Юрист для обманутых дольщиков
- Проверка договоров ДДУ,
- Составление исков, жалоб по взысканию неустойки, расторжению договоров, сопровождение дела при банкротстве застройщика,
- Защита прав дольщиков в споре с застройщиком.
Или позвоните нам прямо сейчас! Мы на связи!
Можно ли не подписывать акт приёмки квартиры
Можно ли не подписывать акт приёмки квартиры, пока не выплачена неустойка?
У дольщика есть две главные беды - просрочки и дефекты помещения. А с учетом уровня организованности работы многих застройщиков и качества этой работы немалому числу дольщиков достается и то, и другое.
Типичным примером станет случай из консультационной практики Законного Права. По ДДУ обратившегося к нашим специалистам дольщика передача помещения должна была начаться в течение 2-месячного периода с момента получения разрешительных документов на эксплуатацию постройки. Разрешения были успешно получены, а сообщения о том, что постройка завершена и что объект готов к передаче – получены в полном соответствии с договорными сроками. Однако первые радужные эмоции развеялись, когда выяснилось, что помещение выстроено с дефектами, которые, впрочем, строительная компания начала исправлять и успешно завершила.
Составленный акт осмотра включал указание момента, когда неисправности были устранены, и подписи, но нет отметок о сроке исполнения обязательств, и дольщик такой акт не стал подписывать. К тому моменту, когда последний дефект был успешно устранен, длительность просрочки по ДДУ и осмотровому акту уже составила три с небольшим недели, и дольщик написал строительной компании претензию с добровольным двухнедельным сроком.
На консультации этот дольщик хотел выяснить несколько интересующих его вопросов, а именно:
- Является ли в акте осмотра необходимой печать?
- Можно ли не подписывать акт приёмки квартиры до момента уплаты требуемой неустойки, и если есть – в течение какого времени это возможно?
- Есть ли в распоряжении дольщика законные основания для требования компенсации?
- Предоставляет ли неподписанный передаточный акт какие-то преимущества, и если да – то какие именно?
- Есть ли возможность в случае, если застройщик проигнорирует претензию, включить во временной интервал неустойки еще и эти две недели?
Основные моменты отношений и взаимодействия дольщика и застройщика зафиксированы в российском Законе 214. Согласно правилам этого документа, на застройщика возложены обязанности в указанные в ДДУ сроки завершить возведение постройки, а также в соответствии с прописанными сроками известить дольщика о том, что здание полностью выстроено, и к процессу передачи абсолютно все готово. Сообщение следует отправлять при посредстве почты и использовать для этого заказную форму с описанием вложенного и уведомлением о том, что оно получено или вручение сделано с подтверждением распиской. В тексте этого послания должно также содержаться предупреждение о том, что приемка – это понятие обязательное, а бездействие в этом отношении – это причина некоторых последствий.
Если дольщик подобное сообщение получил, но рассматривает идею о том, можно ли не подписывать акт приёмки квартиры, и от принятия помещения либо уклоняется, либо отказывается вообще в рамках тех сроков, которые предусматривает российское законодательство, то у застройщика появляется предоставленное законом право после того, как прошло не менее двух месяцев с предусмотренного для передачи момента, составить либо односторонний акт, либо аналогичный ему документ о том, что помещение - передано. Но при этом следует учитывать, что такие меры могут быть приняты только в тех случаях, когда в распоряжении застройщика окажутся сведения о том, что дольщик все вышеобозначенные сообщения получил, вернул строительной компании вместе с сообщением о собственном отказе от приемки либо его в принципе нет на указанном месте проживания или нахождения. И строительная компания не может воспользоваться этой возможностью также в случае, когда был составлен акт с зафиксированными в нем несоответствиями принимаемого объекта тому, что прописано в договоре ДДУ или предполагаемых законодательством обязательных требованиях.
Все это в применении к описанной обратившимся за юридической консультацией дольщиком ситуации позволяет сказать: тот факт, что разрешения застройщиком были успешно получены, а сообщения о том, что постройка завершена и что объект готов к передаче, были получены дольщиком в полном соответствии с договорными сроками, является юридически значимым.
