Юрист по недвижимости

Юрист по недвижимости для сопровождения сделок купли-продажи квартир, земель, коттеджей

- Юридические консультации,
- Проведение сделок с недвижимостью "под ключ"

Задайте вопрос адвокату!


Или позвоните нам прямо сейчас! Мы на связи!

+7 921-904-34-26


Признание сделки недействительной

  1. Смысл и значение сделки
  2. Что такое недействительная сделка
  3. Ничтожные сделки и их разновидности
  4. Сделка как ширма для достижения других целей: мнимые и притворные сделки
  5. Сделка как способ спрятать имущество при банкротстве
  6. Оспоримые сделки и их разновидности
  7. Что нужно делать для признания сделки недействительной
Адвокат суд

Признание сделки недействительной: почему такое происходит и как это делается.

Регулирование сделок в российском законодательстве основывается на принципе баланса: с одной стороны — в нормативных документах поддерживается и закрепляется принцип свободы договора, с другой стороны — даже самый свободный договор должен соответствовать набору обязательных требований. И в зависимости от того, на какую сторону склоняются чаши этих весов, определяется действительность сделки. Если сделка соответствует набору обязательных требований — она признается действительной. Если же сделка отступает от этих требований — происходит признание сделки недействительной.

Но смысл требований, которые предъявляются законодательством, будет очевидным лишь тогда, когда станет ясно, что такое сделка и для чего эта концепция используется в нормативных документах.

Ведущий юрист по недвижимости, адвокат Ирина Леонидовна Урадовских


Ведущий адвокат по гражданским делам

Консультации, защита в суде

Ирина Леонидовна Урадовских - адвокат по таким делам, как земельные споры, споры по недвижимости, споры с застройщиками, медицинские споры, дела по банкротству, дела по разделу имущества, споры по детям, все виды жилищных споров.



Задайте вопрос адвокату!

Задайте вопрос, мы в онлайне!

8-921-904-34-26 юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге

Как расторгнуть сделку

Смысл и значение сделки

Бытовое понимание сделки сводится к обмену товаров или услуг на деньги. Однако юристы по недвижимости рассматривают эту концепцию с точки зрения правообладания. С точки зрения российского законодательства, сделка — это действие, совершаемое для изменения, прекращения или установления каких-то прав или обязанностей.

Такое понимание сделки делает ее основным инструментом в системе гражданско-правового оборота. Ведь с ее помощью можно эффективно управлять взаимоотношениями не только физических, но и юридических лиц, причем — в самых различных сферах, от удовлетворения личных потребностей до предпринимательства и имущества.

Сделка не заключается так, как захочется ее сторонам. Разумеется, основным мотиватором будут интересы сторон, но эти интересы должны быть согласованы с положениями законодательства при соблюдении установленной формы.

Сделка не заключается кем угодно — ее стороны должны обладать требуемой для этого правоспособностью. Например, продать дом может только тот, кто им владеет — и не иначе.

Сделка становится демонстрацией той воли, которую выразили стороны — и не может считаться законной, если одна из сторон пошла на этот шаг под принуждением или угрозой.

Это не все условия — но общее представление о ситуации они дают. И важным моментом здесь является то, что условия должны соблюдаться — иначе происходит признание сделки недействительной.

Признание сделки недействительной

Что такое недействительная сделка

Понимание смысла сделки позволяет без труда понять, в каких случаях делается признание сделки недействительной — когда никакие новые права или обязанности у сторон сделки не возникли, не изменились и не прекратились. А раз так — то никакая из сторон совершенно не обязана что-то делать для другой стороны или что-то от нее требовать.

Обычно если сделано признание сделки недействительной — то это касается всей сделки целиком. Но полезно знать, что исключения из этого правила существуют, и тогда недействительной оказывается только какая-то часть сделки, после исключения которой все остальное вполне может быть совершено.

Все рассматриваемые законодательством недействительные сделки делятся на две больше группы:

  • - Сделку считают ничтожной, когда оказались нарушенными самые важные правовые условия. Учитывая это, нет никакой необходимости обращаться к помощи судебных инстанций для признания сделки недействительной — потому что с точки зрения российских законов она такой оказывается в момент своего заключения;
  • - Сделка может быть оспоримой, если в нормативных документах есть соответствующие предпосылки и, что особенно важно, судебная инстанция с опорой на такие предпосылки вынесла соответствующее решение.

Разберем это разделение более детально.

Задайте вопрос, мы в онлайне!

