---

Если вы купили долгострой

Что делать если вы купили долгострой?

В Новый год Северная столица вступила с грузом долгострой – их число оценивается в размере от 14 до 20 – цифры меняются в зависимости от того, кто предоставляет статистические данные. И основываясь на цифрах предыдущих лет, можно предположить, что в области, как и всегда, их число примерно в десять раз выше. Показатели впечатляют даже тех, кто смотрит на это со стороны, а уж для тех, кто в этих долгостроях участвует, они звучат по-настоящему трагично.

Те, кто вкладывает средства в постройку дорогого жилья, почему-то уверены, что как раз их-то такая участь минет – все-таки уровень повыше. Однако все та же статистика показывает, что долгострои не щадят никого: в их число в прошлом году попали не только вполне ожидаемые новостройки «эконом»-уровня, но и более респектабельные стройки сегментов «бизнес» и даже «премиум».

Поэтому в теории такая возможность есть у каждого участника строительства, и именно поэтому нужно точно знать, что же делать в ситуации, когда вы купили долгострой.

И первое, что нужно выяснить – в какой момент стройка превращается в долгострой и что это такое по сути.

---

---

О чем идет разговор?

Термин «долгострой» прекрасно прописан в знаменитом ФЗ-214, который определяет его как стройку, на которой работы оказались замороженными и находятся в таком состоянии не менее полутора лет.

Многие начинают паниковать и беспокоиться о том, что их дом превратился в долгострой из-за задержки его сдачи в эксплуатацию на месяц или два. Однако такая задержка – не повод для беспокойства, потому что такой срок стройкомпании-застройщику предоставляет отечественное законодательство. Вот если двухмесячный временной лимит превышен, у дольщика появляется не менее законное право расторгнуть свой договор – хотя на практике это делается очень редко (см. Расторжение ДДУ). Оно и понятно: нужно искать новую стройкомпанию и все начинать сначала – и далеко не факт, что замена окажется более оперативной и достойной. Так что подождать – проще.

Эксперты питерского рынка недвижимости отмечают, что месяц или два задержки – это очень оптимистичный взгляд на современную стройку. Уже практически нормой стала задержка на полгода, а то и на год – эти сроки еще в рамках разумного ожидания. И дело тут не в лени строителей, а в нерациональной организации строительного процесса или перебоев с финансированием работ. Именно поэтому специалисты считают разумным указанный в ФЗ-214 временной интервал: если уж стройка встала на полтора года – значит, вы уже точно купили долгострой.

И в момент, когда вы это поняли, нужно задать себе правильный вопрос - что предпринять, раз уж ситуация так сложилась? Все будет зависеть от того, какой именно договор был заключен покупателем: ДДУ или ЖСК.

Долгострой с ДДУ – бедствие с минимумом последствий

Если вы вполне разумно выбрали этот самый безопасный и защищенный вариант, но, как оказалось, все-таки купили долгострой – вам, можно сказать повело. Причем повезло – без шуток или кавычек, потому что ДДУ основывается на отечественном Законе 214 и предполагает самый высокий уровень защиты от форс-мажоров стройкомпании-застройщика - возможность не просто отказа от договора, а отказа с полной материальной компенсацией.

Как неумолимо демонстрирует все та же статистика, те объекты, возведение которых основано на положениях ФЗ-214, очень редко оказываются долгостроями. И это не случайность – ведь закон очень жестко регламентирует обязанности стройкомпании и регулирует ее ответственность. И если уж стройкомпания пошла на использование ДДУ, значит в своих силах и возможностях она более чем уверена, поэтому с проблемами в ходе работы она обычно справляется и обеспечивает дольщиков жильем более-менее вовремя. Такую обязательность обеспечивает одно из положений ФЗ-214: если жилье предоставляется позже договорного срока, то за каждый день задержки начисляется внушительная пеня, а если такая задержка длится более двух месяцев – дольщик может на односторонней основе разрывать ДДУ.

Так что если вы купили долгострой, но разумно заключили ДДУ, то вы можете или подождать сдачи дома и потом потребовать свою закону компенсацию, или разорвать ДДУ и затребовать деньги.

---

---

На что можно рассчитывать в случае ЖСК?

Несмотря на «раскрученность», высокую безопасность и защищенность ДДУ, многие по разным причинам его игнорируют и для постройки собственного жилья вступают в ЖСК. Если вы поступили точно так же, но в итоге купили долгострой – возврат денег или возобновление возведения здания станет для вас трудным и долгим испытанием. Ведь для своих пайщиков ЖСК является очень ненадежной структурой, в которой любые права участвующих в деле сторон фиксируются только в Уставе. Нетрудно догадаться, что такие уставы самым тщательным образом прописывают обязанности и ответственность этих самых пайщиков, зато обязанности и тем более ответственность кооперативов изложены в большинстве случаев максимально коротко и предельно туманно.