Заинтересовавшая дольщика печать, которая может быть на акте, а может на нем и не быть, не несет в себе принципиального значения. А вот то, что содержит в себе этот акт, а также то, имеются ли у того, кто его подписывает от имени застройщика, должные полномочия для того, чтобы ставить на нем свои подписи – намного более важно. Естественно, что предпочтительнее - вариант, когда печать на документе будет. Но в случае, когда она поставлена поверх подписи того, у кого нет полномочий на приемку, то это не будет означать, что застройщик безусловно признает какие бы то ни было дефекты, проблемы и недоделки.
То, как именно оценивают бумаги этого типа судебные инстанции, на практике оказывается далеким от единообразия. Чтобы в последствии не столкнуться с тем, что будут сложности в вопросе доказать причины просрочки дольщика в деле принятия помещений, юридические профессионалы рекомендуют составить акт о том, какие недостатки в принимаемом были обнаружены, и о том, какие сроки очерчиваются для их устранения. Такую бумагу подписывает и дольщик, и застройщик.
А вот то, можно ли не подписывать акт приёмки квартиры в зависимости от того, будет ли получена неустойка – такую обусловленность юристы по ДДУ Законного Права выдвигать не рекомендуют. Причина этого заключена в пятой части 8-й статьи ФЗ-214, которая допускает, что дольщик обладает возможностью отказаться подписывать акт ровно до того момента, когда застройщик выполнит весь объем требований второй части 7-й статьи этого же закона. И никакие обязанности уплачивать неустойку не могут стать основанием для того, чтобы обманутый дольщик отказался от приемки. Так что в этой ситуации от предположения, можно ли не подписывать акт приёмки квартиры, лучше всего отказаться.
В том случае, когда строительная компания устранила весь объем определенных актом осмотра проблем, специалисты не рекомендуют рассматривать идею о том, можно ли не подписывать акт приёмки квартиры, и подписать его. Однако если дольщик планирует взыскание неустойки по причине просрочки, то не следует соглашаться с отсутствием претензий к строительной компании. Если исключить пункт о подобном отсутствии претензий невозможно, то строительной компании должна быть отправлена претензия о неустойке – или до момента подписания, или сразу же после него. В большинстве случаев судебные инстанции с большой долей скепсиса оценивают пункты о том, что претензии отсутствуют, в той ситуации, когда застройщику была отправлена такая претензия.
Четвертая часть 4-й статьи ФЗ-214 устанавливает как обязательную часть ДДУ пункт о сроках передачи застройщиком объекта дольщику. Смысл третьей части 8-й статьи того же закона позволяет сказать, что осуществить передачу строительная компания должна после получения разрешительных документов на эксплуатацию постройки, и при этом – не позднее, чем указано в ДДУ.
Правила 190-й статьи российского ГК говорят о том, что срок устанавливается или в виде календарной даты, или в форме временного интервала, или путем указания на неизбежное событие. Если указанный в ДДУ конкретного дольщика срок передачи отсчитывается от момента получения разрешительных документов на эксплуатацию постройки, то момент получения такого разрешения в ДДУ также должен быть проставлен. В ситуации обратившегося к нам дольщика нарушен только первый из них. На практике это будет означать, что период просрочки окажется незначительно мал. Если учесть еще и то, что судебные инстанции обладают возможностью уменьшать величины неустоек, то расчет на возможность взыскания с застройщика сколько-нибудь серьезной суммы едва ли оправдается.
Юристы по недвижимости ответят на ваши вопросы:
Помощь опытных юристов по недвижимости. Оформление недвижимости, проверка сделки, защита ваших интересов в суде. Бесплатные консультации юристов.
Проверка сделок купли-продажи
Независимый юрист по недвижимости полностью подстрахует сделку
Споры с застройщиками
Защита дольщиков в суде, споры с застройщиками, проверка сделок.