одностороннее продление сроков строительства

Насколько законно одностороннее продление сроков строительства?

В соответствии с условиями ДДУ срок приема-передачи привязан к моменту ввода дома фирмой-застройщиком в эксплуатацию, то есть, в течение последующих 2-х месяцев с ввода эксплуатацию жилого объекта. Кроме того, для фирмы-застройщика установлен календарный срок передачи объекта жилой недвижимости дольщикам – это IV квартал 2014 года.

В условиях ДДУ указано, что если по каким-то причинам фирма-застройщик не укладывается в установленный срок завершения строительных работ, то она может пойти на одностороннее продление сроков строительства, однако не менее, чем за два месяца до передачи жилого объекта дольщикам по условиям ДДУ, фирма-застройщик должна известить их о переносе срока передачи.

Может ли дольщик, своевременно получив уведомление об одностороннем продлении сроков строительства, претендовать на получение неустойки от фирмы-застройщика в ситуации, описанной выше и насколько законны действия фирмы-застройщика?

Задайте вопрос юристу!

+7 (812) 904-34-26 консультации юриста для дольщиков в Санкт-Петербурге

сроки строительства

В соответствии с действующими правовыми нормами Закона 214 от 30 декабря 2014 года, устанавливающего права и обязанности сторон договора долевого строительства фирма, занимающаяся застройкой, должна передать, а дольщик принять квартиру, приобретенную на правах ДДУ, в срок, оговоренный этими договорными отношениями. При нарушении фирмой-застройщиком срока приемки-передачи, установленного договорными условиями, фирма обязана выплатить неустойку второй стороне договора, сумма которой равна 1/300 учетной ставки ЦБ РФ, если участником договора является юридическое лицо и 1/150 учетной ставки ЦБ РФ, если участником договора является физическое лицо. Размер учетной ставки определяется на день выполнения финансовых обязательств. Неустойка начисляется за каждый последующий день после наступления просрочки. Фирма-застройщик обязана известить второю сторону ДДУ об одностороннем продлении сроков строительства, если такое событие наступает, не менее чем за 2 календарных месяца и направить дольщикам извещение об изменениях в договорных условиях, касающихся срока окончания строительства.

Одностороннее продление сроков строительства: статьи закона

Порядок изменения сроков приема-передачи фирмой-застройщиком и приемки дольщиками своей собственности определяется правовыми нормами ГК РФ. Статьей 310-ой ГК РФ устанавливается, что одностороннее продление сроков строительства, определенных условиями ДДУ или отказ от их исполнения не допускается, за исключением случаев, специально оговоренных законом. То есть, в действующем законодательном поле РФ правовая норма, предоставляющая возможность фирме-застройщику самостоятельно переносить срок приемки-передачи квартиры дольщикам, отсутствует.

Приведенные в начале этой статьи условия ДДУ нарушают правовые нормы статьи 310, статьи 450 ГК РФ и правовые нормы Закона о защите потребительских прав No 2300-1 от 7 февраля 1992 года, которые подлежат применению в этом случае согласно Федерального закона 214-ФЗ, статья 4, часть 9 к отношениям между сторонам ДДУ при условии, что собственность дольщиков не предназначена для использования в целях предпринимательства, а только для проживания, семейных или личных потребностей.

Согласно сути приведенных правовых норм можно считать, что условие договорных отношений, оговаривающее возможность переноса срока приема-передачи, то есть изменения обязательного к исполнению условия ДДУ фирмой-застройщиком без оповещения и согласования со второй стороной договорных отношений, нельзя считать юридически обоснованным. Этот вывод подтверждается также статьей 180-ой, статьей 168-ой, статьей 167-ой ГК России и Законом о защите потребительских прав за номером 2300-1, статья 16.

Однако в некоторых случаях судебные инстанции игнорируют эти правовые нормы ГК России, а также требования собственников жилой недвижимости, приобретенной на правах долевого строительства, и отталкиваются от предположения, что условия Договора долевого участия находятся в действующем правовом поле и предоставляют фирме-застройщику возможность пойти на одностороннее продление сроков строительства. Например, Апелляционный суд Ставропольского края в деле за номером 33-4358/13 признал за фирмой-застройщиком возможность изменять срок приема-передачи без согласования со второй стороной ДДУ. Обоснованием такого решения стали п.1, п.2, п.4 статьи 421 ГК России, в которых указывается, что физлица и юрлица имеют право на заключение договорных отношений, которые как определяются действующими правовыми нормами, так и не оговоренными ими. При заключении подобных договорных отношений условия договора могут устанавливаться по соглашению договаривающихся сторон, когда такая возможность предписана действующими правовыми актами и законами.

продление сроков строительства

Условие, приведенное в пункте 2, привязывает, как кажется, альтернативный вариант определения срока приема-передачи, как календарную дату – IV квартал 2014 года или как 2-х месячный период с введения фирмой-застройщиком в эксплуатацию дома на правах ДДУ. Однако оба этих временных срока не могут являться основанием для определения даты приема-передачи, отсчитываемой от даты ввода объекта, построенного фирмой-застройщиком, в эксплуатацию. Основанием для этого является статья 190 ГК РФ. Согласно содержанию этой статьи, срок приема-передачи исчисляется только календарными днями, календарными неделями, календарными месяцами, календарными годами и часами, а также ссылкой на неизбежно наступающее событие.

