Отказ от управляющей компании

Отказ от управляющей компании, навязанной застройщиком

Юридическая консультация Законного Права недавно проводила приём по интересному для многих вопросу: Владельцу квартиры, купленной на правах ДДУ, пришло уведомление о том, что передача жилой недвижимости состоится через 3 недели. Фирма-застройщик, в своем уведомлении сообщила, что многоквартирный дом уже принят в эксплуатацию и, что ключи от квартиры не будут выданы дольщикам в случае, если от них последует отказ от управляющей компании, выбранной застройщиком без согласования с будущими жильцами дома.

Причиной отказа от управляющей компании для владельцев недвижимости в этом жилом доме может стать ряд претензий. Например, места, предназначенные для общего пользования (МОП) жилого дома находятся в очень плохом состоянии. Придомовая территория больше напоминает стройку, чем благоустроенный двор с озеленением, площадкой для детей и площадкой для выгуливания собак и т.п. В приложении к ДДУ оговорено состояние МОП-ов, однако в каком состоянии должна находиться придомовая территория, дольщик ознакомлен не был.

Задайте вопрос юристу!

+7 (812) 904-34-26 юридическая консультация для дольщиков

В связи со сложившейся ситуацией у дольщика возник ряд вопросов.

  1. Имеет ли право владелец квартиры в многоквартирном жилом доме, приобретенной на правах ДДУ, указать в акте передачи недостатки в содержании МОП-ов и состоянии придомовой территории, в случае, когда дольщик не ознакомлен с условиями их состояния на момент передачи?
  2. Какие последствия того, что описанные недостатки не сможет устранить ни фирма-застройщик, ни управляющая компания и может ли это стать причиной, за которой последует отказ от управляющей компании?
  3. Какими должны быть действия владельца квартиры приобретенной на правах ДДУ, если фирмой-застройщиком допущены недочеты, которые она устранить не сможет, например, установка отопительных приборов, не предусмотренных условиями ДДУ?
  4. Должен ли дольщик, подписывая акт передачи, описать выявленные недочеты?
Отказ от управляющей компании застройщика

Фирма-застройщик утверждает, что получение ключей от квартиры будет невозможным в случае, когда дольщики заявят отказ от управляющей компании, выбранной фирмой-застройщиком, и не подпишут с этой компанией соответствующего договора. Однако у дольщиков до этого момента не возникало никаких отношений, дающих право управляющей компании получать ключи от их квартир. Тем не менее, застройщик настаивает на том, что отказ от управляющей компании станет препятствием для получения ключей от квартир, так как это является нарушением статьи 169, пункт 14 ЖК России. Согласно этой статье, договор между дольщиками и управляющей компанией должен быть подписан в пятидневный срок после подписания акта передачи жилой недвижимости.

Насколько оправдано это требование? И какие должны быть действия владельца недвижимости приобретенной на правах Договора долевого участия, в случае невыдачи им ключей от квартиры при отказе от управляющей компании, которую дольщики не выбирали?

В соответствии со статьей 8, часть 5 закона 214-ФЗ, устанавливающего права и обязанности участников долевого строительства, дольщик имеет право, прежде чем подписывать акт передачи-приемки, потребовать от представителей фирмы-застройщика составить акт с перечнем несоответствий и нарушений условий, обозначенных в ДДУ, градостроительному и техническому регламентам, проектной и иной обязательной к исполнению документации.

В случаях, когда выявленные нарушения и недостатки существенно ухудшили качество построенного объекта жилой недвижимости, дольщик может отказаться ставить свою подпись под актом передачи-приемки до тех пор, пока не будут удовлетворены следующие условия:

  • - устранение за счет фирмы-застройщика выявленных ошибок в технически оправданный срок;
  • - снижение цены договора на сумму, соразмерную с сумой затрат на исправление ошибок;
  • - оплата убытков, понесенных дольщиком при исправлении ошибок.

Из выше сказанного вытекает, что дольщик вправе потребовать исправления всех иных изменений, которые не оговорены условиями ДДУ.

По сложившейся практике строительства и приобретения недвижимости на правах долевого участия, в ДДУ не обговаривается состояние МОП-ов в момент подписания акта приемки-передачи, однако описание их состояния приводится в проектных документах, по которым производятся строительные работы по возведению недвижимости. Правовыми нормами Закона 214-ФЗ, ч.4, ст. 21 устанавливается обязанность фирмы-застройщика предоставлять по первому требованию проектные документы, касающиеся возводимого жилого объекта. Поэтому дольщик имеет полное право перед тем, как подписывать акт приемки-передачи, потребовать и изучить проектную документацию, описывающую состояние благоустройства, МОП-ов, детских и иных площадок, предусмотренных проектом на придомовой территории.

