---

Зарегистрировать договор ДДУ после введения дома в эксплуатацию

Будут ли проблемы, если зарегистрировать договор ДДУ после введения дома в эксплуатацию?

Верная последовательность действий – часто решающий фактор успеха во многих делах. И долевое строительство это правило только подтверждает: здесь очень полезно точно знать не только то, что делать или не делать, но и в какой последовательности это все должно быть сделано.

Одной из важных вех всего процесса становится регистрация договора ДДУ. И в этом деле многих интересует вопрос – а действительно ли будет серьезной проблемой, если зарегистрировать договор ДДУ после введения дома в эксплуатацию? Это ведь просто формальность, разве нет?

Нет, это совсем не формальность, отвечает ведущий адвокат юридической консультации Законного Права Ирина Леонидовна Урадовских, и вот почему...

---

---

---

Регистрация договора ДДУ

4-я статья российского Закона 214 говорит о том, что каждый ДДУ должен быть обязательно зарегистрирован в Росреестре.

Первая часть другого российского закона, ФЗ-122, говорит о том, что Росреестр вполне может отказать в проведении государственной регистрации. В числе случаев, когда возможен такой отказ, указывается предоставление документов, форма или содержание которых в каких-либо аспектах не соответствуют тем требованиям, которые к ним предъявляет отечественное законодательство.

Итак, Договор долевого участия должен быть зарегистрирован и должен соответствовать законодательным требованиям не только по форме, но и по содержанию.

Вернемся снова к закону ФЗ-214. Его 3-я статья устанавливает те условия, на которых строительные компании получают право привлекать деньги дольщиков. В их число входят условия о том, что привлекать деньги застройщик может только после того, как:

1. Он должным образом получил разрешительные документы на это строительство;
2. Он опубликовал, предоставил или разместил проектную документацию;
3. Он провел государственную регистрацию своего права собственности на выделенный под конкретное здание земельный участок или зарегистрировал соответствующий арендный договор.

Но даже соблюдение этих условий – еще не все. Строительная компания, чтобы получить право на привлечение денег, берет на себя спектр обязательств. Когда эти обязательства будут исполнены, дольщик обретет право собственности на конкретное помещение в построенном здании, которое будет отвечать всем требованиям ФЗ-214 и ДДУ. В частности, первая часть 4-й статьи этого документа говорит о том, что застройщик по ДДУ берет на себя обязанность выстроить соответствующее здание, получить разрешительные бумаги на его эксплуатацию и после такого получения – передать объект дольщику.

Но и дольщик, подписывая ДДУ, тоже от обязанностей не избавлен: он должен цену ДДУ оплатить и после того, как разрешительные бумаги на эксплуатацию здания будут получены, соответствующий объект принять.

Поскольку российское законодательство ограничивает строительные компании в использовании привлеченных денег только на постройку конкретного здания, а ДДУ не считается заключенным без государственной регистрации, можно сделать промежуточный вывод о том, что оптимальной последовательностью шагов будет такая:

1. Дольщик подписывает соответствующий ДДУ;
2. Дольщик регистрирует свой ДДУ;
3. Дольщик оплачивает прописанную в ДДУ величину взноса;
4. Застройщик возводит здание и получает разрешительные бумаги эксплуатацию постройки;
5. Дольщик принимает объект.

Если зарегистрировать договор долевого участия после введения дома в эксплуатацию – то эта последовательность нарушается. И поэтому не удивительно, что Росреестр в этих ситуациях часто в государственной регистрации отказывает.

Однако случаи из современной судебной практики содержат два вида решений по таким вопросам.

С одной стороны, есть решения, подобные принятому окружным Волго-Вятским судом семнадцатого сентября 2008-го года Постановлению за номером А43 – 22524 / 2007 – 26 - 454. Там сказано, что если стороны ДДУ обратились в Росреестр за государственной регистрацией, и случилось это после того, как постройка здания завершена – это абсолютно не становится основанием для того, чтобы в государственной регистрации отказать.

---

---

С другой стороны – есть и противоположные решения

К примеру, двадцать девятого июля 2009-го года Западно-Сибирский окружной суд принял Постановление за номером Ф 04 – 4558 / 2009. И в этом документе судебная инстанция пришла к заключению, что концепция зарегистрировать договор ДДУ после введения дома в эксплуатацию прописанным в отечественном законодательстве положениям совершенно не соответствует. И на соответствующее требование в проведении государственной регистрации был сформулирован отказ.

Чем мотивировала судебная инстанция такое свое решение? Как оказалось, тем, что была нарушена обрисованная нами выше оптимальная схема шагов:

• - Спорный ДДУ был стороны подписали буквально за неделю до того, как строительная компания получила разрешительные бумаги на его эксплуатацию;
• - Когда состоялось получение этих разрешительных бумаг - госрегистрации у ДДУ не было;
• - Раз не было регистрации на этот момент, то ДДУ считался незаключенным;
• - Оплачен ДДУ был после того, как строительная компания получила разрешительные бумаги на его эксплуатацию, и это не свидетельствует о том, что стороны ДДУ совершали направленные на исполнение ДДУ действия до момента завершения возведения здания и получения такого разрешения.

Еще одним важным для нашей ситуации выводом, содержащимся в этом Постановлении, будет подтверждение концепции того, что после получении разрешительных бумаг на эксплуатацию здания провести государственную регистрацию ДДУ нельзя, а вот право собственности – вполне можно.

Исходя из всего этого, сформулировать однозначно ответ на вопрос о том, Будут ли проблемы, если зарегистрировать договор ДДУ после введения дома в эксплуатацию, или их не будет – просто невозможно. И причин к этому – две:

• - Практика судебных инстанций по аналогичным ситуациям далеко не однозначна;
• - Многое в решении вопроса будет зависеть от сложившейся в регионе тенденции, а также от того, какую позицию в этом отношении занимает конкретный судья.

---

---