Юрист по недвижимости в Новосибирске
- Юридические консультации,
- Проведение сделок с недвижимостью,
- Составление исков, претензий и жалоб,
- Защита ваших интересов в суде.
Или позвоните нам прямо сейчас! Мы на связи!
Отмена договора купли-продажи недвижимости
Как производится отмена договора купли-продажи недвижимости и признание его недействительным?
Покупка квартиры – дело не только затратное, но и непростое. Однако может случиться и так, что уже после такого приобретения выясняется, что жить в приобретенном помещении абсолютно нельзя. Некоторые смиряются с ситуацией и впрягаются в долгий и затратный ремонт, который по техническим причинам не всегда удается сделать на должном уровне. Но намного более рациональным путем будет сделанная через судебные инстанции отмена договора купли-продажи недвижимости, ведь потратиться придется только на госпошлину, а взамен потраченные деньги вновь вернутся к вам.
Однако договор ведь уже прошел госрегистрацию в Росреестре, а деньги и право собственности уже перешли от одного владельца к другому. Даже если вы получили совершенно не то, о чем договаривались – можно ли это отменить? Да – если есть на то достаточные основания!
В какие сроки может быть сделана отмена договора купли-продажи недвижимости?
Путь решения вопроса только один – судебные инстанции. Однако для того, чтобы этот путь не оказался недоступным, нужно соблюсти сроки обращения.
В ситуации, когда совершенная сделка может быть отнесена к группе оспоримых, отечественное законодательство устанавливает временной лимит в один год, а моментом начала отсчета этого срока становится момент выяснения истцом обстоятельств для оспаривания и признания сделки недействительной.
В ситуации, когда совершенная сделка может быть отнесена к группе ничтожных, временной лимит увеличивается до трех лет. На практике ничтожная сделка существует только на бумаге, и прекрасным примером такой ситуации может послужить договор купли-продажи между родственниками – когда собственность сменила владельца, но никакие деньги никому не передавались. Моментом начала отсчета временного лимита становится момент, когда сделка с недвижимостью оказалась исполненной.
Десятилетний временной лимит законодательство предоставляет для особой группы ничтожных сделок, где требование выдвигает не сторона сделки, а другое лицо. Моментом отсчета исковой давности становится день, в который истец должен был бы получить сведения о том, что для недействительности сделки есть основания.
На каких основаниях может быть сделана отмена договора купли-продажи недвижимости?
Такие основания содержатся в российском ГК и включают следующие варианты:
- - отмена договора купли-продажи недвижимости может быть сделана потому, что он противоречит какому-то отечественному закону;
- - сделка может оказаться ничтожной, примерами чего могут быть документальное оформление без перехода денег от покупающей стороны к продающей или, наоборот, под прикрытием договора дарения «дарящая» квартиру сторона получает деньги для укрытия их от налогов;
- - ограниченность или полное отсутствие дееспособности одной из сторон;
- - одной из сторон стал несовершеннолетний. При этом полезно не забывать, что практически такие лица могут быть владельцами и продавцами имущества, однако на всех документах должно быть проставлено дополнительно еще и письменное согласие одного из родителей, и если такого согласия нет – ни о какой действительности сделки речь идти в принципе не может. Кроме того, свое согласие должны выразить также органы опеки;
- - сделка была совершена на условиях, которые иначе как кабальными и назвать нельзя, или же – в заблуждении или под угрозой. Отличный пример – покупатель, с огромным удивлением обнаруживший монументальные протечки в крыше после того, как сделка завершилась;
- - приобретающая сторона в отношении предмета совершенной сделки была введена в заблуждение, или же был установлен случай мошенничества. Например, продажа помещения ведется через риэлтерское агентство, и работник такого агентства скрывает важные сведения о квартире, вступив в сделку с продающей стороной.
Важно учесть, что сделка способна затронуть в результате своего совершения интересы третьих лиц, и чтобы не было проблем – от этих лиц нужно получить согласие. Например, продающий жилье квартировладелец приобрел его в рамках законного брака, а значит уже бывшая вторая половина все равно должна не просто выразить согласие, но и подтвердить его нотариально. Подробнее о процедуре вы можете узнать у нас на юридической консультации.
Как подтвердить недействительность сделки?
