Юрист для обманутых дольщиков
- Проверка договоров ДДУ,
- Составление исков, жалоб по взысканию неустойки, расторжению договоров, сопровождение дела при банкротстве застройщика,
- Защита прав дольщиков в споре с застройщиком.
Или позвоните нам прямо сейчас! Мы на связи!
Насколько законно одностороннее продление сроков строительства?
В соответствии с условиями ДДУ срок приема-передачи привязан к моменту ввода дома фирмой-застройщиком в эксплуатацию, то есть, в течение последующих 2-х месяцев с ввода эксплуатацию жилого объекта. Кроме того, для фирмы-застройщика установлен календарный срок передачи объекта жилой недвижимости дольщикам – это IV квартал 2014 года.
В условиях ДДУ указано, что если по каким-то причинам фирма-застройщик не укладывается в установленный срок завершения строительных работ, то она может пойти на одностороннее продление сроков строительства, однако не менее, чем за два месяца до передачи жилого объекта дольщикам по условиям ДДУ, фирма-застройщик должна известить их о переносе срока передачи.
Может ли дольщик, своевременно получив уведомление об одностороннем продлении сроков строительства, претендовать на получение неустойки от фирмы-застройщика в ситуации, описанной выше и насколько законны действия фирмы-застройщика?
В соответствии с действующими правовыми нормами Закона 214 от 30 декабря 2014 года, устанавливающего права и обязанности сторон договора долевого строительства фирма, занимающаяся застройкой, должна передать, а дольщик принять квартиру, приобретенную на правах ДДУ, в срок, оговоренный этими договорными отношениями. При нарушении фирмой-застройщиком срока приемки-передачи, установленного договорными условиями, фирма обязана выплатить неустойку второй стороне договора, сумма которой равна 1/300 учетной ставки ЦБ РФ, если участником договора является юридическое лицо и 1/150 учетной ставки ЦБ РФ, если участником договора является физическое лицо.
Размер учетной ставки определяется на день выполнения финансовых обязательств. Неустойка начисляется за каждый последующий день после наступления просрочки. Фирма-застройщик обязана известить второю сторону ДДУ об одностороннем продлении сроков строительства, если такое событие наступает, не менее чем за 2 календарных месяца и направить дольщикам извещение об изменениях в договорных условиях, касающихся срока окончания строительства.
Одностороннее продление сроков строительства: статьи закона
Порядок изменения сроков приема-передачи фирмой-застройщиком и приемки дольщиками своей собственности определяется правовыми нормами ГК РФ. Статьей 310-ой ГК РФ устанавливается, что одностороннее продление сроков строительства, определенных условиями ДДУ или отказ от их исполнения не допускается, за исключением случаев, специально оговоренных законом. То есть, в действующем законодательном поле РФ правовая норма, предоставляющая возможность фирме-застройщику самостоятельно переносить срок приемки-передачи квартиры дольщикам, отсутствует.
Приведенные в начале этой статьи условия ДДУ нарушают правовые нормы статьи 310, статьи 450 ГК РФ и правовые нормы Закона о защите потребительских прав No 2300-1 от 7 февраля 1992 года, которые подлежат применению в этом случае согласно Федерального закона 214-ФЗ, статья 4, часть 9 к отношениям между сторонам ДДУ при условии, что собственность дольщиков не предназначена для использования в целях предпринимательства, а только для проживания, семейных или личных потребностей.
Согласно сути приведенных правовых норм можно считать, что условие договорных отношений, оговаривающее возможность переноса срока приема-передачи, то есть изменения обязательного к исполнению условия ДДУ фирмой-застройщиком без оповещения и согласования со второй стороной договорных отношений, нельзя считать юридически обоснованным. Этот вывод подтверждается также статьей 180-ой, статьей 168-ой, статьей 167-ой ГК России и Законом о защите потребительских прав за номером 2300-1, статья 16.
Однако в некоторых случаях судебные инстанции игнорируют эти правовые нормы ГК России, а также требования собственников жилой недвижимости, приобретенной на правах долевого строительства, и отталкиваются от предположения, что условия Договора долевого участия находятся в действующем правовом поле и предоставляют фирме-застройщику возможность пойти на одностороннее продление сроков строительства. Например, Апелляционный суд Ставропольского края в деле за номером 33-4358/13 признал за фирмой-застройщиком возможность изменять срок приема-передачи без согласования со второй стороной ДДУ.
Обоснованием такого решения стали п.1, п.2, п.4 статьи 421 ГК России, в которых указывается, что физлица и юрлица имеют право на заключение договорных отношений, которые как определяются действующими правовыми нормами, так и не оговоренными ими. При заключении подобных договорных отношений условия договора могут устанавливаться по соглашению договаривающихся сторон, когда такая возможность предписана действующими правовыми актами и законами.
Условие, приведенное в пункте 2, привязывает, как кажется, альтернативный вариант определения срока приема-передачи, как календарную дату – IV квартал 2014 года или как 2-х месячный период с введения фирмой-застройщиком в эксплуатацию дома на правах ДДУ. Однако оба этих временных срока не могут являться основанием для определения даты приема-передачи, отсчитываемой от даты ввода объекта, построенного фирмой-застройщиком, в эксплуатацию. Основанием для этого является статья 190 ГК РФ. Согласно содержанию этой статьи, срок приема-передачи исчисляется только календарными днями, календарными неделями, календарными месяцами, календарными годами и часами, а также ссылкой на неизбежно наступающее событие.
