Юрист для обманутых дольщиков
- Проверка договоров ДДУ,
- Составление исков, жалоб по взысканию неустойки, расторжению договоров, сопровождение дела при банкротстве застройщика,
- Защита прав дольщиков в споре с застройщиком.
Или позвоните нам прямо сейчас! Мы на связи!
Регистрируется ли право собственности на помещение, если нет зарегистрированного ДДУ?
Дольщики, которые обращаются за консультацией к специалистам Законного Права, иногда обрисовывают на редкость интересные ситуации. Например, один из них начал свой рассказ с того, что не так давно въехал в свою квартиру – но зарегистрированного ДДУ на нее у него нет. Более того – больше вообще нет никаких документов на помещение, а в самом ДДУ указано, что квартира поделена между самим дольщиком и его уже бывшей женой. Но интересные подробности на этом не закончились.
Обратился к юристу по ДДУ дольщик, потому что как раз утром этого же дня решил внимательно перечитать ДДУ – и к своему удивлению обнаружил, что в нем написано:
- ДДУ должен зарегистрировать сам дольщик;
- Сделать это дольщик обязан только после того, как на дом будут получены разрешительные документы на его эксплуатацию.
Разумеется, все открытия этого утра вызвали у него множество вопросов:
- - Какие последствия его ожидают в связи с тем, что у него нет зарегистрированного ДДУ?
- - Как теперь правильно все зарегистрировать?
- - Можно ли лишить бывшую супругу ее половины этой собственности, если свое право собственности она регистрировать не собирается и даже ее местонахождение - неизвестно?
Поскольку в истории дольщика речь шла именно о ДДУ, то за ответами в первую очередь следует обращаться к основному регулирующему его документу – российскому закону ФЗ-214. И с точки зрения этого закона, ДДУ нашего дольщика заключенным абсолютно не считается. Ведь смысл 4-й статьи этого закона позволяет сказать, что:
- - форма заключения ДДУ – только письменная;
- - ДДУ обязательно нужно регистрировать в Росреестре;
- - не прошедший госрегистрацию ДДУ не считается действующим.
Нет зарегистрированного ДДУ – нет и правовых последствий
Аспект регистрации квартиры рассматривает другой российский закон – ФЗ-122. Согласно смыслу его статьи 25.1, чтобы осуществить госрегисрацию квартиры – нужно соответствующее основание, а основанием в нашем случае становится зарегистрированный до момента получения разрешительных документов на эксплуатацию здания ДДУ.
Как показывает практика, если на государственную регистрацию подается Договор участия в долевом строительстве, а на здание уже получены разрешительные документы на эксплуатацию, Росреестр в такой регистрации обычно отказывает. Однако судебная практика последнего времени показывает, что такое положение дел, когда ДДУ – не зарегистрирован, а на здание уже получены разрешительные документы на эксплуатацию, не является свидетельством ничтожности этой сделки. Об отсутствии ничтожности свидетельствует и то, что строительная компания и дольщик вступили в соответствующие правоотношения до того, как правовое событие наступило, и то, что ДДУ составлен и подписан, и то, что дольщик оплатил его цену, и то, что строительная компания построила дом.
Бывают случаи, когда дольщик обращался за госрегистрацией после того, как на здание были получены разрешительные документы на эксплуатацию, и его обращение считалось законным основанием для того, чтобы Росреестр ДДУ зарегистрировал. Такие случаи подтверждает и судебная практика, например – вынесенное двадцать четвертого ноября 2008-го года отечественным ВАС Определение за номером 14686 / 08.
Поскольку у дольщика нет зарегистрированного ДДУ, чтобы осуществить госрегистрацию потребуется заявление в судебную инстанцию. Причем от конкретики каждой индивидуальной ситуации будет зависеть, какое из заявлений подавать:
- - то, в котором обжалуется решение Росреестра проводить госрегистрацию;
- - то, в котором право собственности на помещение признается в исковом порядке.
И конкретный выбор в сочетании с наиболее эффективным вариантом защиты делается и вырабатывается после ознакомления со всем имеющимся набором документов: текстом ДДУ, подтверждениями оплаты и всем остальным.
В отношении уже бывшей жены, то чисто теоретический вариант того, что можно лишить бывшую супругу ее половины этой собственности, если свое право собственности она регистрировать не собирается и ее местонахождение неизвестно – возможно. Для такой теоретической возможности есть основание – правило 234-й статьи российского ГК: если юрлицо или гражданин собственником имущества не является, но владеет им открыто и добросовестно как минимум 15 лет без перерывов, то у него появляется возможность приобрести на него право собственности.
С точки зрения практики, однако, право собственности бывшей жены на эту квартиру отличается одной очень важной особенностью – оно фактически еще не возникло, потому что нет зарегистрированного ДДУ и госрегистрации. И наиболее рациональным и эффективным вариантом будет недопущение этого возникновения. Но перспективы этого варианта тоже нереально оценить без изучения вех документов.
Дольщик может и не использовать вариант обжалования отказа Росреестра в госрегистрации. В этом случае у него есть право использовать обстоятельство незарегестрированности ДДУ и непорождения вследствие этого прав и обязанностей. Сделать это можно, подав в судебную инстанцию заявление на признание своего права собственности. Доказать факт того, что взнос был оплачен, будет просто, поэтому рассчитывать на получение соответствующего судебного акта можно с большой долей вероятности. И такой акт станет основанием для того, чтобы осуществить госрегистрацию в Росреестре. Теоретически, в споре может принять участие и уже бывшая супруга. Однако если на заседаниях она появляться не будет, все будет рассмотрено и без нее. Реализовать такой путь непросто, но если все документы подготовить правильно – он оказывается наиболее эффективным.
Консультация юриста для обманутых дольщиков:
Юристы и адвокаты по защите прав дольщиков. Суд с застройщиком, расторжение ДДУ, взыскание с застройщика ващих убытков, штрафов и неустойки.
Долгострой
Юридическая консультация у адвоката при задержке строительства
Расторжение ДДУ
Расторжение ДДУ через суд, взыскание денег, убытков, штрафов
Иск на застройщика
Как правильно подать иск на застройщика, что можно потребовать?