Юрист для обманутых дольщиков
- Проверка договоров ДДУ,
- Составление исков, жалоб по взысканию неустойки, расторжению договоров, сопровождение дела при банкротстве застройщика,
- Защита прав дольщиков в споре с застройщиком.
Или позвоните нам прямо сейчас! Мы на связи!
Одностороннее продление сроков застройщиком
Законно ли одностороннее продление сроков застройщиком, прописанное в ДДУ?
Долевое строительство в современной России – дело очень непростое и изобилующее непредсказуемыми поворотами сюжета. Поэтому у дольщиков всегда есть множество вопросов. И если сделать топовый список того, что волнует участников долевого строительства, то в число самых многочисленных вопросов обязательно войдут два:
- Застройщик указал конкретный срок сдачи, но в том же пункте написала столько условий, что все запутала. Как по российскому законодательству определяется, когда должен быть передан дом?
- В ДДУ вписан пункт о том, что если по любым причинам строительная компания не может сдать дом своевременно, то возможно одностороннее продление сроков застройщиком, о чем дольщики будут извещены уведомлением. Это вообще законно?
Когда должен быть передан дом?
Ключевым документом, который предоставит ответ на этот вопрос, становится российский Закон 214 – он как раз и определяет отношения между дольщиком и застройщиком. Смысл 6-й статьи этого закона состоит в том, что в ДДУ должен быть указан конкретный срок передачи, и что сама передача должна быть осуществлена не позднее этого срока. Раньше – пожалуйста, позже – уже нарушение.
Однако реалии отечественного строительного рынка свидетельствуют о том, что задержка сдачи – не исключение, а норма. Это было заблаговременно предусмотрено законодателями: в том случае, если нарушен прописанный в ДДУ срок сдачи, то застройщик уплачивает соответствующую неустойку. Величина неустойки тем больше, чем длительнее срок нарушения, и равняется она за каждый просроченный день одной трехсотой доле той ставки рефинансирования российского ЦБ, которая была в день прописанной в договоре сдачи объекта. А если дольщик – это гражданин, то величина неустойки удваивается.
Нарушение срока не должно превратиться для дольщика в сюрприз, о котором он узнает в день прописанной в ДДУ передачи объекта. Поэтому ФЗ-214 регламентирует этот момент следующим способом: за два месяца до того, когда объект, согласно Договору долевого участия, должен быть передан, застройщик, который не укладывается в этот срок, в обязательном порядке отправляет дольщику уведомление о такой задержке, а также предложение о том, чтобы соответствующим образом изменить ДДУ – такое изменение российское законодательство вполне предусматривает.
Законно ли одностороннее продление сроков застройщиком?
Для ответа на этот вопрос следует начать со статьи 310-й российского ГК. Она прописывает, что нельзя отказаться от исполнения обязательств в одностороннем порядке – за исключением тех случаев, которые отдельно предусматривает законодательство. И среди этих исключительных случаев никак не предусматривается одностороннее продление сроков застройщиком.
Когда в конкретный ДДУ вписан пункт о том, что если по любым причинам строительная компания не может сдать дом своевременно, то возможно одностороннее продление сроков застройщиком, о чем дольщики будут извещены уведомлением – тогда этот пункт вступает в противоречие с отечественным законодательством. Противоречит он не только содержащимся в 310-й и 450-й статьях российского ГК общим правилам, но и тем специальным нормам, которые содержатся в законе 2300-1 – основном документе по защите потребительских прав. И именно этот закон указан в девятой части 4-й статьи ФЗ-214 как основной документ, на основании которого рассматриваются все не включенные в ФЗ-214 аспекты отношений застройщика и дольщика – при условии, что дольщик участвует в долевом строительстве не с предпринимательскими целями, а для реализации своих личных, семейных или домашних нужд.
В связи с этим пункт о том, что возможно одностороннее продление сроков застройщиком, является недействительным, и основанием для этого являются правила статей 167-168 и 180 российского ГК, а также 16-я статья закона о защите прав потребителей.
Из практики по России
Однако в практике реальных аналогичных дел по искам на застройщика судебные инстанции могут не принять всех вышеприведенных доводов дольщика. Они исходят из презумпции того, что договоренность о том, что возможно одностороннее продление сроков застройщиком прописана в ДДУ, подписана дольщиком и соответствует закону. Примером такого подхода судебных инстанций может послужить дело, рассматривавшееся в судебной инстанции Ставропольского края. Третьего сентября 2013-го года инстанция в своем Апелляционном определении признала, что возможность на одностороннее продление сроков застройщиком, заслуживает признания. В подтверждение этого судебная инстанция указала на первый, второй и четвертый пункты 421-й статьи российского ГК, который:
- - Признает за гражданами и юридическими лицами свободу заключения договоров;
- - Признает, что возможно заключить не только договор, который предусмотрен законодательством, но и договор, который законодательство не предусматривает;
- - Признает, что условия заключаемого договора определяются так, как это усматривают его стороны – за исключением, естественно, предусмотренных законодательством случаев и ситуаций.
Если в ДДУ прописан альтернативный вариант
Застройщики подстраховываются всеми доступными способами, поэтому могут очень оригинальным способом прописать момент передачи квартир. Кроме конкретного срока, который обязателен по законодательству и от указания которого им никуда не деться, они прописывают еще один, альтернативный вариант – дескать, кроме такого срока, тот самый момент, с которого будет проводиться передача помещений, может наступать еще и в течение определенного времени после того, как будут получены разрешительные бумаги на начало эксплуатации постройки.
