Юрист по недвижимости в Новосибирске
- Юридические консультации,
- Проведение сделок с недвижимостью,
- Составление исков, претензий и жалоб,
- Защита ваших интересов в суде.
Или позвоните нам прямо сейчас! Мы на связи!
Покупка унаследованного жилья
Приобретение квартиры – дело, всегда сопровождающееся рисками. А покупка унаследованного жилья становится рискованной вдвойне. Причина проста: в любой момент как чертик из коробочки может появиться какой-нибудь наследник, который вдруг узнал об этой квартире и решил получить свою долю. И приобретающая сторона внезапно остается и без честно оплаченной квартиры, и без денег – потому что эти деньги обычно продавцом давно потрачены, и на возвращение всей суммы могут уйти годы. Так что цена неграмотного подхода здесь очень велика, и тщательная проверка документации в сочетании с такой же тщательной работой по составлению и оформлению документов – не прихоть и даже не разумная предосторожность, а абсолютная необходимость.
Подробно об услуге сопровождения сделок по недвижимости вы можете узнать от юристов Законного Права. Наша работа полностью страхует вас от признания сделки с недвижимостью недействительной или от иных "сурпризов" от бывших владельцев жилья и их родственников.
Откуда берутся внезапные наследники и чем чревато их появление?
Чтобы покупка унаследованного жилья обошлась без происшествий, полезно понимать, где корень проблем. Все дело в том, что смерть гражданина – это юридическое событие, и момент его наступления открывает его наследство. Как раз на такой случай российское законодательство предусматривает, что переходит это имущество к наследникам, составляющим так называемую первую очередь. В их число включены не только дети, появившиеся в браке, за его рамками или вообще усыновленные, так и родители и супруги. В очень редких случаях их не оказывается – и тогда права предоставляются следующей очереди, а потом – следующей за ней. В итоге выстраивается немаленькая пирамида из возможных претендентов, которую очень трудно, если вообще возможно, учесть в полном объеме. И эта неопределенность становится ключевым фактором риска в ситуации, когда делается покупка унаследованного жилья.
Если очередной наследник «осчастливит» покупателя своим появлением, и с точки зрения законодательства все его права в полном порядке – судебная инстанция закономерно признает уже совершенную сделку абсолютно недействительной, а квартира вернется к этому наследнику. Разумеется, исключения в ситуации есть, и их освещают 1117-я и 1119-я статьи российского ГК. На юридической консультации по недвижимости мы можем подробно разобрать особенности вашего вопроса. Как правило, всегда находятся интересные аспекты, которые помогают в разрешении ситуации.
На пике зоны риска находятся квартиры, которыми владели одинокие пожилые люди и которые потом достались дальним родственникам, а также жилье, которое стало наследством в течение ближайших к моменту продажи трех лет.
Отличаются ли для покупателя наследство по закону и наследство по завещанию?
Для потенциального наследника существует только два пути для того, чтобы унаследовать квартиру: первый – по закону, второй – по завещанию.
Вариант «по закону» становится актуальным тогда, когда завещание либо в принципе отсутствует, либо оспаривается одним или несколькими наследниками. Неправомерность имеющего завещания можно оспорить в рамках судебной инстанции. В качестве основания может быть предоставлена недееспособность его автора, оформление документа под принуждением или отсутствие в нем наследников, являющихся абсолютно обязательными. Если удастся это доказать, то такой документ признается недействительным, а значит – аннулируется и вместо него используется наследование по закону. В этой ситуации вступает в действие первый пункт 1141-й статьи российского ГК, и потенциальные наследники призываются в соответствии с очередью, а очередь формируется на основе положений 1148- статьи все того же ГК, а также статей с 1142-й по 1145-ю. Очередей всего семь, и критерием для их создания становится степень родства.
Вариант «по завещанию» предоставляет наследодателю отличную возможность определить, кто конкретно станет его правопреемниками, а также распределить между ними их доли в имуществе. Если доли не распределены, они «по умолчанию» считаются равными.
Когда проводится покупка унаследованного жилья, на первый взгляд более рискованным кажется ситуация завещания – ведь его вполне можно оспорить, изменить, а то и вовсе отменить через судебные инстанции. Однако практика со всей определенностью демонстрирует, что риск сделок с унаследованными по закону квартирами намного более высок.
Сколько длится исковая давность у наследственных правоотношений?
Для ответа на этот вопрос важны две вещи. Первая – это сам момент отсчета, и о его определении рассказывает 200-я статья российского ГК. Вторая – срок, который от этого момента отсчитывается и который составляет три года – об этом говорит первый пункт 196-й статьи все того же ГК. Однако всегда есть место нюансам.
Например, потенциальный наследник может иметь уважительную причину для того, чтобы не заняться наследственными делами в рамках этих временных ограничений – и тогда у срока исковой давности ограничения могут отсутствовать в принципе, как это утверждается уже в статье 1155 российского ГК. Прекрасным примером такой ситуации может стать обращение в судебные инстанции внебрачного ребенка, который решил защитить свои права лишь с наступлением планки совершеннолетия или же подтвердил непреодолимые объективные трудности, которые не позволяли сделать это раньше.
Разумеется, такая ситуация сразу становится поводом для конфликта между покупателем и появившимся внезапно и некстати наследником. Для того, чтобы такого не случалось, 196-я статья российского ГК была в 2013-м году пополнена вторым пунктом, который ограничивает исковую давность для таких ситуаций десятью годами от момента, когда право было нарушено.
Четыре способа обезопасить себя, когда делается покупка унаследованного жилья
По-настоящему выигрывает не тот, кто рискует, а тот, кто просчитывает ситуацию и сводит риски к минимуму. Если делается покупка унаследованного жилья, то есть четыре способа сделать эту покупку более безопасной и не остаться в итоге без самой квартиры и собственных денег.
- Во-первых, нужно грамотно оформить соответствующий договор с указанием реальной его стоимости – тогда в случае проблем именно эта стоимость и будет вам возвращаться.
- Во-вторых, нужно тщательнейшим образом проверять все документы и выписки по квартире – в том числе максимально полную историю того, как переходили права собственности на нее. В этих бумагах можно будет отыскать информацию о том, кто в этом помещении прописан и кто в ней зарегистрирован – а поскольку нельзя продать квартиру до того, как из нее будут выписаны все, то такой список позволит обезопасить сделку.
- В третьих, нужно твердо выдерживать трехлетний интервал с момента перехода квартиры в наследство и ни в коем случае не покупать ее до наступления этого момента. А самым оптимальным вариантом, естественно, будет квартира «десятилетней выдержки» - тогда появление наследника можно считать почти невероятным событием.
- В-четвертых, нужно обеспечить профессиональное сопровождение сделки, которое создадут юристы по недвижимости. Только они реально разбираются в непростой структуре наследственного законодательства и по-настоящему обеспечат настолько высокий уровень безопасности покупки, насколько он вообще может быть.
Пусть ваша покупка станет действительно удачной!
Юристы по недвижимости ответят на ваши вопросы:
Помощь опытных юристов по недвижимости. Оформление недвижимости, проверка сделки, защита ваших интересов в суде. Бесплатные консультации юристов.
Проверка сделок купли-продажи
Независимый юрист по недвижимости полностью подстрахует сделку
Споры с застройщиками
Защита дольщиков в суде, споры с застройщиками, проверка сделок.