Юрист по недвижимости в Новосибирске
- Юридические консультации,
- Проведение сделок с недвижимостью,
- Составление исков, претензий и жалоб,
- Защита ваших интересов в суде.
Или позвоните нам прямо сейчас! Мы на связи!
Плюсы и минусы договора переуступки
Как приобрести недвижимость посредством договора переуступки? Как проверить документы и стоит ли покупателю самостоятельно проводить сделку?
Приобретение недвижимости – это сделка. И подобно любой сделке, в ней есть как минимум две стороны: одна – покупает, вторая – продает. Однако бывают ситуации, когда происходит, что называется, замена игрока: одна из сторон этой сделки заменяется новым участником, которому передаются все права по сделке и все обязанности по ней, а вторая сторона остается прежней.
Например, дольщик приобрел квартиру у застройщика в еще не построенном доме. Но потом решил не дожидаться конца строительства и забрать свои деньги. Напрямую этого сделать нельзя - дольщику грозит крупный штраф. Но продать свои права другому гражданину, кто готов занять его место и ждать, пока квартира будет построена - можно. Это делается по договору переуступки.
Такая ситуация получила название переуступки права требования и на юридическом языке называется цессией. В тех случаях, когда переуступка совершается стороной договора долевого участия, продающая права сторона сделки именуется цедент, т.е. дольщик, а тот, кто приобретает обязанности и права в таком долевом строительстве, называется цессионарием.
Когда переуступка становится возможной, полезной и осуществимой?
Если переуступка существует – значит, есть ситуации, в которых она оказывается полезным или единственно возможным вариантом. Прекрасный пример – новостройки, где именно таким способом приобретается немалая доля жилья. Причина этого в том, что большинство таких покупателей осторожничает и предпочитает вкладывать средства только тогда, когда результат гарантирован, а возведение здания находится в завершающей стадии. Но обратной стороной такой осторожности становится полная невозможность это сделать, ведь все квартиры оказываются уже распроданными. Безвыходное ли это положение? Конечно, нет, ведь плюсы договора переуступки заключаются как раз в том, что она делает такое приобретение не только возможным, но и легитимным.
Этим пользуются многие дальновидные инвесторы. Они приобретают жилье в доме еще тогда, когда вместо дома в земле еще красуется впечатляющей глубины котлован, а стоимость такой квартиры оказывается минимальной. Этим же пользуются и те, кто вложил средства в свое будущее, но обстоятельства жизни кардинально изменились и эти средства потребовалось вернуть. Это, конечно, можно сделать и путем расторжения договора с застройщиком – но кому реально нужны суды, штрафы и выяснение отношений, когда можно легко и элегантно совершить переуступку и вместо проблем еще и прибыль получить?
Ключевая особенность переуступки прав заключается в том, что ее можно использовать ровно до того момента, когда эти права будут реализованы – и не больше. И в тот миг, когда для квартиры будет оформлен акт приема-передачи, возможность заключения договора цессии уже становится совершенно неактуальной.
Преимущества и минусы договора переуступки
Покупатели квартир оценят плюсы договора переуступки сразу, как только им потребуется жилье в удобно расположенном доме не завершающей стадии постройки. Именно этот вариант станет для них выгодным открытием, поскольку желающие такую квартиру продать делают это не от широты своей души, а из изменившихся жизненных обстоятельств, и поэтому часто демпингуют в расчете быстро найти заинтересованного покупателя. Нередко такой демпинг приводит к тому, что стоимость такого жилья оказывается даже меньше, чем предложение самого застройщика, а ведь именно оно считается на рынке одним из самых привлекательных.
Плюсы договора переуступки для дольщика состоят в том, что для квартиры, в которой есть две или больше комнат, законодательство позволяет ему провести оформление сразу с двумя или более цессионариями – по числу комнат.
Продавцы жилья тоже позитивно относятся к возможностям переуступки – ведь этот договор позволяет им с выгодой для себя использовать рост цен на жилье даже тогда, когда новостройка еще не сдана.
