Юрист по недвижимости для сопровождения сделок купли-продажи квартир, земель, коттеджей
- Юридические консультации,
- Проведение сделок с недвижимостью "под ключ"
Или позвоните нам прямо сейчас! Мы на связи!
Признание сделки недействительной
- Смысл и значение сделки
- Что такое недействительная сделка
- Ничтожные сделки и их разновидности
- Сделка как ширма для достижения других целей: мнимые и притворные сделки
- Сделка как способ спрятать имущество при банкротстве
- Оспоримые сделки и их разновидности
- Что нужно делать для признания сделки недействительной
Признание сделки недействительной: почему такое происходит и как это делается.
Регулирование сделок в российском законодательстве основывается на принципе баланса: с одной стороны — в нормативных документах поддерживается и закрепляется принцип свободы договора, с другой стороны — даже самый свободный договор должен соответствовать набору обязательных требований. И в зависимости от того, на какую сторону склоняются чаши этих весов, определяется действительность сделки. Если сделка соответствует набору обязательных требований — она признается действительной. Если же сделка отступает от этих требований — происходит признание сделки недействительной.
Но смысл требований, которые предъявляются законодательством, будет очевидным лишь тогда, когда станет ясно, что такое сделка и для чего эта концепция используется в нормативных документах.
Смысл и значение сделки
Бытовое понимание сделки сводится к обмену товаров или услуг на деньги. Однако юристы по недвижимости рассматривают эту концепцию с точки зрения правообладания. С точки зрения российского законодательства, сделка — это действие, совершаемое для изменения, прекращения или установления каких-то прав или обязанностей.
Такое понимание сделки делает ее основным инструментом в системе гражданско-правового оборота. Ведь с ее помощью можно эффективно управлять взаимоотношениями не только физических, но и юридических лиц, причем — в самых различных сферах, от удовлетворения личных потребностей до предпринимательства и имущества.
Сделка не заключается так, как захочется ее сторонам. Разумеется, основным мотиватором будут интересы сторон, но эти интересы должны быть согласованы с положениями законодательства при соблюдении установленной формы.
Сделка не заключается кем угодно — ее стороны должны обладать требуемой для этого правоспособностью. Например, продать дом может только тот, кто им владеет — и не иначе.
Сделка становится демонстрацией той воли, которую выразили стороны — и не может считаться законной, если одна из сторон пошла на этот шаг под принуждением или угрозой.
Это не все условия — но общее представление о ситуации они дают. И важным моментом здесь является то, что условия должны соблюдаться — иначе происходит признание сделки недействительной.
Что такое недействительная сделка
Понимание смысла сделки позволяет без труда понять, в каких случаях делается признание сделки недействительной — когда никакие новые права или обязанности у сторон сделки не возникли, не изменились и не прекратились. А раз так — то никакая из сторон совершенно не обязана что-то делать для другой стороны или что-то от нее требовать.
Обычно если сделано признание сделки недействительной — то это касается всей сделки целиком. Но полезно знать, что исключения из этого правила существуют, и тогда недействительной оказывается только какая-то часть сделки, после исключения которой все остальное вполне может быть совершено.
Все рассматриваемые законодательством недействительные сделки делятся на две больше группы:
- - Сделку считают ничтожной, когда оказались нарушенными самые важные правовые условия. Учитывая это, нет никакой необходимости обращаться к помощи судебных инстанций для признания сделки недействительной — потому что с точки зрения российских законов она такой оказывается в момент своего заключения;
- - Сделка может быть оспоримой, если в нормативных документах есть соответствующие предпосылки и, что особенно важно, судебная инстанция с опорой на такие предпосылки вынесла соответствующее решение.
Разберем это разделение более детально.
Ничтожные сделки и их разновидности
Ключевым условием ничтожности сделки является нарушение наиболее значимых условий. Что именно может быть нарушено? Ключевых нарушений — три:
- Цель, которую преследовало заключение сделки, вступает в противоречие с базовыми принципами правопорядка и основами общественной нравственности. А поскольку и принципы правопорядка, и константы общественной нравственности зафиксированы в российских нормативных документах, то противоречие действующему законодательству становится самоочевидным и признание сделки недействительной будет естественным следствием ситуации. Если подобными умыслами руководствовались обе стороны, то все, то они должны были получить в результате, передается в госказну. Если такое намерение было только у одной стороны — в госказну передаются только ее обязательства по сделке с возвратом другой стороне всего исполненного;
- Сделку совершил гражданин, который официально признан недееспособным. В связи с этим фактом стороны получат все исполненное обратно, а если сделать возврат уже нереально — делается оценка стоимости и исполненное возвращается деньгами. Существуют случаи, когда контрагенту было известно о недееспособности или он должен был быть о ней осведомлен — тогда он возмещает весь ущерб недееспособной стороне;
- Сделку совершил гражданин, который не достиг требуемой для этого возрастной планки и поэтому считающийся малолетним. Грань, отделяющая способных совершать сделки от не имеющих на это права — четырнадцатилетие. Если условие не было соблюдено, то его последствия аналогичны предыдущему случаю.
Сделка как ширма для достижения других целей: мнимые и притворные сделки
Есть особая ситуация, когда внешне все формальности досконально соблюдаются и все положения законодательства учитываются, но все это — только занавес, скрывающий совершенно другие цели, потому что стороны изначально не собирались соблюдать никакие условия. В этом случае речь идет о мнимой сделке, И в случае, если такое положение вещей будет признано официально, каждая сторона получает то, что было исполнено по подобной сделке.
