ДДУ или ЖСК что лучше

Если ключи ему переданы но дом в эксплуатацию не введен

Может ли дольщик требовать неустойку, если ключи ему переданы - но дом в эксплуатацию не введен. Юридическая консультация в Санкт-Петербурге.

Ситуации, в которых оказываются современные питерские дольщики, порой оказываются на редкость парадоксальными. И один из обратившихся в Законное право за консультацией дольщиков, описывая свою проблему, рассказал как раз о таком случае.

Все дело в том, что он еще в августе 2016-го года вполне успешно нашел достаточно надежную строительную компанию, подписал с ней ДДУ, оплатил все как положено и более того – прямо в этом же году подписал приемочный акт, получил ключи и после ремонта въехал в оплаченную квартиру. Мечта – скажут многие дольщики, годами ожидающие, когда их стройка закончится. Получить жилье настолько быстро – редкость. Да, соглашается дольщик, дом отстроен, люди в нем живут. Но знаете, что самое интересное в этой истории? На этот дом застройщик до сих пор не получил разрешительные документы на ввод в эксплуатацию!


+7 (812) 907-23-92 защита юристов по недвижимости в спорах по ДДУ или ЖСК

В январе 2017-го года по своему уже новому адресу наш дольщик получил уведомление о том, что этот ввод перенесен на первое полугодие этого года, и приглашение подписать допсоглашение о переносе сроков. Озадаченный ситуацией дольщик подписывать ничего не собирается, о чем тоже по почте был извещен застройщик.

К специалистам нашей компании этот гражданин обратился с вопросами о том, насколько законна эта ситуация в принципе, и можно ли получить неустойку за просрочку с учетом того, что в ДДУ не прописана точная дата этого события.

Ситуация необычная – но не уникальная. И разобраться в ней можно, изучив каждый ее аспект.

Смысл 8-й статьи российского закона ФЗ-214 позволяет сказать, что последовательность передачи здания и, соответственно, помещений дольщикам такая: сначала – застройщик получает разрешительные документы на ввод здания в эксплуатацию, и только потом объект передается дольщику.

Способ передачи объекта дольщику тоже в отечественном законодательстве расписан: сначала - устанавливается срок получения разрешительных документов на ввод здания в эксплуатацию, потом - подписывается передаточный акт.

Т.е. по закону последовательность должна быть такой:

  • - устанавливается срок получения разрешительных документов на ввод здания в эксплуатацию;
  • - застройщик получает разрешительные документы на ввод здания в эксплуатацию;
  • - подписывается передаточный акт;
  • - передаются ключи;
  • - дольщик въезжает в квартиру.

Так что в случае нашего дольщика даже то, что квартира была передана в состоянии «под чистовую отделку», не может считаться надлежащим исполнением строительной компанией своих обязательств.

Ситуация «разрешения на эксплуатацию здания нет – но люди в нем уже живут» - это описанное повседневным языком административное правонарушение. И за его совершение, как нетрудно догадаться, российский КоАП в своей статье 9.5 предусматривает соответствующую ответственность.

Все это позволяет сказать, что ни подписанный акт, ни переезд дольщика в здание не создают ни для этого дольщика, ни для допустившего такую ситуацию застройщика никаких прав или обязанностей – потому что с точки зрения отечественного законодательства юридически значим лишь тот документ, который был подписан после получения разрешительных бумаг на ввод здания в эксплуатацию.

6-я статья российского закона ФЗ-214 говорит о том, что строительная компания уплачивает дольщику неустойку за просрочку только тогда, когда нарушает прописанный в ДДУ срок передачи. Так что даже если в ДДУ не прописана точная дата этого события, примерный срок – тоже ориентир. За каждый день его нарушения застройщик должен будет уплатить:

  • - для дольщика – 1/300 ставки рефинансирования отечественного ЦБ на момент, когда обязательство исполняется;
  • - для дольщика, который является гражданином – то же самое, только в двойном размере.

Все это позволяет порекомендовать дольщикам, оказавшимся в подобных ситуациях, взыскивать со строительной компании неустойку – основания для этого в ситуации есть. При этом полезно учитывать, что 333-я статья российского ГК позволяет судебной инстанции снижать эту неустойку в ситуациях, когда ее величина несоразмерно последствиям просрочки.


+7 (812) 907-23-92 защита юристов по недвижимости в спорах по ДДУ или ЖСК

Юристы по недвижимости ответят на ваши вопросы:

Подробно

Помощь опытных юристов по недвижимости. Оформление недвижимости, проверка сделки, защита ваших интересов в суде. Бесплатные консультации юристов.

Проверка сделок купли-продажи недвижимости

Проверка сделок купли-продажи

Независимый юрист по недвижимости полностью подстрахует сделку
Споры с застройщиками

Споры с застройщиками

Защита дольщиков в суде, споры с застройщиками, проверка сделок.
Плюсы и минусы ипотеки

Всё об ипотеке

Плюсы и минусы ипотеки с точки зрения юристов. На что обращать внимание.
Обман при покупке квартиры

Обман при покупке квартиры

Основные виды мошенничества при покупке квартиры. Не попадайтесь!