Однако такой подход не может быть взят за основу того, чтобы рассчитывать сроки, в которые должна осуществляться передача помещений. И причина такой невозможности раскрывается в правилах 190-й статьи российского ГК. Эти правила устанавливают, что срок – это календарная дата или исчисляемое днями, месяцами или годами истечение временного периода. Срок также можно и разрешено по закону определять моментом наступления неизбежного события. Совершенно очевидно, что получение разрешительных бумаг на эксплуатацию постройки никак нельзя отнести к событиям неизбежным, а значит – оно произвольно. А срок осуществления передачи нельзя рассчитывать от произвольно наступающего события.
Дополнительное раскрытие неизбежности того или иного события содержится в четвертом пункте Информационного письма российского. Этот документ указывает, событие может рассматриваться в качестве неизбежного только тогда, когда оно никак не зависит от воли лица или от его действий, а также от любого другого лица, способного оказать влияние на наступление этого события.
Если бы срок передачи можно было бы определять от момента наступления произвольного события, в нашем случае – от получения разрешительных бумаг на эксплуатацию постройки, то такой подход привел бы к неизбежной неопределенности того, в какой именно момент появляются обязательства строительной компании по передаче помещений. И это означало бы, что момент такой передачи полностью будет зависеть от того, какие действия предпринимает застройщик.
Полезно знать о том, что иногда судебные инстанции подходят к определению срока передачи помещений именно так – соглашаются с тем, что он может определяться моментом, когда застройщик получит разрешительные бумаги на эксплуатацию постройки. Однако если спор получает продолжение и начинает рассматриваться последующими инстанциями, то в подавляющем большинстве случаев они признают изначальное решение необоснованным и изменяют его.
Примером такой ситуации может послужить такое судебное дело. Первая инстанция согласилась с тем, что можно определять срок, с которого должна стартовать передача квартир, тем моментом, когда застройщик получит разрешительный документ на то, чтобы эксплуатировать постройку. Но с таким подходом не согласился дольщик - и была подана апелляция. Суд с застройщиком продолжился во второй инстанции. По этой апелляции принял решение Новосибирскский городской суд: он отменил то решение, которое приняла первая судебная инстанция, и при этом сформулировал указание на то, то она истолковала прописанные в ДДУ условия по моменту передачи квартир и, как следствие, по моменту отсчета временного интервала для расчета законно положенной неустойки как условия, определяемые моментом, когда застройщик получит разрешительный документ на то, чтобы эксплуатировать постройку.
Но, решил суд, это ставит срок передачи квартир в полнейшую зависимость от той даты, когда застройщик это разрешение получит, а вовсе не от того, какие условия содержит конкретный ДДУ. Рассматривая апелляцию, инстанция сформулировала следующие выводы: доводы застройщика, что момент начала начисления просрочки должен отсчитываться от момента получения разрешительных бумаг на эксплуатацию постройки, никак нельзя назвать состоятельным, ведь в его основе лежат неверно истолкованные правовые нормы отечественного законодательства и неверно истолкованные дела реальной практики в судебных инстанциях.
В этом деле дольщику в конечном итоге удалось доказать, что законным будет отсчитывать период просрочки, опираясь на прописанные в ДДУ календарные даты, а не на наступление неопределенных моментов, связанных с получением строительной компанией разрешительных бумаг на эксплуатацию постройки. Однако не следует упускать из виду то, что так бывает далеко не всегда.
Примером такого «не всегда» может послужить дело, рассматривающееся в Московском районном суде Новосибирска. Суд принял решение на базе презумпции того, что до момента получения разрешения на эксплуатацию передать квартиру невозможно, а значит, момент передачи следует исчислять от момента такого получения разрешения. Вынесенное им решение привело к тому, что величина временного интервала, в течение которого учитывалась просрочка, существенно сократилась. И последующие судебные инстанции оставили его без изменений.
Итоговые вывод
Все изложенное приводит к закономерной мысли о том, что в вопросе однозначного определения временной точки, с которой у застройщика появляются обязательства в том, чтобы передать дольщику его квартиру, определенно есть некоторая неопределенность – и во многих ДДУ, и в практике реальных дел. И такая неопределенность способна создать сложности для дольщика в том, чтобы доказать факт просрочки. Но наши специалисты юридической консультации считают, что момент возникновения таких обязательств – это как раз тот срок, который указывается в ДДУ.
В подтверждение такой точки зрения можно привести утвержденный четвертого декабря 2013-го года Президиумом российского ВС обзор, в котором для ситуаций, просрочки в долевом строительстве временной интервал этой просрочки следует начинать отсчитывать от следующего после указанного в ДДУ дня передачи и завершать его днем, когда подписан передаточный акт.
Консультация юриста для обманутых дольщиков:
Юристы и адвокаты по защите прав дольщиков. Суд с застройщиком, расторжение ДДУ, взыскание с застройщика ващих убытков, штрафов и неустойки.
Долгострой
Юридическая консультация у адвоката при задержке строительства
Расторжение ДДУ
Расторжение ДДУ через суд, взыскание денег, убытков, штрафов
Иск на застройщика
Как правильно подать иск на застройщика, что можно потребовать?