Так как введение в эксплуатацию жилой недвижимости на правах ДДУ нельзя считать неизбежно наступающим событием, то соответственно, дата ввода жилой недвижимости в эксплуатацию не должна считаться точкой отсчета для определения даты приема-передачи. В Письме ВАС РФ за номером 66 от 11 января 2002 года, информирующем о примерах судебной практики решения арендных споров, указывается, что неизбежно наступающее событие – это событие, которое наступает вне зависимости от действий и желаний лиц, являющихся вовлеченными и способными повлиять на наступление события. Также следует заметить, что привязка даты передачи-приемки к моменту ввода в эксплуатацию создает фактор неопределенности при определении даты появления у фирмы-застройщика обязательств перед дольщиками и создает зависимость даты возникновения этого обязательства от сроков выполнения условий ДДУ фирмой-застройщиком.

Все же требуется указать на тот факт, что при рассмотрении подобных дел, судебные учреждения во многих случаях привязывают дату приема-передачи жилой недвижимости к определенному сроку, отчет которого начинается от введения фирмой застройщиком жилой недвижимости в эксплуатацию. Тем не менее, судебные органы более высокой инстанции обычно такие решения отменяют.

Судебная практика

Например, Апелляционный суд Санкт-Петербурга в июле 2016 года отменил подобное судебное решение. При этом Апелляционный суд отметил, что в суде I инстанции, ссылаясь на правовые нормы закона ФЗ-214 в определении даты наступления обязательства застройщика по выплате неустойки, приняли за точку отсчета дату ввода жилого объекта застройщиком в эксплуатацию. Такое определение по факту поставило дату приема-передачи дома в зависимость именно от этого момента, а не от изначальных условий ДДУ.

В продолжении делается вывод, в котором обосновывается отмена судебного решения. В частности указывается, что одностороннее продление сроков строительства и обоснование привязки даты просрочки от даты введения фирмой-застройщиком жилого объекта на правах ДДУ в эксплуатацию, является следствием неверного толкования правовых норм действующего законодательства, а также судебных прецедентов и поэтому несостоятельны.

В описанном случае судебной практики истцу, являющемуся участником долевого строительства, удалось отстоять свою правоту, так как апелляционный суд определил, что дата просрочки должна привязываться к сроку, определенному условиями ДДУ, а не к окончанию двухмесячного срока, привязанного к вводу фирмой-застройщиком объекта, построенного на условиях долевого строительства, в эксплуатацию.

Тем не менее, можно привести и случаи иного взгляда на одностороннее продление сроков строительства, вынесение решения по проблеме и выплате в связи с этим неустойки. Выборгский городской суд Санкт-Петербурга в постановлении принял за основу предположение о том, что прием-передача жилой недвижимости собственнику, приобретшего ее на правах ДДУ, нельзя осуществить без ввода в эксплуатацию жилого дома. Таким образом, дату приема-передачи квартиры следует привязывать к дате введения объекта недвижимости фирмой застройщиком в эксплуатацию, что позволяет существенно уменьшить время просрочки, которую допустила фирма-застройщик. Это судебное решение судом более высокой инстанции не было отменено.

Выводы

Отталкиваясь от вышеизложенного в этой статье можно сделать вывод, что одностороннее продление сроков строительства фирмой-застройщиком и возникающая в связи с эти недоговоренность в определении даты приема-передачи фирмой застройщиком собственности дольщикам, может обернуться возникновение проблем с определением факта и срока просрочки. В конкретном случае, приведенном в начале статьи, дата приема-передачи жилой недвижимости по условиям ДДУ должна быть привязана к истечению IV квартала 2014 года.

Пунктом 23 Обзора практики решения судебными инстанциями подобных судебных споров между фирмой-застройщиком и дольщиками указывается, что прием-передача квартиры дольщику должен происходить в соответствии с условиями, оговоренными ДДУ. Срок просрочки необходимо исчислять со следующего дня после того, который указан в условиях договора как день приема-передачи с подписанием всей необходимой по этому случаю документации.

Юридическая консультация для дольщиков проходит у нас в офисе. Спорные вопросы, которые хочет дольщик разрешить с застройщиком, достаточно сложны для неосведомленного человека, далекого от знаний законов. Юристы по недвижимости Законного Права дают правовые консультации бесплатно. Можно записаться и подъехать на приём к нам в удобное для вас время.

Задайте вопрос юристу!

+7 (812) 904-34-26 консультации юриста для дольщиков в Санкт-Петербурге

Консультация юриста для обманутых дольщиков:

Подробно

Юристы и адвокаты по защите прав дольщиков. Суд с застройщиком, расторжение ДДУ, взыскание с застройщика ващих убытков, штрафов и неустойки.

Долгострой

Долгострой

Юридическая консультация у адвоката при задержке строительства
Расторжение ДДУ

Расторжение ДДУ

Расторжение ДДУ через суд, взыскание денег, убытков, штрафов
Иск на застройщика

Иск на застройщика

Как правильно подать иск на застройщика, что можно потребовать?
Задержка строительства

Задержка строительства

Задержка строительства или долгострой - что делать дольщику?