Перепланировки строящейся квартиры

Перепланировки строящейся квартиры

Всегда ли полезны самостоятельные перепланировки строящейся квартиры?

Взаимоотношения дольщика и застройщика чрезвычайно редко бывают простыми и гладкими. Намного чаще они становятся проблемными и даже конфликтными – и к этому нужно быть готовыми. Затрагивать такие конфликты могут самые различные аспекты – от практически повсеместной просрочки сдачи квартир до проблем из-за перепланировки строящейся квартиры.

Как раз с проблемами перепланировки и столкнулся один из дольщиков, обратившийся за советом и помощью к специалистам Законного Права.

Задайте вопрос юристу!

+7 (812) 904-34-26 юридическая консультация для дольщиков в Санкт-Петербурге

Перепланировки строящейся квартиры по ДДУ

Непростая ситуация дольщика, который обратился к нам за юридической консультацией

Обратившийся к нам дольщик влился в число участников долевого строительства в 2015-м году, когда приобрел помещение в еще не сданном на тот момент в эксплуатацию здании по праву переуступки. В приобретении его устраивало все, кроме некоторых аспектов перепланировки: батареи располагались не самым лучшим образом и хотелось изменить их местоположение, утепление лоджии требовало доработки, а стену между лоджией и кухней вообще было желательно демонтировать – результат был бы намного эстетичнее и удобнее в процессе жизни.

Дольщик не стал своевольничать и в том же 2015-м году написал зарегистрированное секретарем застройщика заявление с просьбой провести все эти изменения своими силами. Вернулось заявление через сотрудника строительной компании, работавшего на тот момент в отделе продаж. Ни росписи, ни каких-то «вердиктов» директора на бумаге не было, но напротив некоторых пунктов стояли галочки, а некоторые были зачеркнуты. Сотрудник сказал, что так директор разрешил или не разрешил делать те работы, на которые запрашивалось разрешение. Такой подход к разрешительству главы компании-застройщика вызвал у дольщика некоторую настороженность, но не заставил остановиться и задуматься.

Со временем стало понятно, что дом будет сдаваться с просрочкой, и просрочкой немаленькой. И из-за этой просрочки дольщик переругался с застройщиком, что называется, в дым. Естественно, что директор строительной компании тут же «внезапно обнаружил» в ДДУ пункт о недопустимости перепланировки и расторжении договора при ее обнаружении и, что тоже закономерно, напрочь забыл о каких-то своих разрешениях на демонтаж стены. Застройщик заявил, что или стена восстанавливается дольщиком в самом оперативном порядке, или ДДУ застройщик расторгает из-за запрещенной в ДДУ перепланировки строящейся квартиры.

Дольщик отыскал работника, который приносил ему «размеченное» директором заявление - и работник, который к моменту конфликта уже уволился из строительной компании, готов подтвердить в рамках судебной инстанции то, что глава строительной компании лично сопроводил комментариями это заявление и точно высказался о том, что дольщик может сделать, а что – не может.

Дольщик, обратившийся с вопросом к нашим специалистам, хотел выяснить две вещи: есть ли у застройщика реальное право расторгнуть ДДУ и как процедура расторжения должна проходить согласно отечественному законодательству.

Что нужно для верной оценки ситуации?

Обратившийся к нам дольщик, к сожалению, не смог предоставить текст ДДУ, и поэтому точной формулировки условий его одностороннего расторжения строительной компанией ни увидеть, ни проанализировать невозможно. Это полезно учитывать каждому, кто обращается за юридической консультацией из-за перепланировки строящейся квартиры – проанализировать каждый конкретный ДДУ в свете того, насколько он действителен - очень и очень важно. Без него ответить на вопросы обратившегося на исчерпывающем уровне невозможно. Однако профессионалы Законного Права подготовили информацию во этому вопросу, которая будет полезной и для нашего обратившегося, и для каждого, кто оказался в подобной ситуации.

