Корень практически всех возможных при переуступке прав на квартиру в новостройке проблем - это те материальные отношения, в которые оказались вовлечены участвующие в происходящем стороны.
Например, распространенной проблемой становится ситуация, когда изначальный покупатель "забывает" рассказать о том, что оплата ДДУ осуществлена лишь частично. Или такая "забывчивость" случается с первичным инвестором, если помещение становится залогом в банковских вопросах.
Поэтому к моменту, когда переуступка отправится на государственную регистрацию, все подобные обременения должны быть абсолютно в полном объеме сняты. Конечно, бывают и альтернативы: кредитный долг при согласии покупателя может быть переоформлен на него.
Итоговый расчет, по практически единодушному мнению экспертов рынка, следует производить лишь тогда, когда государственная регистрация будет осуществлена полностью и у приобретающей стороны на руках будут такие документы, как:
- - непосредственный договор переуступки, разумеется, вместе с оригиналом;
- - согласие Застройщика;
- - подтвержденный расчет по изначальному договору;
- - акт, согласно которому передаются документы.
В целом переуступка была и остается актуальной темой благодаря тому, что число потенциальных и фактических инвесторов достаточно велико, эта схема выгодна и для них, и для внимательных и рациональных покупателей, а список инвесторов пополняют по разным причинам изменившие свое решение о приобретении. При грамотном подходе - это отличный вариант.
Юридическая консультация по переуступке проходит у нас в офисе, на Сенной Площади в Центре Новосибирска. Юристы Законного Права специализируются на сделках с недвижимостью и могут либо провести для вас переуступку прав на квартиру под ключ, либо проверить документы прордавца, либо дать ряд советов, если вы решили провести сделку самостоятельно.
Юристы по недвижимости ответят на ваши вопросы:
Помощь опытных юристов по недвижимости. Оформление недвижимости, проверка сделки, защита ваших интересов в суде. Бесплатные консультации юристов.
Проверка сделок купли-продажи
Независимый юрист по недвижимости полностью подстрахует сделку
Споры с застройщиками
Защита дольщиков в суде, споры с застройщиками, проверка сделок.