---

Как купить квартиру в новостройке за семь шагов

Как купить квартиру в новостройке, пройдя семь шагов и не свершив пяти главных ошибок?

Покупка, даже самая простая, маленькая и дешевая – непростое дело. Средства нужно потратить разумно, не приобретая бесполезную вещь, не попавшись на удочку мошенников, не переплачивая и не потратив деньги на некачественный товар. И если обычный поход в магазин требует внимательности и знания реалий жизни, то купить квартиру в новостройке намного более трудно.

Тем не менее, в каждом деле есть свои правила, соблюдая которые можно свести число ошибок практически к нулю. Для тех, кто не собирается полагаться на случай, специалисты по недвижимости нашей юридической консультации составили инструкцию именно на такой случай.

---

---

Итак, как же купить квартиру в новостройке за семь шагов?

Шаг первый: Спокойная оценка рынка и ситуации

У всего есть свои плюсы и свои недостатки, и приобретение жилья в новостройке точно так же обладает преимуществами и негативными сторонами.

Несомненным плюсом становится заметно более скромная по сравнению со вторичным рынком ценовая планка. Другим позитивным моментом становится состояние «чистого листа» - все коммуникации новые и исправные, планировку можно выбрать, и проверку на юридическую чистоту, как при сделке с недвижимостью на вторичном рынке, с изучением истории проживающих делать не нужно.

Вот только минусы практически уравновешивают все эти светлые стороны. Всегда продажа помещений происходит задолго до того, как дом будет сдан, а иногда даже раньше, чем начинается сама стройка. Следствием такого подхода становится то, что у покупателя не просто не будет возможности сразу въехать в приобретенное жилье – такая возможность наступит очень нескоро. А если учесть, что срыв сроков постройки сегодня – норма жизни, это «нескоро» еще более увеличивается.

Но даже получив наконец-то вожделенные собственные хоромы, в них сразу въехать опять-таки не получится. А все потому, что купить квартиру в новостройке – значит стать обладателем бетонных коробочек, которые сначала нужно отремонтировать вчерновую, подождать пару лет для усадки здания, и только потом делать чистовой жилой ремонт. А учитывая, что соседи будут делать то же самое со всей возможной энергией, вас ожидает лет пять жизни в окружении «сверлильщиков» и ремонтного грохота ранним воскресным утром.

На этом этапе надо ответить себе на вопрос – а надо ли оно вам и согласны ли вы мириться с положением вещей?

---

---

Шаг второй: Грамотный выбор и внимательное изучение – основа успешной покупки

Вы изучили предыдущие аргументы и все равно намерены купить квартиру в новостройке? Прекрасно! Тогда следующим шагом к успешному приобретению станет поиск именно того помещения, которое оптимально вас устроит.

Не спешите шуршать газетами, ведь эксперты рынка недвижимости уверены: тематические интернет-сайты как минимум равны по возможностям печатным изданиям, а в обозримом будущем только в сети и можно будет найти действительно интересные предложения.

Тем более, что в отличие от журнала или газеты, интернет-поиск позволит не только ознакомиться с самим предложением, но и выяснить, где именно дом будет располагаться (карты поисковых систем будут как нельзя кстати), какой тип постройки запланирован, какая планировка будет использована. Сразу же следует выяснить и все важное о самой строительной компании-застройщике: сколько в ее активе успешно сданных проектов, по какой схеме ведется продажа недвижимости и осуществляется ли она в русле российского Закона 214. Потому что если нет – афера или двойная продажа очень даже вероятна.

Проверка застройщика. Если на первый взгляд предложение выглядит привлекательным – начинайте изучать проектную документацию. Начните с проектной декларации, убедитесь в наличии разрешения на проект, выясните, оформлено ли право собственности на участок, на какой момент намечена сдача. Если и с этим все хорошо – почитайте отзывы о стройкомпании, причем обязательно – не на ее сайте, а на профильных форумах.

Топовая по эффективности идея проверки застройщика – это обращение в банковскую структуру с запросом на выдачу кредитного займа. Не важно, если вы планируете купить квартиру в новостройке только на собственные средства, ведь банковские структуры проверяют застройщиков очень и очень тщательно, и если вам откажут – вывод ясен.

Не менее эффективный вариант – обращение за услугами к независимой юридической компании, предоставив ей данные об объекте и документацию по нему. Юрист по ДДУ проведет по-настоящему качественную проверку, на которую вполне можно опереться в выборе.

Переходить к следующему шагу нужно только тогда, когда нужный вариант не просто найден, а еще и проверен и признан достойным вашего внимания.