8-921-904-34-26 юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге

Ничтожные сделки и их разновидности

Хороший юрист по недвижимости

Ключевым условием ничтожности сделки является нарушение наиболее значимых условий. Что именно может быть нарушено? Ключевых нарушений — три:

  1. Цель, которую преследовало заключение сделки, вступает в противоречие с базовыми принципами правопорядка и основами общественной нравственности. А поскольку и принципы правопорядка, и константы общественной нравственности зафиксированы в российских нормативных документах, то противоречие действующему законодательству становится самоочевидным и признание сделки недействительной будет естественным следствием ситуации. Если подобными умыслами руководствовались обе стороны, то все, то они должны были получить в результате, передается в госказну. Если такое намерение было только у одной стороны — в госказну передаются только ее обязательства по сделке с возвратом другой стороне всего исполненного;
  2. Сделку совершил гражданин, который официально признан недееспособным. В связи с этим фактом стороны получат все исполненное обратно, а если сделать возврат уже нереально — делается оценка стоимости и исполненное возвращается деньгами. Существуют случаи, когда контрагенту было известно о недееспособности или он должен был быть о ней осведомлен — тогда он возмещает весь ущерб недееспособной стороне;
  3. Сделку совершил гражданин, который не достиг требуемой для этого возрастной планки и поэтому считающийся малолетним. Грань, отделяющая способных совершать сделки от не имеющих на это права — четырнадцатилетие. Если условие не было соблюдено, то его последствия аналогичны предыдущему случаю.

Сделка как ширма для достижения других целей: мнимые и притворные сделки

Недействительная сделка

Есть особая ситуация, когда внешне все формальности досконально соблюдаются и все положения законодательства учитываются, но все это — только занавес, скрывающий совершенно другие цели, потому что стороны изначально не собирались соблюдать никакие условия. В этом случае речь идет о мнимой сделке, И в случае, если такое положение вещей будет признано официально, каждая сторона получает то, что было исполнено по подобной сделке.

Другим случаем внешнего соблюдения формальностей становится сделка, в которой одна из сторон стремится получить юридические последствия, расходящиеся с существом сделки. Такая сделка признается притворной, и к ней применяются все правила того типа договоров, который пытались продемонстрировать формально.

Форма имеет значение

Мы говорили об условиях сделок — и они бесспорно важны. Но нужно помнить, что помимо условий, есть второй обязательный компонент — определенная форма. Российское законодательство включает три таки формы — письменную, заверенную нотариально и зарегистрированную в госструктурах. Соблюдение условий при несоблюдении формы влечет неизбежное последствие — признание сделки недействительной. Сторонам же возвращается все, что было исполнено.

Задайте вопрос, мы в онлайне!

8-921-904-34-26 юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге

Составление кассационной жалобы

Сделка как способ спрятать имущество при банкротстве

Как и где найти хорошего юриста по недвижимости

Банкротство может быть удобной возможностью решить проблему долгов. И воспользоваться таким выходом могут не только фирмы и предприятия, но и физлица. Однако некоторые пытаются использовать банкротство как способ «не платить по счетам». Чтобы спрятать от кредиторов свое имущество, они за год до банкротства целенаправленно совершают определенные сделки.

Разумеется, узнавшие о таких шагах банкрота кредиторы обладают правом добиться признания сделки недействительной и обратить свое взыскание на все имущество, которое было в ходе нее отчуждено.

Оспоримые сделки и их разновидности

Весь спектр оспоримых сделок можно разделить на семь основных разновидностей:

  1. Сторона, которая заключила сделку, совершила это за рамками доступной ей правоспособности. Проще говоря — превысила свои полномочия. Вариантов такого превышения может быть множество — нет допусков, отсутствует лицензия, не соответствует должность. Добиться признания сделки недействительной можно обращением в соответствующий орган надзора или в судебные инстанции, и сторонам возвращается все исполненное.
  2. Гражданин, заключивший сделку, официально считается малолетним или был признан недееспособным. При таких участниках в сделках предусмотрен дополнительный защитный механизм - согласие на них попечителя или опекуна. Нет согласия — признания сделки недействительной добиваются в судебных инстанциях, после чего сторонам возвращается все исполненное.
  3. Гражданин, заключивший сделку, не достиг возрастной планки совершеннолетия. Признание сделки недействительной происходит после заявления родителей, усыновителей или опекунов в судебную инстанцию, а применяемые к ситуации правила будут такими же, как и в случае недееспособности одной из сторон.
  4. Гражданин, заключивший сделку, был введен в заблуждение и поэтому неверно понимал суть происходящего. И если бы этого заблуждения у него не было бы — не было бы и сделки. Такой гражданин подает соответствующее заявление в судебную инстанцию и так добивается признания сделки недействительной и возвращения сторонам всего, что было по ней исполнено.
  5. Сделка была проведена от лица компании, однако руководитель или акционер не давали на нее своего согласия. Потому что такое согласие — обязательное условие для крупных сделок, без которого возможно признание сделки недействительной, если директор, управляющий, владелец пятой части акций или участник совета директоров обратится с соответствующим заявлением в судебные инстанции.
  6. Сделка с совместным имуществом супругов была проведена одним из супругов без согласия второго. Далеко не каждая сделка подобного рода всерьез нуждается в согласии обоих участников брачного союза, но если, к примеру, речь идет о недвижимости — необходимость согласия не вызывает сомнений. Не предоставивший этого согласия супруг может оспорить сделку в судебных инстанциях и добиться возврата сторонам всего полученного по ней.
  7. Одна из сторон сделки является несостоятельной (банкротом), и сделка конфликтует с требованиями к потенциальному банкроту. Сторона сделки, кредитор или арбитражный управляющий могут в суде добиться признания сделки недействительной с последующим возвратом исполненного сторонам-участникам.
Задайте вопрос, мы в онлайне!

