Регистрируется ли право собственности на помещение, если нет зарегистрированного ДДУ

Регистрируется ли право собственности на помещение, если нет зарегистрированного ДДУ?

Дольщики, которые обращаются за консультацией к специалистам компании «Законное право», иногда обрисовывают на редкость интересные ситуации. Например, один из них начал свой рассказ с того, что не так давно въехал в свою квартиру – но зарегистрированного ДДУ на нее у него нет. Более того – больше вообще нет никаких документов на помещение, а в самом ДДУ указано, что квартира поделена между самим дольщиком и его уже бывшей женой. Но интересные подробности на этом не закончились.

Задайте вопрос юристу!

+7 (812) 904-34-26 консультации юриста для дольщиков

Обратился дольщик потому, что как раз утром этого же дня решил внимательно перечитать ДДУ – и к своему удивлению обнаружил, что в нем написано:

  1. ДДУ и саму должен зарегистрировать сам дольщик;
  2. сделать это дольщик обязан только после того, как на дом будут получены разрешительные документы на его эксплуатацию.

Разумеется, все открытия этого утра вызвали у него множество вопросов:

  • - какие последствия его ожидают в связи с тем, что у него нет зарегистрированного ДДУ?
  • - как теперь правильно все зарегистрировать?
  • - можно ли лишить бывшую супругу ее половины этой собственности, если свое право собственности она регистрировать не собирается и даже ее местонахождение - неизвестно?

Поскольку в истории дольщика речь шла именно о ДДУ, то за ответами в первую очередь следует обращаться к основному регулирующему его документу – российскому закону ФЗ-214. И с точки зрения этого закона, ДДУ нашего дольщика заключенным абсолютно не считается. Ведь смысл 4-й статьи этого закона позволяет сказать, что:

  • - форма заключения ДДУ – только письменная;
  • - ДДУ обязательно нужно регистрировать в Росреестре;
  • - не прошедший госрегистрацию ДДУ не считается действующим.

Нет зарегистрированного ДДУ – нет и правовых последствий

Аспект регистрации квартиры рассматривает другой российский закон – ФЗ-122. Согласно смыслу его статьи 25.1, чтобы осуществить госрегисрацию квартиры – нужно соответствующее основание, а основанием в нашем случае становится зарегистрированный до момента получения разрешительных документов на эксплуатацию здания ДДУ.

Как показывает практика, если на государственную регистрацию подается Договор участия в долевом строительстве, а на здание уже получены разрешительные документы на эксплуатацию, Росреестр в такой регистрации обычно отказывает. Однако судебная практика последнего времени показывает, что такое положение дел, когда ДДУ – не зарегистрирован, а на здание уже получены разрешительные документы на эксплуатацию, не является свидетельством ничтожности этой сделки. Об отсутствии ничтожности свидетельствует и то, что строительная компания и дольщик вступили в соответствующие правоотношения до того, как правовое событие наступило, и то, что ДДУ составлен и подписан, и то, что дольщик оплатил его цену, и то, что строительная компания построила дом.

Бывают случаи, когда дольщик обращался за госрегистрацией после того, как на здание были получены разрешительные документы на эксплуатацию, и его обращение считалось законным основанием для того, чтобы Росреестр ДДУ зарегистрировал. Такие случаи подтверждает и судебная практика, например – вынесенное двадцать четвертого ноября 2008-го года отечественным ВАС Определение за номером 14686 / 08.

Поскольку у дольщика нет зарегистрированного ДДУ, чтобы осуществить госрегистрацию потребуется заявление в судебную инстанцию. Причем от конкретики каждой индивидуальной ситуации будет зависеть, какое из заявлений подавать:

  • - то, в котором обжалуется решение Росреестра проводить госрегистрацию;
  • - то, в котором право собственности на помещение признается в исковом порядке.

И конкретный выбор в сочетании с наиболее эффективным вариантом защиты делается и вырабатывается после ознакомления со всем имеющимся набором документов: текстом ДДУ, подтверждениями оплаты и всем остальным.

В отношении уже бывшей жены, то чисто теоретический вариант того, что можно лишить бывшую супругу ее половины этой собственности, если свое право собственности она регистрировать не собирается и ее местонахождение неизвестно – возможно. Для такой теоретической возможности есть основание – правило 234-й статьи российского ГК: если юрлицо или гражданин собственником имущества не является, но владеет им открыто и добросовестно как минимум 15 лет без перерывов, то у него появляется возможность приобрести на него право собственности.

С точки зрения практики, однако, право собственности бывшей жены на эту квартиру отличается одной очень важной особенностью – оно фактически еще не возникло, потому что нет зарегистрированного ДДУ и госрегистрации. И наиболее рациональным и эффективным вариантом будет недопущение этого возникновения. Но перспективы этого варианта тоже нереально оценить без изучения вех документов.

Дольщик может и не использовать вариант обжалования отказа Росреестра в госрегистрации. В этом случае у него есть право использовать обстоятельство незарегестрированности ДДУ и непорождения вследствие этого прав и обязанностей. Сделать это можно, подав в судебную инстанцию заявление на признание своего права собственности. Доказать факт того, что взнос был оплачен, будет просто, поэтому рассчитывать на получение соответствующего судебного акта можно с большой долей вероятности. И такой акт станет основанием для того, чтобы осуществить госрегистрацию в Росреестре. Теоретически, в споре может принять участие и уже бывшая супруга. Однако если на заседаниях она появляться не будет, все будет рассмотрено и без нее. Реализовать такой путь непросто, но если все документы подготовить правильно – он оказывается наиболее эффективным.

Задайте вопрос юристу!

+7 (812) 904-34-26 консультации юриста для дольщиков

Юристы по недвижимости ответят на ваши вопросы:

Подробно

Помощь опытных юристов по недвижимости. Оформление недвижимости, проверка сделки, защита ваших интересов в суде. Бесплатные консультации юристов.

Проверка сделок купли-продажи недвижимости

Проверка сделок купли-продажи

Независимый юрист по недвижимости полностью подстрахует сделку
Споры с застройщиками

Споры с застройщиками

Защита дольщиков в суде, споры с застройщиками, проверка сделок.
Плюсы и минусы ипотеки

Всё об ипотеке

Плюсы и минусы ипотеки с точки зрения юристов. На что обращать внимание.
Обман при покупке квартиры

Обман при покупке квартиры

Основные виды мошенничества при покупке квартиры. Не попадайтесь!