Договор ЖСК

Договор ЖСК

Договор ЖСК, его отличие от договора долевого участия в строительстве, и как проверить договор на риски пайщика, как распознать подводные камни членства в Жилищно-Строительном Кооперативе. Давайте разбираться вместе с юристами Законного Права.

Договор ЖСК описывает условия при которых пайщик вкладывает деньги в строительство дома, условия первичного взноса и последующих платежей, условия сроков строительства, характеристики будущего жилья, условия выхода пайщика из кооператива и условия возврата денег ЖСК пайщику. По оценкам статистики, на рынке недвижимости около 30 % строящегося жилья приобретается по договорам ЖСК.

Задайте вопрос юристу!

+7 (812) 904-34-26 Риски договора ЖСК и защита юриста

Договор с жилищно-строительным кооперативом

Прежде всего, необходимо понимать, что по закону договор ЖСК - допустимый договор при инвестировании денег пайщиков в строительство. Но в отличие от ДДУ (договора долевого участия в строительстве) договор ЖСК не имеет установленных законодательством правил описания условий договора. Это значит, что договор ЖСК может содержать любые условия продажи, сроков, возврата денег пайщику ЖСК: если договор заключен между пайщиком и ЖСК, то он имеет законную силу и его условия будут считаться согласованными между сторонами.

Не существует единого стандарта договоров ЖСК. Кооперативы имеют полную свободу описывать условия взаимодействия с пайщиками. У пайщиков же есть выбор - соглашаться или не соглашаться с договором данного ЖСК или искать другой кооператив.

Договор ЖСК и устав ЖСК - звенья одной цепи

Отношения Кооператива с пайщиком регулируются не только договором ЖСК. Есть второй документ, который гражданин обязан изучить и проанализировать перед тем, как решать, стоит ли связываться с Жилищно-Строительным Кооперативом. Устав ЖСК содержит ряд положений, влияющих на принцип работы ЖСК.

В частности, ряд существенных условий могут быть прописаны именно в уставе ЖСК, а не в Договоре. При расторжении договора ЖСК, при выходе из кооператива эти условия нужно учитывать. Поэтому нужно знать о них заранее.

Например, вы подписали бы договор с ЖСК, если бы в его уставе было прописано, что пайщик имеет право потребовать свои деньги обратно только спустя год после выхода из членов ЖСК? Или понравилось бы вам, если в уставе ЖСК прописано условие о невозврате первичного взноса?

Задайте вопрос юристу!

+7 (812) 904-34-26 Риски договора ЖСК и защита юриста

Договор ЖСК и устав ЖСК

Договор с ЖСК как с инвестором или как с инветором-застройщиком?

Это важно. Выясните, кем по роли в строительстве дома является ЖСК: инвестором или инветором-застройщиком. Считается, что инвестор-застройщик более ответственно относится к своим обязательствам и более дорожит своим именем как застройщик. Если ЖСК выполняет только роль инвестора, вам необходимо будет проверить все договоренности между инвестором и застройщиком. В договоре ЖСК и застройщика может быть скрыт существенный риск: застройщик имеет право расторгнуть договор, если ЖСК не выполняет свои обязательства. Либо застройщик по договору имеет право передать ЖСК не все квартиры, изъяв часть площадей в счет погашения долга ЖСК...

Какой пайщик готов рисковать потерей своей квартиры из-за того, что его деньги пошли не на целевое использование - строительство квартиры?...

Если Застройщик - отдельная компания, привлеченная ЖСК для строительства, пайщику перед подписанием договора с ЖСК, необходимо тщательно проверить документы застройщика.

  • - свидетельство о праве собственности на участок земли либо документы об аренде земли,
  • - проектная декларация застройщика,
  • - сроки действия разрешения на строительство у застройщика.

Документы при взаимодействии с ЖСК

Если гражданин вступает в ЖСК необходимо внимательно отнестись к тому, какие документы и в какой последовательности нужно получить.

  1. Первоначально будущий пайщик подает заявление о вступлении в члены ЖСК,
  2. При подаче заявления необходимо взять расписку о получении заявления от ЖСК,
  3. Затем членство пайщика утверждается решением общего собрания кооператива,
  4. Пайщик получает заверенную выписку из решения общего собрания о вступлении в члены ЖСК,
  5. Только потом пайщик уплачивает членский взнос в ЖСК и получает платежные документы о взносе.
Задайте вопрос юристу!

+7 (812) 904-34-26 Риски договора ЖСК и защита юриста


Где нужно проверить договор с ЖСК перед подписанием
Договор с ЖСК: о задержке строительства

Где нужно проверить договор с ЖСК перед подписанием?