Этим же Законом, но в статье 2 указывается, что в объект ДДУ включаются жилые и нежилые помещения, МОП-ы, а также общее имущество участников ДДУ, построенные на средства, привлеченные на правах долевого участия и которые, соответственно, должны быть переданы собственникам после подписания ими акта приема-передачи. То есть, в момент подписания документа о приеме-передаче, дольщик подписывает документ, подтверждающий соответствие условиям ДДУ не только приобретенной им жилой недвижимости, но и всего общего имущества, построенного на средства, привлеченные от дольщиков. Это обстоятельство дает право дольщику при наличии недостатков и ошибок, допущенных при возведении общего имущества, отказаться подписывать документы, подтверждающие приемку и передачу имущества, построенного по ДДУ.

Таким образом, ввод фирмой-застройщиком в эксплуатацию объекта жилой недвижимости, несоответствующего условиям ДДУ и проектной документации, является прямым нарушением действующего законодательства, что дает возможность дольщикам направить обоснованную жалобу в службу регионального госнадзора за строительными работами.

Дольщику следует знать, что правовыми нормами действующего законодательного поля не предусмотрено одномоментное составление акта с перечнем ошибок и недостатков объекта и документа, подтверждающего приемку объекта и передачу его в пользование собственникам. Правильная последовательность действий должна быть следующая:

  1. осмотр квартиры на предмет соответствия ее условиям ДДУ;
  2. составление документа с перечнем обнаруженных недостатков и ошибок;
  3. устранение их фирмой застройщиком;
  4. передача недвижимости собственнику с подписанием акта приема-передачи.

Порядок выбора управляющей компании и подписания с ней договора определяется статьей 161 (ч.13) ЖК РФ и состоит из следующих последовательных действий:

  • - после подписания всей документации по вводу в эксплуатацию многоквартирной жилой недвижимости, местная администрация должна объявить о начале конкурсного отбора управляющей компании и сообщить об этом конкурсе на своем официальном интернет-портале;
  • - в течение последующего сорокадневного срока с даты опубликования этой информации, в соответствии с ч.4 ст.161 ЖК РФ, назначается дата и проводится открытый конкурсный отбор управляющей жилым объектом компании;
  • - после выбора управляющей компании, местная администрация в течение 10 дней должна сообщить всем владельцам квартир о введенном в эксплуатацию многоэтажном доме, об итогах открытого отбора и условиях подписания договора с выбранной управляющей компанией; - владельцы собственности обязаны подписать этот договор с управляющей компанией, которая по результатам конкурса будет осуществлять управление, в соответствии со ст. 445 ГК РФ.

До вступление в действие договора дольщиков (п.6, ч.2, ст.153 ГК РФ) с управляющей компанией, отобранной на открытом конкурсе (ч.13, ст.161 ЖК РФ), управление принятым в эксплуатацию жилым объектом осуществляется фирмой-застройщиком или управляющей компанией, с которой у этой фирмы заключен договор по управлению многоквартирным домом. УК должна начать свою деятельность не позднее пятидневного срока после подписания документов о вводе дома в эксплуатацию и закончить ее в момент принятия на себя этих обязанностей управляющей компанией, отобранной на конкурсе.

В соответствии с действующими правовыми нормами, четко определяющими правила «появления» любой управляющей компании на объекте жилой недвижимости, собственники квартир имеют право проверить соблюдение правовых норм при назначении компании для управления многоквартирным жилым домом. В случае их нарушение они имеют полное право заявить отказ от управляющей компании, которую навязывает фирма-застройщик.

Задайте вопрос юристу!

+7 (812) 904-34-26 юридическая консультация для дольщиков

Юристы по недвижимости ответят на ваши вопросы:

Подробно

Помощь опытных юристов по недвижимости. Оформление недвижимости, проверка сделки, защита ваших интересов в суде. Бесплатные консультации юристов.

Проверка сделок купли-продажи недвижимости

Проверка сделок купли-продажи

Независимый юрист по недвижимости полностью подстрахует сделку
Споры с застройщиками

Споры с застройщиками

Защита дольщиков в суде, споры с застройщиками, проверка сделок.
Плюсы и минусы ипотеки

Всё об ипотеке

Плюсы и минусы ипотеки с точки зрения юристов. На что обращать внимание.
Обман при покупке квартиры

Обман при покупке квартиры

Основные виды мошенничества при покупке квартиры. Не попадайтесь!