Задайте вопрос юристу!

+7 (812) 904-34-26 юридическая консультация для дольщиков в Санкт-Петербурге

Односторонний отказ застройщика от ДДУ

Односторонний отказ застройщика от ДДУ из-за перепланировки строящейся квартиры

Момент, когда на дольщика ложится ответственность за целенаправленное или случайное повреждение квартиры, а также за то, что квартира будет полностью разрушена, определяет шестая часть 8-й статьи российского закона ФЗ-214. В этой статье прописано, что такой момент наступает только тогда, когда оказывается подписанным по этой квартире либо односторонний акт, либо любая другая бумага, аналогичная ему. Т.е. помещение должно быть передано дольщику – и только тогда он за него отвечает. А это означает, что пока нет акта или его аналога, абсолютно вся ответственность за то, в каком состоянии находится или оказывается объект ДДУ, российским законодательством возложена на строительную компанию. Первая часть 7-й статьи закона 214 обязывает застройщика передать дольщику такое помещение, которое будет выстроено в соответствии с прописанными в ДДУ условиями, будет точно соответствовать всему спектру требований любых актуальных в ситуации регламентов и в принципе любым другим требованиям.

Чтобы застройщик получил право на односторонний отказ от ДДУ, дольщик должен несвоевременно исполнить или не исполнить совсем свои обязательства по оплате – это предусматривают четвертая и пятая части 5-й статьи ФЗ-214. И никакие другие основания для такого шага застройщика законодательство РФ даже близко не предполагает – в том числе и из-за перепланировки строящейся квартиры.

Не следует упускать из виду и 310-й статьи российского ГК, которая не допускает одностороннего расторжения ДДУ во всех ситуациях, за исключением тех, которые предусмотрело законодательство РФ. Подобный отказ допустим и тогда, когда случай для него прописан в ДДУ – естественно, если этот пункт договора не вступает в противоречие с существом обстоятельств или законами, а также не используется для любых форм предпринимательства.

Наши специалисты предполагают, что дольщик в приобретении квартиры по ДДУ руководствовался в этой конкретной ситуации личными, семейными или домашними нуждами, а вовсе не потребностями предпринимательской деятельности. А раз так, что односторонний отказ строительной компании от ДДУ окажется недействительным. И можно привести для такого вывода как минимум два правовых основания:

  1. Во-первых, это 168-я и 180-я статьи российского ГК;
  2. Во-вторых, это специальная норма из первого пункта 16-й статьи российского закона о защите потребительских прав – согласно ей, если условия договора долевого участия хоть как-то ущемляют потребительские права, установленные в российском законодательстве – они автоматически признаются недействительными.
Односторонний отказ застройщика

Уникальность ситуации – не помеха

Ситуация, которую изложил специалистам Законного Права этот обратившийся за юридической консультацией дольщик, оказалась практически уникальной. Все дело в том, что обычно любые мероприятия по переустройству или работы по перепланировке дольщики начинают уже после того, как получили на свои помещения право собственности – но практически никогда до получения такого права.

Более того, из описанной дольщиком ситуации можно предположить, что если он сделал все, что хотел – одной стеной там дело не ограничилось, и были внесены изменения в структуру инженерных сетей, а сам объект был переконфигурирован. И с формальной точки зрения это уже не очерченные смыслом 4-й главы российского ГК переустройство или перепланировка – ведь все делалось в здании, строительство которого еще шло.

Вместе с тем может случится и так, что проведенные работы приведут к необходимости восстановить конфигурацию помещения и структуру инженерных сетей в изначальном виде. Это может быть рассмотрено и причинение ущерба строительной компании – и вот тогда появляется риск того, что дольщик будет привлечен к предусмотренной 167-й статьей отечественного УК ответственности за то, что умышленно повредил или уничтожил чужое имущество.

Но с формальной точки зрения, дом до момента передачи – зона ответственности застройщика, а у дольщика есть лишь базирующееся на ДДУ обязательственное право требовать в нем свою квартиру.