При заключении договора с ЖСК необходимо чётко понимать, как описаны условия договора: что получает пайщик, квартиру с какими характеристиками, в каком доме, на каком участке земли.

Из договора с ЖСК и устава ЖСК обязательно найдите информацию: как пайщик вносит деньги: порядок оплаты членских взносов, процедура предоставления квартиры, условия выхода из ЖСК. Если вы подписываете договор с ЖСК, это значит что вы согласна со всеми его пунктами. Если вы сомневаетесь, выгодное или нет вам условия договора с ЖСК, возьмите его проект и приходите к нам на юридическую консультацию.

Для вас проверит договор с ЖСК на риски и возможности наш юрист. Юрист по недвижимости пункт за пунктом проштудирует договор с ЖСК, который вам предлагается на подпись. По каждому пункту мы дадим подробную консультацию, если есть какие-то риски в вашем договоре с ЖСК в будущем, вы об этом узнаете и будете к ним готовы.

Договор с ЖСК и положение о задержке строительства

Обратите внимание на пункт о задержке строительства и выплате пайщику компенсации. Большинство ЖСК железно страхуется на тот счёт, если у застройщика будет долгострой. В договоре с ЖСК прописывается, что ЖСК имеет право в одностороннем порядке без согласования с пайщикам переносить сроки сдачи строящегося объекта. Если так написано в вашем договоре, приготовьтесь к тому, что в случае долгостроя вы не взыщите неустойку застройщика за длительное ожидание.

Если ЖСК и застройщик – одно лицо, в договоре с ЖСК будут прописаны условия, по которым застройщик может диктовать условия дополнительной оплаты. Например: повысилась стоимость квадратного метра жилья, нужно сделать подъездные дороги к дому.

Договор с ЖСК: оплата коммунальных услуг до сдачи дома в эксплуатацию

Очень часто в договоре с ЖСК есть условия о том что пайщик оплачивает коммунальные расходы на содержание дома, который ещё не сдан в эксплуатацию. Например дом уже построен, но ещё не введён в эксплуатацию и пайщикам не переданных квартиры, но всё то время, пока застройщик будет сдавать дом в эксплуатацию, пайщики будут обязаны оплачивать коммунальные расходы. Здесь риски пайщиков жилищно-строительного кооператива в том, что до сдачи дома в эксплуатацию могут пройти годы. И всё это время пайщик будет должен платить за некачественные коммунальные услуги или за коммунальные услуги, которые даже не предоставляются по тарифам, установленным ЖСК.

Договор с ЖСК: штрафы

Особо неприятные условия договора с ЖСК – это штрафы. Они могут начисляться за всё, на что у застройщика или ЖСК хватит фантазии. В договоре могут быть прописаны условия штрафов в случае не внесения пайщиком очередного платежа пая, платежа по коммунальным услугам, и другие.

Расторжение договора с ЖСК

Расторжение договора с ЖСК

Во-первых общее собрание пайщиков может провести голосование и исключить из членов кооператива пайщика за невыполнение обязательств, например, за просрочку платежа пая в течение одного месяца или более.

Во-вторых, пайщик сам может выйти из кооператива по своей воле.

Когда пайщик выходит из кооператива встаёт вопрос, как вернуть деньги из ЖСК, тех, которые которые пайщик вложила в него. Обратите внимание, что по договору с ЖСК получит пайщик при выходе. Такие износа какие деньги буду с него удержанные в случае выхода из ЖСК. Как правило выход из членов кооператива оборачивается для пайщиков потере серьезной суммы денег ему могут ни вернуть членские взносы, вступительный пай, какие-либо другие выплаты. В договоре с ЖСК это должно быть указано. Преступление обязательно просчитайте, какая сумма вам может не вернуться в случае расторжения договора с ЖСК.

Задайте вопрос юристу!

+7 (812) 904-34-26 Риски договора ЖСК и защита юриста

Юристы по недвижимости ответят на ваши вопросы:

Подробно

Помощь опытных юристов по недвижимости. Оформление недвижимости, проверка сделки, защита ваших интересов в суде. Бесплатные консультации юристов.

Проверка сделок купли-продажи недвижимости

Проверка сделок купли-продажи

Независимый юрист по недвижимости полностью подстрахует сделку
Споры с застройщиками

Споры с застройщиками

Защита дольщиков в суде, споры с застройщиками, проверка сделок.
Плюсы и минусы ипотеки

Всё об ипотеке

Плюсы и минусы ипотеки с точки зрения юристов. На что обращать внимание.
Обман при покупке квартиры

Обман при покупке квартиры

Основные виды мошенничества при покупке квартиры. Не попадайтесь!