---

Соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры

Соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры в Новосибирске.

Приобретение или продажа любого объекта недвижимости – это ответственная и дорогостоящая сделка с недвижимостью. Именно поэтому ее условия не подразумеваются и не согласовываются на словах, а тщательно фиксируются в специальном документе – договоре. Задача договора – в том, чтобы каждая сторона полностью выполнила определенный объем указанных в тексте этой бумаги обязательств.

Но всегда следует учитывать, что соображения, из которых сегодня исходят стороны сделки при ее заключении, завтра могут измениться – и сделка уже не будет казаться выгодной или одной, или обеим сторонам. Естественно, что в этом случае договор, как правило, просто расторгается, а участвующие в нем снова оказываются, что называется, при своем.

---

---

Однако расторжение – это вовсе не порванная бумага и разошедшиеся в разные стороны бывшие участники сделки. Это юридически прописанная процедура, выполнение которой предусмотрено законодательно и должно быть реализовано в полном объеме – и только тогда с точки зрения отечественного законодательства договор будет действительно аннулирован. И начинается такое аннулирование с того, что для расторжения должны наступить веские причины. Что может стать такой причиной?

Четыре причины расторгнуть договор

Момент подписания договора означает, что у каждой его стороны появились очерченные в договоре обязательства. И избавиться от этих обязательств по принципу «не хочу» - не выйдет, ведь они стали частью процедуры, находящейся, как и любая сделка недвижимостью, под государственным контролем. Значит, нужны веские причины для того, чтобы это стало возможным. По мнению юриста по недвижимости таких причин – четыре.

Во-первых, к такому расторжению может привести обоюдное согласие сторон. Очевидно, что как раз такой вариант – самый оптимальный, малозатратный и безпроблемный. На практике он тоже реализуется без малейшего труда: стороны изначального договора просто заключают новую сделку о том, что предыдущая бумага уже недействительна, а соглашение, которое она фиксировала, аннулировано.

Во-вторых, к расторжению может привести инициатива только одной из участвующих в сделке сторон. Эта сторона может указать на то, что условия сделки либо не выполняются в принципе, либо выполняются с нарушением прав этой стороны. Причем ситуацию можно урегулировать и досудебным путем, и, если стороны не могут прийти к взаимному согласию, с помощью судебного иска.

В-третьих, требование о разрыве договора могут выдвинуть третьи лица. Казалось бы – а при чем тут они? Все просто: факт продажи или покупки может идти в разрез с интересами и совладельцев недвижимости, и каких-то родственников или наследников, и налоговых служб, и прокуратуры.

В-четвертых, возможна и ситуация одностороннего отказа, и если это законно – то от своих обязательств стороны попросту освобождаются, а при нарушениях – о возврате залога можно забыть. Консультация юриста по недвижимости подробно рассматривает все вопросы сделки.

Когда причина определена, можно переходить к процедуре расторжения.

Как на практике происходит расторжение договора?

Существуют две процедуры расторжения, и выбор их зависит от того, прошел ли договор госрегистрацию или еще нет.

До момента госрегистрации сделку расторгнуть достаточно просто. Ведь в этом случае с формальной точки зрения смены владельца еще не произошло. Риск здесь есть только для приобретающей стороны – ведь она обычно уже успевает передать продавцу либо задаток, либо аванс. И вернется ли этот аванс или он останется у продающей стороны – определяется тем, что было прописано в основном соглашении. Разумеется, можно провести расторжение и без потерь для каждой его стороны – если, конечно, стороны окажутся добросовестными, а сам договор составил опытный и компетентный адвокат по недвижимости с учетом интересов обоих участников.

На практике расторжение до госрегистрации начинается с того, что стороны проясняют ситуацию, обговаривают условия аннулирования и приходят к согласию в отношении этих условий. А затем оговоренные условия оформляются письменно как юридическое соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры, которое заверяют обе стороны. Продумывание условий обычно длится в пределах месяца. И если одна из сторон проигнорировала то, что другая хочет расторгнуть договор, то дело переходит уже в судебные инстанции и рассматривается дальше именно там.

Юридическая консультация Законного Права свидетельствует, что если госрегистрация уже пройдена – сложность расторжения заметно возрастает. А в зоне рисков оказывается уже продающая сторона – ведь право на свою собственность она уже потеряла. Безопасный период расторжения и поворота сделки вспять длится примерно месяц, и если выполнение договора осуществлено только частично – его можно несложно аннулировать. Правда – без компенсации затрат на сделку и регистрацию. Если же появляются требования возместить убытки, компенсировать затраты, выплатить ту или иную сумму за ущерб морального характера, естественно, получить обратно недвижимость или деньги – такая ситуация предполагает только судебный вариант рассмотрения.