---

---

Шаг третий: Оформление договора со стройкомпанией-застройщиком

Вот этот момент – самый важный во всем алгоритме действий. Главным образом потому, что верить застройщику нужно очень и очень избирательно.

При прямой покупке помещения у стройкомпании-застройщика единственный вариант договора, который вас должен устроить – это Договор долевого участия в строительстве, а если это помещение перепродает соинвестор или собственник – то только договор уступки права требования. И больше ничего. Причина проста – это самые надежные варианты.

При этом полезно не забывать, что даже схема ДДУ, при всей своей надежности, предоставляет пространство для афер. Застройщики временами пытаются подсунуть на подпись искаженные контракты или имитируют сходство подписываемого договора с ДДУ – ведь не у каждого есть должный уровень юридической грамотности, чтобы увидеть разницу.

Однако самой рискованной схемой будет вариант предварительного договора - ПДДУ или ПредДДУ. Вот это вариант следует сразу и без разговоров забраковать и близко к нему не приближаться – многие юристы по защите прав дольщиков отмечают, что он не просто не соответствует ФЗ-214 – он вообще противоправен по своей сути. Для того, чтобы ловушка выглядела максимально привлекательной, девелопер предлагает вместе с договором весьма впечатляющие скидки и утверждает, что это – вроде компенсации за ваш риск. Но реальность обычно такова, что такое предложение обычно делается в случае проблем с получением застройщиком разрешительных документов. Некоторые стройкомпании к моменту сдачи все проблемы улаживают – но где гарантия, что в вашем случае так и случится?

ПДДУ – это огромный и совершенно ненужный риск, потому что:

• - такой договор абсолютно никак не регистрируется – ни в Росреестре, ни где бы то ни было еще;
• - в таком договоре никаких серьезных обязательств стройкомпания-застройщик никогда на себя не берет;
• - практически всегда перед подписанием ПДДУ заключается договоренность, что после оплаты стройкомпания мгновенно заключит с приобретающей стороной надежный ДДУ, но такая договоренность – устная, нигде не фиксируется и ни к чему застройщика не обязывает. А вот риск потерять деньги очень большой.

Есть, правда, еще вариант жилищного кооператива, но к нему тоже следует отнестись с прохладцей: он более надежен, чем ПДДУ, но уровень рисков здесь все же высокий. Подробнее: ДДУ или ЖСК.

Мораль такого анализа возможностей заключения договоров такова: подписывать договор следует только в рамках ФЗ-214, это обязательно должен быть ДДУ, причем перед подписанием его должен проверить независимый юрист (но не риэлтор – их часто нанимает сам застройщик).

Если договор прошел проверку – его можно подписывать, обратив внимание на:

• - прописанную дату завершения постройки;
• - штрафы и санкции за нарушение этой даты;
• - срок, в который помещение будет передано вам;
• - срок, в который документация для оформления права собственности будет передана вам;
• - условия, на которых можно провести расторжение ДДУ;
• - соглашение о фиксированной и неизменяемой в дальнейшем стоимости метра квадратного.

Что бы то ни было оплачивать следует в одном единственном случае – договор успешно прошел государственную регистрацию как ДДУ.

Чтобы на этом шаге не допустить осечек, разумнее всего воспользоваться юридическим сопровождением. Цена этого вопроса обычно начинается от 30 тыс. руб. – и всегда окупается.

Для полноценной оценки всех вариантов на этом шаге потребуются следующие бумаги:

1. заявления - не только непосредственного участника ДДУ, но и стройкомпании;
2. непосредственный ДДУ;
3. кадастровый план, причем – со всеми требуемыми заверениями, плюс к тому - в оригинале;
4. план будущей постройки с прописанным местоположением и числом квартир;
5. подтверждения права стройкомпании по ее собственности на участок;
6. проектные документы – декларация, разрешение, причем со всеми заверениями и подписями;
7. паспорт приобретающей сторон.

---

---

Шаг четвертый: подписание приемочного акта и передача ключей приобретающей стороне

Как мы уже отмечали, купить квартиру в новостройке и переехать в нее – очень далеко отстоящие друг от друга события. Чтобы пройти путь от котлована до завершенной постройки, успешно сданной в эксплуатацию, дому в оптимистичных случаях требуется полтора года. За нарушенный срок при толково составленном договоре стройкомпания-застройщик будет обязана уплатить щедрый и приятный штраф.

Но дело еще и в том, что после сдачи вся работа еще не закончена, и сначала требуется, чтобы спецы из БТИ дом обмеряли и изготовили по результатам обмеров техпаспорт. На это требуется примерно полтора месяца, и это время следует добавить к общему сроку ожидания. Пока, наконец, не наступит момент подписания передаточного акта.