Другим случаем внешнего соблюдения формальностей становится сделка, в которой одна из сторон стремится получить юридические последствия, расходящиеся с существом сделки. Такая сделка признается притворной, и к ней применяются все правила того типа договоров, который пытались продемонстрировать формально.
Форма имеет значение
Мы говорили об условиях сделок — и они бесспорно важны. Но нужно помнить, что помимо условий, есть второй обязательный компонент — определенная форма. Российское законодательство включает три таки формы — письменную, заверенную нотариально и зарегистрированную в госструктурах. Соблюдение условий при несоблюдении формы влечет неизбежное последствие — признание сделки недействительной. Сторонам же возвращается все, что было исполнено.
Сделка как способ спрятать имущество при банкротстве
Банкротство может быть удобной возможностью решить проблему долгов. И воспользоваться таким выходом могут не только фирмы и предприятия, но и физлица. Однако некоторые пытаются использовать банкротство как способ «не платить по счетам». Чтобы спрятать от кредиторов свое имущество, они за год до банкротства целенаправленно совершают определенные сделки.
Разумеется, узнавшие о таких шагах банкрота кредиторы обладают правом добиться признания сделки недействительной и обратить свое взыскание на все имущество, которое было в ходе нее отчуждено.
Оспоримые сделки и их разновидности
Весь спектр оспоримых сделок можно разделить на семь основных разновидностей:
- Сторона, которая заключила сделку, совершила это за рамками доступной ей правоспособности. Проще говоря — превысила свои полномочия. Вариантов такого превышения может быть множество — нет допусков, отсутствует лицензия, не соответствует должность. Добиться признания сделки недействительной можно обращением в соответствующий орган надзора или в судебные инстанции, и сторонам возвращается все исполненное.
- Гражданин, заключивший сделку, официально считается малолетним или был признан недееспособным. При таких участниках в сделках предусмотрен дополнительный защитный механизм - согласие на них попечителя или опекуна. Нет согласия — признания сделки недействительной добиваются в судебных инстанциях, после чего сторонам возвращается все исполненное.
- Гражданин, заключивший сделку, не достиг возрастной планки совершеннолетия. Признание сделки недействительной происходит после заявления родителей, усыновителей или опекунов в судебную инстанцию, а применяемые к ситуации правила будут такими же, как и в случае недееспособности одной из сторон.
- Гражданин, заключивший сделку, был введен в заблуждение и поэтому неверно понимал суть происходящего. И если бы этого заблуждения у него не было бы — не было бы и сделки. Такой гражданин подает соответствующее заявление в судебную инстанцию и так добивается признания сделки недействительной и возвращения сторонам всего, что было по ней исполнено.
- Сделка была проведена от лица компании, однако руководитель или акционер не давали на нее своего согласия. Потому что такое согласие — обязательное условие для крупных сделок, без которого возможно признание сделки недействительной, если директор, управляющий, владелец пятой части акций или участник совета директоров обратится с соответствующим заявлением в судебные инстанции.
- Сделка с совместным имуществом супругов была проведена одним из супругов без согласия второго. Далеко не каждая сделка подобного рода всерьез нуждается в согласии обоих участников брачного союза, но если, к примеру, речь идет о недвижимости — необходимость согласия не вызывает сомнений. Не предоставивший этого согласия супруг может оспорить сделку в судебных инстанциях и добиться возврата сторонам всего полученного по ней.
- Одна из сторон сделки является несостоятельной (банкротом), и сделка конфликтует с требованиями к потенциальному банкроту. Сторона сделки, кредитор или арбитражный управляющий могут в суде добиться признания сделки недействительной с последующим возвратом исполненного сторонам-участникам.
Что нужно делать для признания сделки недействительной
Российское законодательство предоставляет только одну возможность официально получить признания сделки недействительной — обратиться в судебные инстанции.
Начинается эта процедура с грамотного составления соответствующего вашему случаю искового заявления, которое затем направляется в арбитраж или местный суд общей юрисдикции. Правильно выбрать судебную инстанцию нетрудно — нужно ориентировать на место непосредственного проживания ответчика или же на место его фактического нахождения в настоящий момент. А грамотно составить и подать исковое заявление вам помогут компетентные юристы Законного Права.
Вторым моментом, который потребуется учесть, будут временные рамки. Здесь следует учесть три особенности:
- - Если сделка подпадает под определение ничтожной, а заявление требует применения различных ее последствий, то обратиться с таким заявлением можно в течение десяти лет;
- - Если сделка может быть причислена к группе оспоримых, и необходимо добиться признания сделки недействительной — то для подачи такого иска есть только один год, а точкой начала отсчета этого времени будет момент, когда подающей заявление стороне могли стать известными или стали известными обстоятельства оспоримости;
- - Если сделка оказалась совершенной под угрозой применения насилия или с реальным его применением, то отсчет времени по таким сделкам начинается с момента отпадания этих обстоятельств.
После того, как заявление будет подано, судебная инстанция проведет рассмотрение дела и вынесет свое решение об официальном признании сделки недействительной. Как только это происходит, официальная недействительность распространяется на все время, которое прошло до настоящего мгновения от момента заключения сделки. Хотя бывают и исключения, потому что прекращения некоторых сделок можно осуществить только на будущее время.
Мошенничество с недвижимостью
Если мошенники - покупатели квартир
Как обезопасить сделку с недвижимостью или вовремя отказаться от нее?Если мошенники - продавцы квартир
Мошенничество при продаже квартиры: как распознать нечестного продавца?Защита юриста по недвижимости
Защита недееспособных, пенсионеров, инвалидов в сделках с недвижимостью: людей, которые наиболее подвержены риску стать жертвой мошенников.