Юрист для обманутых дольщиков
- Проверка договоров ДДУ,
- Составление исков, жалоб по взысканию неустойки, расторжению договоров, сопровождение дела при банкротстве застройщика,
- Защита прав дольщиков в споре с застройщиком.
Или позвоните нам прямо сейчас! Мы на связи!
Анализ условий договора участия в долевом строительстве
Мой анализ условий договора участия в долевом строительстве дал странные результаты, в связи с чем я и обращаюсь в вашу юридическую консультацию. Как только подошел срок сдачи дома и я понял, что попал на долгострой, я понял, что нужно взыскивать с застройщика за просрочку сдачи дома, тем более, что дело затягивается на год-полгода. В п.3.1 Приложения к ДДУ указывается, что срок окончания строительных работ и введение построенного дома в эксплуатацию указан в Приложении 1.
В п.3.2 этого Приложения указывается, что срок передачи дома собственнику должен быть определен в течение 6 последующих месяцев после его введения в эксплуатацию. Соответственно, предполагаемые даты по этому конкретному случаю следующие: срок завершения строительных работ на объекте недвижимости – это 31.03.2016г.; срок введения этого объекта в эксплуатацию - второй квартал 2016г.; срок передачи его собственнику – четвертый квартал 2016г.
Возникает сомнение, что определенные Приложением к ДДУ сроки, могут стать препятствием для взыскания неустойки с фирмы-застройщика в случае возникновения такой необходимости.
Ответ юриста, анализ условий договора участия в долевом строительстве
В соответствии с положениями Федерального закона 214-ФЗ (статья 4), определяющими процедуру и порядок ведения и окончания долевого строительства, фирма-застройщик должна построить объект недвижимости своими силами или с привлечением подрядчиков к сроку, указанному в ДДУ. После введения построенного объекта в эксплуатацию осуществить процедуру приемки-передачи объекта второй стороне договора. В пункте 2 этой статьи указано, что срок передачи объекта, построенного фирмой-застройщиком, дольщикам является важным и существенным условием ДДУ. Сроки сдачи дома указываются в Договоре долевого участия.
Статьей 6, частью 2, 214-ФЗ определяется правовая норма, согласно которой фирма-застройщик в случае просрочки обязана выплатить пеню за каждый просроченный день от установленного срока. Размер этой неустойки для юридических лиц определяется из расчета 1 к 300 от размера ставки рефинансирования ЦБ России на день ее выплаты и 1 к 150 для физических лиц. Другими словами, для определения правомерности требования о выплате неустойки решающим обстоятельством является нарушение срока передачи фирмой-застройщиком объекта недвижимости второй стороне ДДУ.
Приведенные выдержки из Приложения к ДДУ действительно могут создать трудности с взысканием неустойки с фирмы-застройщика, так как могут возникнуть проблемы с определением даты, от которой начинает отсчитываться факт возникновения просрочки передачи объекта дольщикам. В пунктах 3.1 и 3.2 Приложения 1ДДУ по-разному определяется дата передачи. Если в первом случае расчет этой даты производится от срока введения в эксплуатацию дома, то во втором - это дата, очерченная рамками четвертого квартала 2016г.
Согласно статье 190 ГК РФ, регламентирующей правила определения срока, в условиях ДДУ срок передачи может устанавливаться: в соответствии с временным периодом, исчисляемым календарными днями, месяцами, годами, то есть определенной датой в календаре; событием, наступление которого неизбежно.
Итоги
Анализ договора участия в долевом строительстве в ситуации, описанной в этой статье, срок передачи квартиры, приобретенной на правах ДДУ, может быть определен в соответствии с календарной датой, установленной п.3.2 Приложения 1 или событием, которое должно неизбежно наступить в соответствии с этим же пунктом приложения. Срок ввода в эксплуатацию, определяемый п.3.1, не может считаться событием, имеющим признаки неизбежности, и поэтому не может использоваться, как обстоятельство для возникновения обязательств фирмы-застройщика по выплате неустойки.
В разных судах при анализе договора участия в долевом строительстве при рассматривании подобных дел нередки случаи, когда суд I инстанции устанавливает перед фирмой-застройщиком требование, по выплате неустойки, обосновывая это решение нарушением срока введения в эксплуатацию дома. Однако судами высшей инстанции подобные решения в подавляющем большинстве случаев отменяются.
Примеры из практики
Например, Санкт-Петербургский городской суд в своем апелляционном определении, проведя анализ договора участия в долевом строительстве, отменил постановление суда 1-ой инстанции. В этом постановлении было указано, что определение даты возникновения обязательства по выплате неустойки фирмой-застройщиком согласно правовым нормам Закона 214 не может оговариваться датой введения в эксплуатацию фирмой-застройщиком объекта на правах ДДУ, то есть в этом постановлении было указано, что были нарушены условия ДДУ. Кроме того, довод о том, что дата просрочки должна определяться датой ввода фирмой-застройщиком объекта долевого строительства в эксплуатацию, является нарушением норм действующего правового поля и оно неверно по своей сути. Если застройщик не сдаёт дом всрок, который обязательно должен быть указан в ДДУ, с него можно взыскать неустойку или инициировать расторжение ДДУ и вернуть вложенные в строительство деньги.
Тем не менее, Смольнинский районный суд Санкт-Петербурга, принимая решение на основании анализа договора участия в долевом строительстве, применил принцип презумпции невозможности подписания акта приема-передачи без введения объекта, построенного на условиях ДДУ, в эксплуатацию. Это позволило существенно уменьшить срок просрочки, которую допустила фирма-застройщик. Суд высшей инстанции оставил это решение без изменений.
Анализируя приведенные случаи, в которых определялись сроки начала возникновения обязательств фирмы-застройщика по выплате неустойки из-за просрочки срока передачи объекта, построенного на условиях ДДУ собственнику, можно сделать вывод, что доказательство факта просрочки в этом конкретном случае будет непростым и могут возникнуть определенные сложности.
Юристы по недвижимости ответят на ваши вопросы:
Помощь опытных юристов по недвижимости. Оформление недвижимости, проверка сделки, защита ваших интересов в суде. Бесплатные консультации юристов.
Проверка сделок купли-продажи
Независимый юрист по недвижимости полностью подстрахует сделку
Споры с застройщиками
Защита дольщиков в суде, споры с застройщиками, проверка сделок.