Задайте вопрос юристу!

+7 (812) 904-34-26 юридическая консультация для дольщиков в Санкт-Петербурге

Односторонний отказ застройщика от договора

Что скажет судебная инстанция?

Если застройщик все-таки пойдет на односторонний отказ от ДДУ из-за перепланировки строящейся квартиры, она, вероятнее всего, будет вынуждена для этого обратиться в судебную инстанцию. Также преимущественной вероятностью будет, что в качестве основания для подобного расторжения строительная компания выберет второй пункт 450-й статьи российского ГК – там прописано, что ДДУ можно расторгнуть по требованию одной из его сторон по решению судебной инстанции, но только в том случае, если другая сторона существенно нарушила условия ДДУ.

Поскольку текста ДДУ нет, можно лишь предполагать, что в ДДУ в то или ином виде будут включены пункты о запрете дольщику предпринимать действия по перепланировке своего помещения, а также действия, которые помешают ввести постройку в эксплуатацию.

Далее следует учесть первую часть 55-й статьи отечественного Градостроительного кодекса – согласно нему, препятствием для получения разрешительных документов на ввод постройки в эксплуатацию могут быть те изменения, которые внесены в проект в тех его аспектах, которые касаются площади помещений, их планировочного решения, а также того, как размещены инженерные системы и оборудование. В той теоретически возможной ситуации, когда единственной причиной того, то разрешительные документы не были получены, стала перепланировка, сделанная дольщиком, то последствием такой ситуации будет взыскание застройщиком всех возникших из-за этого убытков с того, кто выполнил эти работы – т.е. с дольщика.

Но при этом есть еще и шестая часть 4-й статьи ФЗ-214, где до момента подписания передаточного акта или его аналога, абсолютно вся ответственность за то, в каком состоянии находится или оказывается объект ДДУ, возложена на строительную компанию.

И учитывая все это, невозможно сколько-нибудь достоверно предсказать, какой исход будет у спора. Но что можно предсказать уверенно – это то, оснований для одностороннего отказа от ДДУ из-за перепланировки строящейся квартиры у застройщика нет.

Что предпринять?

Вернемся опять же к тому, что очень сложно выстраивать эффективные рекомендации, не имея на руках необходимых для понимания ситуации документов. Но с учетом того, что разрешения от застройщика на перепланировки строящейся квартиры у дольщика нет и не может быть, доказывать, что застройщик все работы одобрила – не слишком рационально ни с точки зрения цели, ни с точки зрения полезности получаемого результата.

Намного более успешной моделью поведения может стать возложение на застройщика обязанности доказывать, что дольщик выполнял в помещениях хоть какие-то работы в ситуации, когда именно на застройщика ложится риск того, что объект будет поврежден или не будет соответствовать проекту. Если застройщик сможет доказать, что работы выполнил именно дольщик, оптимальным вариантом может стать приведение помещений в тот вид, который предполагался изначальным проектом.

Задайте вопрос юристу!

+7 (812) 904-34-26 юридическая консультация для дольщиков в Санкт-Петербурге

Юристы по недвижимости ответят на ваши вопросы:

Подробно

Помощь опытных юристов по недвижимости. Оформление недвижимости, проверка сделки, защита ваших интересов в суде. Бесплатные консультации юристов.

Проверка сделок купли-продажи недвижимости

Проверка сделок купли-продажи

Независимый юрист по недвижимости полностью подстрахует сделку
Споры с застройщиками

Споры с застройщиками

Защита дольщиков в суде, споры с застройщиками, проверка сделок.
Плюсы и минусы ипотеки

Всё об ипотеке

Плюсы и минусы ипотеки с точки зрения юристов. На что обращать внимание.
Обман при покупке квартиры

Обман при покупке квартиры

Основные виды мошенничества при покупке квартиры. Не попадайтесь!