---

---

Как грамотно составить соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры?

Выше было отмечено, что процесс расторжения требует составления специального соглашения, в котором следует указать некоторые обязательные вещи:

1. День, когда было заключено основное соглашение;
2. Сведения о продающей и приобретающей сторонах;
3. Детальная информация о передаваемом или переданном имуществе;
4. Момент прекращения действия документа;
5. Сроки возврата денег – обычно в течение 10-дневного периода;
6. Те причины, которые привели к расторжению, и те бумаги, которые подтвердят факт ее несостоятельности.

Когда учитывающее все эти сведения соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры будет тщательно составлено, оно проходит госрегистрацию в Росреестре. Для этого потребуется три копии документа - две из них остаются каждый у своей стороны, а третий остается в самом Росреестре. Учитывая уникальность каждой ситуации и высокий уровень рисков в сделках с недвижимостью, будет рационально привлечь для составления и регистрации соглашения опытного в делах с недвижимостью адвоката.

Судебный иск

Нередки случаи, когда уже после совершения сделки та или иная ее сторона осознает, что ее права были каким-то образом нарушены. Если новый владелец использовал квартиру не более трех лет, то сторона, которая считает себя пострадавшей, имеет возможность вернуть все, что потеряла, при помощи судебных инстанций.

Для этого подается исковое заявление, в котором, следует указать паспортную информацию истца и место его прописки, обстоятельства конфликта, сведения о договоре и сделке, перечень невыполненных условий, перечень и эффективность досудебных действий и непосредственные требования. Естественно, что по-настоящему грамотно, полно и с пользой для заявителя такое заявление составит только адвокат по недвижимости.

Адвокат укажет также и те нормы российской законодательной системы, актуальность которых сработаем именно для вас. Например, ими могут стать:

1. 395-я статья, рассматривающая вопросы компенсационных выплат и возмещений пострадавшим сторонам;
2. 450-я статья, где говорится о расторжении сделок в случае нарушения их условий одной из участвующих в них сторон;
3. 452-я статья, которую используют после безуспешных попыток сторон выработать соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры своими силами и их последующего обращения в суд.

В интернете можно скачать самые разнообразные образцы заявлений, однако полезно понимать, что заявление – типовой, а ваша ситуация – уникальная и индивидуальная. И если вы составите заявление неправильно – его могут в принципе не рассматривать. Так что самым эффективным ходом здесь будет обращение к хорошему адвокату по недвижимости – он точно все сделает именно так, как требуется.

Адвокат также поможет собрать все бумаги, которые к грамотно составленному заявлению потребуются в качестве важных приложений. Ими станут:

• - копия отечественного гражданского паспорта;
• - Копия изначального основного соглашения;
• - Копия соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры, если были попытки его составить;
• - Копии любых бумаг, которые способны подтвердить обоснованность вашей точки зрения и требований;
• - Копии тех требований, которые направлялись участникам противоположной стороны спора, подтверждения того, что они были проигнорированы;
• - Подтверждения уклонения противоположной стороны от добровольного составления соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры;
• - Подтверждение оплаты госпошлины.

Список, разумеется, самый общий – судебная инстанция может запросить и другие бумаги, кроме перечисленных.

Временные рамки расторжения договора

Соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры мало составить и оформить правильно – это надо сделать еще и вовремя. Ведь если не уложиться во временные лимиты, установленные законодательством, расторжение становится крайне проблематичным – если вообще возможным.

Некоторые сроки становятся логичным продолжением специфики регистрации самой сделки. Все дело в том, что регистрируется она вовсе не мгновенно, на это требуется достаточно большой временной промежуток. И благодаря ему в случае, если у сторон возникают сложности с реализацией сделки, ей можно воспрепятствовать в течение 4-хнедельного срока после подписания.

Если прошел не месяц, а несколько лет, то расторжение тоже осуществимо – правда, это будет намного проблематичнее и потребует учета большого числа нюансов.

Четыре простых рекомендации, которые позволят вам избежать многих сложностей

Чтобы число проблем со сделками у вас было как можно меньшим, а удовольствие от результатов – как можно большим, полезно придерживаться четырех несложных правил;

1. Помните о страховке – и своих действий, и самой сделки;
2. Будьте внимательны – всегда проверяйте каждый документ;
3. Будьте предусмотрительны – и при составлении договора предусматривайте в нем условия для его расторжения;
4. Будьте рациональны – и воспользуйтесь помощью самого компетентного специалиста в этом вопросе – адвоката по недвижимости.

---

---