Каждое основание должно быть не просто озвучено, но еще и подтверждено. А значит, для каждого из них нужно предоставить свой подтверждающий документальный пакет.
Наверное, проще всего предоставить подтверждение того, что сделка вступает в противоречие с отечественным законодательством: все, что требуется для этого сделать - это указать конкретный текст закона, которому противоречит конкретный пункт договора.
Чтобы доказать ничтожность оспариваемой сделки, нужно подтвердить, что у сторон в принципе не было намерения ее совершать. Документальное оформление без перехода денег от покупающей стороны к продающей может подтверждаться свидетельскими показаниями. Наоборот, если под прикрытием договора дарения «дарящая» квартиру сторона получает деньги для укрытия их от налогов, то это может быть подтверждено выписка по счету. Нужно только помнить, что получить такую выписку может только сам владелец счета или судебная инстанция.
Подтвердить недееспособность одной из сторон можно предоставлением соответствующего решения судебной инстанции.
Подтверждением того, что стороной сделки стал несовершеннолетний, становится его паспорт и отсутствие родительской подписи-согласия.
Подтвердить то, что третьи лица своего согласия не выразили и, возможно, вообще не в курсе сделки, можно разными способами. Например, описанную ситуацию с супругом и отсутствующим согласием его бывшей жены можно подтвердить так: сопоставить временной интервал брака (есть в паспорте) с моментом приобретения жилья (есть в свидетельстве на собственность).
Угрозы и требования резко снизить цену нужно просто фиксировать на диктофон.
Куда обратиться для того, чтобы была сделана отмена договора купли-продажи недвижимости?
Итак, основания выяснены, подтверждения получены или, по крайней мере, ясно, где они могут быть получены законным путем. Значит, настало время для обращения в судебные инстанции - только они могут вынести решение, по которому произойдет отмена договора купли-продажи недвижимости и будет внесена соответствующая корректировка в Росреестр.
Нужной районной инстанцией будет та, которая располагается там же, где и недвижимость. Если ваш случай - из числа мошеннических, то следует обратиться с заявлением в полицию, а также подать грамотно составленное заявление в уже названную судебную инстанцию. Что подразумевает такое грамотное составление?
Исковое заявление и его тонкости
Грамотность составления иска определяется тем, включены ли в него все нужные сведения. В их перечень входит не только информация о спорной недвижимости, но и:
- Основание, в соответствии с которым требуется отмена договора купли-продажи недвижимости, со ссылкой на конкретные главы российского ГК. Выяснить их можно, отыскав этот Кодекс и ознакомившись со вторым параграфом его девятой главы;
- Список тех, кто способен подтвердить информацию и готов сделать это в судебной инстанции;
- Просьбу о том, чтобы была установлена недействительность этой сделки;
- Ваше предложение о том, какие последствия должны быть в том случае, когда судебная инстанция удовлетворит исковые требования. Концепция «вернуть все обратно» вполне подойдет.
Разумеется, право потребовать компенсации своих затрат у вас никто не отнимает, ведь расходы по договору обычно берет на себя покупатель.
И ни в коем случае нельзя забыть приложить к заявлению все нужные документы.
Процедура рассмотрения и как с ней справиться
Никогда не следует забывать о том, что в судебную инстанцию придете не только вы, но и ответчик. И у него, как и у вас, тоже будут заготовлены документы, контраргументы и список людей, которые подтвердят уже его точку зрения.
Самым разумным вариантом успешно разрешить ваш вопрос станет помощь компетентного профильного юриста по недвижимости, который очень здорово упростит дело. И не только потому, что соберет всю документальную часть и действительно грамотно составит заявление, но и потому, что выработает стратегию ваших действий и ваших противодействий ходам ответчика.
Иногда все заканчивается после первого же заседания, иногда все оказывается долгим и выматывающим - это уже определит судебная инстанция. Однако при поддержке юриста этот путь всегда будет намного более простым и быстрым.
Юристы по недвижимости ответят на ваши вопросы:
Помощь опытных юристов по недвижимости. Оформление недвижимости, проверка сделки, защита ваших интересов в суде. Бесплатные консультации юристов.
Проверка сделок купли-продажи
Независимый юрист по недвижимости полностью подстрахует сделку
Споры с застройщиками
Защита дольщиков в суде, споры с застройщиками, проверка сделок.