Поэтому развитие событий зависит от того, внесена ли в Устав ответственность кооператива. Если она есть – то для пайщиков есть и некоторая вероятность того, что хотя бы деньги вернуть удастся. Если нет – даже судебные инстанции мало чем смогут вам помочь. И уж точно можно забыть о любых процентах за то, что ваши вложенные средства были кооперативами как-то использованы.

Насколько безнадежен ПДКП?

Будем честными: если вы собирались приобрести жилье при помощи предварительного договора купли-продажи, но в итоге купили долгострой – оптимизма такое положение вещей не внушает. И причина становится понятной сразу, как только появится возможность ознакомиться с определением этого договора в российском ГК, где ясно написано: ПДКП – это не более чем соглашение о намерениях, и больше ничего. А раз так, то деньги по такому соглашению вы внесли как обеспечение того, что в последующем будут исполнены определенные обязательства.

Расторжение ПДКП – дело непростое, однако лазейки в этой стене, к радости покупателей, есть.

Главная лазейка состоит в том, что ПДКП всегда лимитирует время заключения основного соглашения. Если вы не успели подписать документ, но успели внести средства – вы вправе от этой сделки на абсолютно законных основаниях отказаться и получить эти деньги обратно. Если стройкомпания расставаться с этими деньгами отказывается – судебная инстанция станет вашим помощником в этом вопросе. Если основное соглашение не было заключено вовремя, то автоматически любые обязательства по ПДКП тоже прекращаются – и деньги тоже должны быть возвращены.

---

---

Стройкомпания-застройщик оказалась банкротом

Нередко стройкомпания-застройщик решает свои проблемы очень просто – пользуется предоставляемой законодательством возможностью и объявляет себя банкротом. Здесь сроки уже особого значения не имеют – и так понятно, что вы купили долгострой. И вот тут ситуация складывается непросто даже для тех, кто удачно заключил ДДУ, поскольку абсолютной гарантии на то, что свои средства удастся вернуть, нет даже у них. Тем не менее, заключившие ДДУ защищены и в этом случае намного больше остальных, потому что фактически оказываются единственной категорией, которая может рассчитывать хотя бы на частичный возврат денег. На юридическую консультацию к нашим юристам по недвижимости каждый день с этой проблемой обращаются обманутые дольщики.

Самым эффективным решением в этой ситуации станет обращение к компетентному адвокату, потому что собственные усилия, даже самые старательные, уступают в эффективности и результативности действиям настоящего профессионала.

Но будет полезным для каждого быть в курсе тех шагов, которые следует предпринять, если вы купили долгострой из-за банкротства стройкомпании.

Первым шагом станет обращение в арбитражную судебную инстанцию, что позволяет адвокату внести покупателя в реестр желающих предъявить свои требования застройщику кредиторов. Поскольку в этом раскладе покупатель помещения оказывается стороной пострадавшей, то на абсолютно законных основаниях он способен предъявить требование либо на передачу помещения в свою законную собственность (естественно, в случае завершения постройки), либо на возврат средств. Одновременно выдвинуть и то, и другое нельзя – в законе все ограничено только одной из двух возможностей на выбор.

Выдвигая требование о том, чтобы получить обратно все вложенные средства, полезно помнить, что у такого заявления всего лишь третья очередь. До него будут удовлетворены требования получивших ущерб состоянию здоровья или даже жизни по причине действий стройкомпании (это первая очередь) и работников стройкомпании, которые были наняты на основании договоров (это вторая очередь). Изучая реальную практику подобных дел, можно заключить: шансы на то, что удастся полностью заполучить обратно полную сумму – невелики, и намного результативнее будет требовать квартиру.

Чаще всего, однако, дом оказывается незавершенным. Стройкомпания-застройщик может пойти на погашение своих долгов, передавая эту незавершенную стройку дольщикам, которые будут его достраивать уже собственными силами. Перспектива у этого развития событий все равно потребует дополнительных затрат, ведь придется создавать ЖСК и с его помощью отыскивать новых подрядчиков для окончания работ.

Борьба продолжается

Стройкомпании-застройщики, которые даже при своем очень прибыльном бизнесе внезапно оказываются банкротами, не редкость ни в нашем городе, ни в области. И при таком положении вещей не удивительно, что обманутые дольщики исчисляются тысячами. Но не нужно впадать в крайности и считать, что госструктуры или народные активисты предпочитают не замечать проблемы. Наоборот, и власти, и активисты прилагают к искоренению проблемы немалые усилия – но причины, по которым замирают стройки, слишком разнообразны и сложны.

Именно поэтому полезно помнить, что ситуация, когда покупатели жилья купили долгострой, может стать и вашей, и самым эффективным помощником в ней станет компетентный юрист по защите прав дольщиков.

---

---