А вот минусы договора переуступки немногочисленны, и главный из них – это принятие на себя покупателем всего объема обязательств перед дольщиком. Как следствие - признание такого договора недействительным ведет к тому, что единственный, к кому новый владелец прав получит возможность предъявить хоть какие-то претензии, это только и исключительно цедент, но совершенно никак не застройщик. А если уступку прав еще и судебная инстанция признает незаконной, то все обязательства застройщика перед приобретателем растают подобно утреннему туману.
Как должен быть заключен договор переуступки прав
Основные моменты заключения такого договора определяет ФЗ-214. Согласно его 4-й и 17-й статьям, формой договора должна быть только и исключительно письменная, а его государственная регистрация строго обязательна. Причем о важности госрегистрации говорит хотя бы тот факт, что именно ее отсутствие становится для застройщика единственной возможностью отказать цессионарию в передаче готовой квартиры. В минусы договора переуступки можно включить и необходимость для нового обладателя убедиться, что прежний не просто уведомил по телефону застройщика о том, что сделка состоялась, а сделал это обязательно письменно. Если не проконтролировать этот момент, застройщик совершенно спокойно может передать квартиру первоначальному дольщику.
А вот к положительным моментам можно отнести то, что расходы на оформление сделки переуступки относительно скромны – застройщик берет за согласование бумаг от одного до пяти процентов цены квартиры, и эта сумма обычно разбивается пополам между сторонами. Стандартным механизмом осуществления сделки становится передача средств через банковскую ячейку: в момент переоформления договора регистрирующим органом к покупателю переходят права на возможность открыть ее и забрать средства.
Почему участие застройщика становится желательным?
Как правило, нет необходимости в том, чтобы застройщик участвовал в процессе передачи прав. Однако окончательное решение по этому вопросу должно быть обдуманным и взвешенным. Ведь часто в текстах ДДУ стройкомпании включают отдельный пункт о том, что их согласие является абсолютно необходимым для того, чтобы цедент мог передать права одному или нескольким цессионариям, и если такой пункт есть – участие застройщика становится обязательным.
Таким же обязательным это участи будет и тогда, когда полна стоимость квартиры еще не была выплачена дольщиком. Эта ситуация потребует включить в договор переуступки пункты, где в определяемом ГК РФ и ФЗ-214 порядке долг перед застройщиком будет переведен на цессионария.
Опытные юристы по недвижимости рекомендуют не раздумывать о подключении застройщика к сделке, а привлекать его в любом из вариантов. И причина не только в том, что новый владелец прав может достоверно выяснить, какие обязательства предыдущий дольщик выполнил, а какие нет, но и в том, что появится удобная возможность взять у стройкомпании все необходимые акты и платежные документы.
И полезно не упускать из виду 208-ю статью российского Налогового кодекса, согласно которой цедент получает от переуступки определенные доходы, и эти доходы тоже подлежат налогообложению. Если сумма в договорах переуступки и инвестирования средств отличается – сделка декларируется, если сумма договоре переуступки не совпадает с суммой договора инвестирования, а уплачиваемый налог в этой ситуации минует застройщика и цессионария и выплачивается только цедентом.
Юридическая консультация по договору переуступки
Юридическая консультация по договору переуступки проходит у нас в офисе. Вы можете записаться на приём и приехать к нам. Проверка договора переуступки прав - важный шаг для покупателя будущей квартиры. Вложение денег в стройку стоит вашего беспокойства. не подписывайте документы, если вы не уверены в сделке или не понимаете, всех подводных камней договора переуступки.
Юристы по недвижимости ответят на ваши вопросы:
Помощь опытных юристов по недвижимости. Оформление недвижимости, проверка сделки, защита ваших интересов в суде. Бесплатные консультации юристов.
Проверка сделок купли-продажи
Независимый юрист по недвижимости полностью подстрахует сделку
Споры с застройщиками
Защита дольщиков в суде, споры с застройщиками, проверка сделок.