Юрист по недвижимости в Новосибирске
- Юридические консультации,
- Проведение сделок с недвижимостью,
- Составление исков, претензий и жалоб,
- Защита ваших интересов в суде.
Или позвоните нам прямо сейчас! Мы на связи!
Зарегистрировать договор ДДУ после введения дома в эксплуатацию
Будут ли проблемы, если зарегистрировать договор ДДУ после введения дома в эксплуатацию?
Верная последовательность действий – часто решающий фактор успеха во многих делах. И долевое строительство это правило только подтверждает: здесь очень полезно точно знать не только то, что делать или не делать, но и в какой последовательности это все должно быть сделано.
Одной из важных вех всего процесса становится регистрация договора ДДУ. И в этом деле многих интересует вопрос – а действительно ли будет серьезной проблемой, если зарегистрировать договор ДДУ после введения дома в эксплуатацию? Это ведь просто формальность, разве нет?
Нет, это совсем не формальность, отвечает ведущий адвокат юридической консультации Законного Права Ирина Леонидовна Урадовских, и вот почему...
Регистрация договора ДДУ
4-я статья российского Закона 214 говорит о том, что каждый ДДУ должен быть обязательно зарегистрирован в Росреестре.
Первая часть другого российского закона, ФЗ-122, говорит о том, что Росреестр вполне может отказать в проведении государственной регистрации. В числе случаев, когда возможен такой отказ, указывается предоставление документов, форма или содержание которых в каких-либо аспектах не соответствуют тем требованиям, которые к ним предъявляет отечественное законодательство.
Итак, Договор долевого участия должен быть зарегистрирован и должен соответствовать законодательным требованиям не только по форме, но и по содержанию.
Вернемся снова к закону ФЗ-214. Его 3-я статья устанавливает те условия, на которых строительные компании получают право привлекать деньги дольщиков. В их число входят условия о том, что привлекать деньги застройщик может только после того, как:
- Он должным образом получил разрешительные документы на это строительство;
- Он опубликовал, предоставил или разместил проектную документацию;
- Он провел государственную регистрацию своего права собственности на выделенный под конкретное здание земельный участок или зарегистрировал соответствующий арендный договор.
Но даже соблюдение этих условий – еще не все. Строительная компания, чтобы получить право на привлечение денег, берет на себя спектр обязательств. Когда эти обязательства будут исполнены, дольщик обретет право собственности на конкретное помещение в построенном здании, которое будет отвечать всем требованиям ФЗ-214 и ДДУ. В частности, первая часть 4-й статьи этого документа говорит о том, что застройщик по ДДУ берет на себя обязанность выстроить соответствующее здание, получить разрешительные бумаги на его эксплуатацию и после такого получения – передать объект дольщику.
Но и дольщик, подписывая ДДУ, тоже от обязанностей не избавлен: он должен цену ДДУ оплатить и после того, как разрешительные бумаги на эксплуатацию здания будут получены, соответствующий объект принять.
Поскольку российское законодательство ограничивает строительные компании в использовании привлеченных денег только на постройку конкретного здания, а ДДУ не считается заключенным без государственной регистрации, можно сделать промежуточный вывод о том, что оптимальной последовательностью шагов будет такая:
- Дольщик подписывает соответствующий ДДУ;
- Дольщик регистрирует свой ДДУ;
- Дольщик оплачивает прописанную в ДДУ величину взноса;
- Застройщик возводит здание и получает разрешительные бумаги эксплуатацию постройки;
- Дольщик принимает объект.
Если зарегистрировать договор долевого участия после введения дома в эксплуатацию – то эта последовательность нарушается. И поэтому не удивительно, что Росреестр в этих ситуациях часто в государственной регистрации отказывает.
Однако случаи из современной судебной практики содержат два вида решений по таким вопросам.
С одной стороны, есть решения, подобные принятому окружным Волго-Вятским судом семнадцатого сентября 2008-го года Постановлению за номером А43 – 22524 / 2007 – 26 - 454. Там сказано, что если стороны ДДУ обратились в Росреестр за государственной регистрацией, и случилось это после того, как постройка здания завершена – это абсолютно не становится основанием для того, чтобы в государственной регистрации отказать.
С другой стороны – есть и противоположные решения
К примеру, двадцать девятого июля 2009-го года Западно-Сибирский окружной суд принял Постановление за номером Ф 04 – 4558 / 2009. И в этом документе судебная инстанция пришла к заключению, что концепция зарегистрировать договор ДДУ после введения дома в эксплуатацию прописанным в отечественном законодательстве положениям совершенно не соответствует. И на соответствующее требование в проведении государственной регистрации был сформулирован отказ.
Чем мотивировала судебная инстанция такое свое решение? Как оказалось, тем, что была нарушена обрисованная нами выше оптимальная схема шагов:
- - Спорный ДДУ был стороны подписали буквально за неделю до того, как строительная компания получила разрешительные бумаги на его эксплуатацию;
- - Когда состоялось получение этих разрешительных бумаг - госрегистрации у ДДУ не было;
- - Раз не было регистрации на этот момент, то ДДУ считался незаключенным;
- - Оплачен ДДУ был после того, как строительная компания получила разрешительные бумаги на его эксплуатацию, и это не свидетельствует о том, что стороны ДДУ совершали направленные на исполнение ДДУ действия до момента завершения возведения здания и получения такого разрешения.
Еще одним важным для нашей ситуации выводом, содержащимся в этом Постановлении, будет подтверждение концепции того, что после получении разрешительных бумаг на эксплуатацию здания провести государственную регистрацию ДДУ нельзя, а вот право собственности – вполне можно.
Исходя из всего этого, сформулировать однозначно ответ на вопрос о том, Будут ли проблемы, если зарегистрировать договор ДДУ после введения дома в эксплуатацию, или их не будет – просто невозможно. И причин к этому – две:
- - Практика судебных инстанций по аналогичным ситуациям далеко не однозначна;
- - Многое в решении вопроса будет зависеть от сложившейся в регионе тенденции, а также от того, какую позицию в этом отношении занимает конкретный судья.