Подписывать его абсолютно не следует до тех пор, пока не функционируют инженерные коммуникации – они все должны быть указаны в этом документе. Не работает хоть что-то – ждите, пока устранение проблемы не будет завершено полностью. Затем следует тщательно осмотреть квартиру на каждую обнаруженную проблему обратить внимание представителя стройкомпании. Если не отметить все недостатки и не записать их – они будут только проблемой покупателя.

В среднем с момента, когда дом сдан, до момента, когда ключи получены, проходит ориентировочно три месяца. Как только получение свершилось, кроме радости вы получаете еще и обязанность оплачивать услуги ЖКХ.

Бывают случаи, когда выдвигается требование оплатить такие услуги вперед месяца на четыре. Обосновывается это тем, что отечественное законодательство обязывает владельца жилья делать такую оплату с момента создания ТСЖ. Вот только это – новостройка, а значит ТСЖ создается далеко не сразу. Вывод – никакой оплаты вперед больше, чем на четыре месяца, стройкомпания требовать не имеет права, она просто пытается за ваш счет снизить свои траты на «коммуналку», так приобретающая сторона ею уже фактически пользуется.

Шаг пятый: Жилье оформляется в собственность

На этот этап уходит, как правило, полтора месяца – если не появятся проблемы. Непреодолимых сложностей в его выполнении обычно нет, хотя времени и душевных сил придется потратить много. Те, кто их ценит, пользуются услугами специалистов – это качественно и надежно при затратах от сорок до шестидесяти тысяч рублей. Те, кто предпочитает самостоятельность, делает все сам, но следует помнить – это хлопотно.

Шаг шестой: Непосредственное заселение

Отечественное законодательство предполагает, что сначала получат свидетельство собственности, и только после этого уже начинается заселение. На практике происходит с точностью до наоборот: сначала покупатели жилья получают ключи и заселяются, и только потом отправляются получать свидетельство.

Этот момент следует учесть, планируя первый ремонт – за него не следует браться до получения свидетельства. Потому что у специалистов из БТИ может возникнуть потребность в повторном обмере квартиры. И если новые цифры со старыми не совпадут – квартиру придется приводить к изначальному состоянию, и расходов никто не возместит.

---

---

Шаг седьмой: Оформление прописки

Как только свидетельство получено – прописываться можно в тот же день, и порядок этой процедуры всегда и везде одинаков. Вы обращаетесь в УФМС, представляете собственный паспорт, свидетельство, подтверждение выписки с предыдущего места и заявление на нынешнюю прописку, и все благополучно получаете.

Пять главных ошибок при попытке купить квартиру в новостройке

Даже идеально проработанный план, включающий все мыслимые или немыслимые нюансы, можно выполнить невнимательно и поэтому ошибочно. Поэтому мы хотели бы обратить ваше внимание на пять самых главных ошибок, которые чаще всего совершают, пытаясь купить квартиру в новостройке:

1. Спешка – главный враг покупателя. Не следует бросаться на первую же попавшуюся квартиру только потому, что застройщик соловьем заливается о скором росте цен и шквальном спросе на его великолепное жилье. Всегда и все можно сделать спокойно, и найти выгодную возможность купить квартиру в новостройке после изучения рынка и выбора из нескольких вариантов.
2. Бережливость, перерастающая в жадность - может обернуться упущенными важными деталями и проблемами в будущем. Все термины и все подводные камни ситуаций и договоров понимает только юрист, и именно он, а не улыбающийся застройщик, ваш настоящий союзник, так что средства на его найм жалеть не очень рационально.
3. Поверхностность – не позволяет докопаться до полезных фактов. Ведь если в интернете нет ни слова о том, что стройкомпания кого-то обманула – это вовсе не означает, что она чиста, как идеально отмытый хрустальный стакан. Ориентироваться нужно на дела в первую очередь. Вам предложили сделку не по ФЗ-214? Отказывайтесь сразу!
4. Несвоевременность – верный способ к лишним затратам. Ремонт или тем более перепланировка, сделанные до получения свидетельства – риск потратить деньги впустую, если сотрудники БТИ вдруг решат к вам наведаться. Вам действительно хочется оплачивать возврат квартиры к первоначальному состоянию?
5. Игнорирование возможных и общеизвестных проблем – это отличный способ оказаться в трудной ситуации. Нередко обмеры БТИ показывают вовсе не тот метраж, на который вы рассчитывали. И за лишние метры придется доплатить. Вы предусмотрели это?

Отнеситесь со всем возможным вниманием к алгоритму приобретения и возможным ошибкам – и купить квартиру в новостройке для вас будет намного более безопасным и выгодным делом.

---

---