Так как введение в эксплуатацию жилой недвижимости на правах ДДУ нельзя считать неизбежно наступающим событием, то соответственно, дата ввода жилой недвижимости в эксплуатацию не должна считаться точкой отсчета для определения даты приема-передачи. В Письме ВАС РФ за номером 66 от 11 января 2002 года, информирующем о примерах судебной практики решения арендных споров, указывается, что неизбежно наступающее событие – это событие, которое наступает вне зависимости от действий и желаний лиц, являющихся вовлеченными и способными повлиять на наступление события. Также следует заметить, что привязка даты передачи-приемки к моменту ввода в эксплуатацию создает фактор неопределенности при определении даты появления у фирмы-застройщика обязательств перед дольщиками и создает зависимость даты возникновения этого обязательства от сроков выполнения условий ДДУ фирмой-застройщиком.
Все же требуется указать на тот факт, что при рассмотрении подобных исков на застройщика, судебные учреждения во многих случаях привязывают дату приема-передачи жилой недвижимости к определенному сроку, отчет которого начинается от введения фирмой застройщиком жилой недвижимости в эксплуатацию. Тем не менее, судебные органы более высокой инстанции обычно такие решения отменяют.
Судебная практика
Например, Апелляционный суд Новосибирска в июле 2016 года отменил подобное судебное решение. При этом Апелляционный суд отметил, что в суде I инстанции, ссылаясь на правовые нормы закона ФЗ-214 в определении даты наступления обязательства застройщика по выплате неустойки, приняли за точку отсчета дату ввода жилого объекта застройщиком в эксплуатацию. Такое определение по факту поставило дату приема-передачи дома в зависимость именно от этого момента, а не от изначальных условий ДДУ.
В продолжении делается вывод, в котором обосновывается отмена судебного решения. В частности указывается, что одностороннее продление сроков строительства и обоснование привязки даты просрочки от даты введения фирмой-застройщиком жилого объекта на правах ДДУ в эксплуатацию, является следствием неверного толкования правовых норм действующего законодательства, а также судебных прецедентов и поэтому несостоятельны.
В описанном случае судебной практики истцу, являющемуся участником долевого строительства, удалось отстоять свою правоту, так как апелляционный суд определил, что дата просрочки должна привязываться к сроку, определенному условиями ДДУ, а не к окончанию двухмесячного срока, привязанного к вводу фирмой-застройщиком объекта, построенного на условиях долевого строительства, в эксплуатацию.
Тем не менее, можно привести и случаи иного взгляда на одностороннее продление сроков строительства, вынесение решения по проблеме и выплате в связи с этим неустойки. Выборгский городской суд Новосибирска в постановлении принял за основу предположение о том, что прием-передача жилой недвижимости собственнику, приобретшего ее на правах ДДУ, нельзя осуществить без ввода в эксплуатацию жилого дома. Таким образом, дату приема-передачи квартиры следует привязывать к дате введения объекта недвижимости фирмой застройщиком в эксплуатацию, что позволяет существенно уменьшить время просрочки, которую допустила фирма-застройщик. Это судебное решение судом более высокой инстанции не было отменено.
Выводы
Отталкиваясь от вышеизложенного в этой статье можно сделать вывод, что одностороннее продление сроков строительства фирмой-застройщиком и возникающая в связи с эти недоговоренность в определении даты приема-передачи фирмой застройщиком собственности дольщикам, может обернуться возникновение проблем с определением факта и срока просрочки. В конкретном случае, приведенном в начале статьи, дата приема-передачи жилой недвижимости по условиям ДДУ должна быть привязана к истечению IV квартала 2014 года.
Пунктом 23 Обзора практики решения судебными инстанциями подобных судебных споров между фирмой-застройщиком и дольщиками указывается, что прием-передача квартиры дольщику должен происходить в соответствии с условиями, оговоренными ДДУ. Срок просрочки необходимо исчислять со следующего дня после того, который указан в условиях договора как день приема-передачи с подписанием всей необходимой по этому случаю документации.
Юридическая консультация для дольщиков проходит у нас в офисе. Спорные вопросы, которые хочет дольщик разрешить с застройщиком, достаточно сложны для неосведомленного человека, далекого от знаний законов. Юристы по ДДУ Законного Права дают правовые консультации бесплатно. Можно записаться и подъехать на приём к нам в удобное для вас время.
Консультация юриста для обманутых дольщиков:
Юристы и адвокаты по защите прав дольщиков. Суд с застройщиком, расторжение ДДУ, взыскание с застройщика ващих убытков, штрафов и неустойки.
Долгострой
Юридическая консультация у адвоката при задержке строительства
Расторжение ДДУ
Расторжение ДДУ через суд, взыскание денег, убытков, штрафов
Иск на застройщика
Как правильно подать иск на застройщика, что можно потребовать?