8-921-904-34-26 юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге

Что нужно делать для признания сделки недействительной

Что делать, чтобы признать сделку недействительной

Российское законодательство предоставляет только одну возможность официально получить признания сделки недействительной — обратиться в судебные инстанции.

Начинается эта процедура с грамотного составления соответствующего вашему случаю искового заявления, которое затем направляется в арбитраж или местный суд общей юрисдикции. Правильно выбрать судебную инстанцию нетрудно — нужно ориентировать на место непосредственного проживания ответчика или же на место его фактического нахождения в настоящий момент. А грамотно составить и подать исковое заявление вам помогут компетентные юристы Законного Права.

Вторым моментом, который потребуется учесть, будут временные рамки. Здесь следует учесть три особенности:

  • - Если сделка подпадает под определение ничтожной, а заявление требует применения различных ее последствий, то обратиться с таким заявлением можно в течение десяти лет;
  • - Если сделка может быть причислена к группе оспоримых, и необходимо добиться признания сделки недействительной — то для подачи такого иска есть только один год, а точкой начала отсчета этого времени будет момент, когда подающей заявление стороне могли стать известными или стали известными обстоятельства оспоримости;
  • - Если сделка оказалась совершенной под угрозой применения насилия или с реальным его применением, то отсчет времени по таким сделкам начинается с момента отпадания этих обстоятельств.

После того, как заявление будет подано, судебная инстанция проведет рассмотрение дела и вынесет свое решение об официальном признании сделки недействительной. Как только это происходит, официальная недействительность распространяется на все время, которое прошло до настоящего мгновения от момента заключения сделки. Хотя бывают и исключения, потому что прекращения некоторых сделок можно осуществить только на будущее время.

Задайте вопрос, мы в онлайне!

8-921-904-34-26 юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге

Мошенничество с недвижимостью

Бесплатная консультация юристов по недвижимости, отмена сделок с недвижимостью через суд.

Мошенничество при покупке квартиры

Если мошенники - покупатели квартир

Как обезопасить сделку с недвижимостью или вовремя отказаться от нее?
Межевание земли

Если мошенники - продавцы квартир

Мошенничество при продаже квартиры: как распознать нечестного продавца?

Защита юриста по недвижимости

Защита недееспособных, пенсионеров, инвалидов в сделках с недвижимостью: людей, которые наиболее подвержены риску стать жертвой мошенников.

Признание недееспособным

Признание недееспособным

Как признать гражданина недееспособным, установить над ним опеку
Дееспособность продавца квартиры

Дееспособность продавца квартиры

Мошенничество с недееспособными. Защита недееспособных в сделке с недвижимостью

Юристы по недвижимости ответят на ваши вопросы:

Подробно

Помощь опытных юристов по недвижимости. Оформление недвижимости, проверка сделки, защита ваших интересов в суде. Бесплатные консультации юристов.

Проверка сделок купли-продажи недвижимости

Проверка сделок купли-продажи

Независимый юрист по недвижимости полностью подстрахует сделку
Споры с застройщиками

Споры с застройщиками

Защита дольщиков в суде, споры с застройщиками, проверка сделок.
Плюсы и минусы ипотеки

Всё об ипотеке

Плюсы и минусы ипотеки с точки зрения юристов. На что обращать внимание.
Обман при покупке квартиры

Обман при покупке квартиры

Основные виды мошенничества при покупке квартиры. Не попадайтесь!