---

Риск при покупке квартиры

Финансовый риск при покупке квартиры: какими могут быть скрытые платежи в новостройках?

Каждый, кто хоть раз покупал квартиру, прекрасно знает, что цена, которую за нее запрашивают, и цена, в которую она обходится в итоге – никогда не совпадают. И это правило действует не только на вторичном рынке. Новостройки особенно «богаты» на самые разнообразные скрытые и дополнительные платежи, в числе которых не только список «юридических» поборов или ремонтные работы для доведения помещений до приемлемого для жизни состояния. Юристы по недвижимости Законного Права решили выяснить, что еще может стать финансовым сюрпризом для приобретающей стороны и во что приобретаемая квартира «встанет» в итоге.

---

---

А площади то – разные!!!

Одной из особенностей продажи помещений в новых домах стало то, что подавляющее большинство их продается задолго до того, как сам дом будет хоть сколько-нибудь готов к сдаче. С одной стороны, это неплохо – у застройщика есть гарантия прибыльности своей работы, а у покупателей – более-менее обоснованная уверенность в том, что квартира не уйдет из рук. Но обратной стороной настолько ранних продаж становится невозможность достоверно спрогнозировать точную площадь помещений.

Следствием такой неопределенности становится первый риск при покупке квартиры: указанная в договоре стоимость – это не окончательная величина, а всего лишь приблизительный ориентир. Который после промеров БТИ превратится в окончательную площадь – и она может стать и больше запланированной, и меньше нее.

Эксперты строительного рынка сходятся во мнении, что в панику впадать не следует – величины расхождений площадей не особенно серьезные. Каждое расхождение зависит от нескольких параметров. На первом месте здесь будет размерность квартиры, ведь чем просторнее помещения, тем больше будут «излишки» или «недовески». На втором месте – непосредственная технология постройки дома: изготовляемые из типовых панелей дома будут предоставлять более точно подогнанные под обещанное квартиры, а отливаемые в каждом случае индивидуально и прямо на площадках «монолиты» будут сопровождаться и таким же индивидуальным размером – с более серьезными расхождениями. Редким, по мнению экспертов, вариантом становится отклонение в рамках двух «квадратов», а вот разбежка в один «квадрат» - практически норма.

Что происходит при разбежках?

Подавляющее большинство договоров содержит два числа. Первое – это цена одного «квадрата». Второе – это цена всего помещения, которая получается перемножения цены «квадрата» на предполагаемое число этих «квадратов». В том случае, если по факту площадь изменилась, приобретающая сторона либо суму разбежки доплачивает, либо застройщик эту сумму возвращает. Но это – в теории.

Практика – немного сложнее. Временами в ход идут «пороговые значения» - величины отклонений, при достижении которых и будет сделан перерасчет. Например, может быть установлен «порог» в один «квадрат»: это значит, что если квартира будет больше (ну, или меньше) от предполагаемой площади на один квадратный метр, никакого перерасчета не будет ни в одну сторону, ни в другую. А вот если расхождение будет больше одного «квадрата» - тут уже делается перерасчет. Экспертное мнение тут склоняется к признанию такого подхода справедливым – стройкомпания и покупатель тут в равных условиях.

Те же эксперты при этом упоминают и о том, что достаточно редко, но все же встречаются ситуации прямого обмана. Например – такого: замерщик из БТИ и стройкомпания-застройщик вступают в сговор о том, что при обмерах квартир, которые меньше заявленной в договорах площади, указывается ложна площадь, соответствующая договорной – чтобы избежать возврата средств. Но такая ситуация – редкое исключение из общей картины, потому что при выявлении она становится очень серьезным ударом по репутации и сложностями в дальнейшей работе.

---

---

Насколько просто оформить приобретение в собственность?

Как показывает практика, на фоне трудностей этого процесса меркнут даже самые длинные и насыщенные проблемами эпосы человечества. Как показывает практика Первопрестольной, нормальным сроком оформления приобретенной квартиры в безраздельную собственность приобретающей стороны становится не больше не меньше – полтора года с момента приемки Госкомиссией. А по московской области – год. Естественно, это «средняя длительность по галактике», и в ряде случаем это может быть сделано быстро. Но бывают и ситуации, когда процесс растягивается и на пять лет, и на восемь. При том, что стоимость самого оформления начинается от пятнадцати тысяч рублей, а верхней планкой этих затрат становится 2-процентная величина от стоимости жилья.

Еще один риск при покупке квартиры на этом этапе заключается в том, что многие стройкомпании-застройщики очень оригинально подходят к ведению дел в этом вопросе. Они включают оплату такого оформления в свои услуги и деньги за это берут сразу в тот момент, когда заключается договор. После чего их мотивация претерпевает волшебное превращение: раз деньги уже получены, то делать что-то уже как-то и не хочется, а если кому это не нравится – ну и подавайте в суд, застройщик даже адвокатов толковых порекомендует, из дружественной ему фирмы, разумеется. И покупатели нередко на такое ведутся – ну еще бы, адвокат ведь в теме, он точно поможет. При этом забывают, что адвокат не просто в теме, он еще и в доле с застройщиком, а судебные издержки «тянут» на пятьдесят-сто тысяч рублей. И риск при покупке квартиры здесь в том, что такой горе-специалист включит в исковое заявление одно единственное требование – необходимость оформления помещения в собственность. И «забудет» о том, что за волокиту к такому застройщику можно потребовать разные и часто приятные для покупателя санкции.

Хозяин понарошку: как прочувствовать все прелести квартплаты

Были когда-то времена, когда коммунальные платежи были скромными и практически незаметными. Вот только помнят этот «золотой век квартплаты» только старожилы, а сегодня размер сумм стал настолько серьезным, что проигнорировать их не сможет даже тот, кто считает себя состоятельным. Но есть в этом деле одна тонкость: платить «коммуналку», если вы уже живете в квартире – это одно удовольствие, а делать такие же выплаты, когда у вас даже ключей от этого жилья нет – это уже совсем другой уровень ощущений.

Российский ЖК в пятом подпункте второго пункта своей 153-й статьи говорит о том, что приобретающая сторона обязана оплачивать «коммуналку» и любые другие платежи только тогда, когда право собственности на оплачиваемые помещения законно оформлено на нее. Вполне естественно, что такой подход очень расстраивает обожающих денежный поток застройщиков, ведь сроки передачу в собственность – астрономические, а деньги за это время можно получить весьма приличные. Поэтому стройкомпании-застройщики смотрят на эту проблему по-своему. Вам вручили ключи? Чудесно! А теперь – вперед оплачивать квартплату!

Знатоки рынка рассказывают, что в былые времена некоторые застройщики оказывались жадными настолько, что начинали приставать с требованиями оплачивать квартплату даже раньше, чем квартира вообще была получена. Приятно, что такие «закидоны» уходят в прошлое, и теперь платежи начинаются только с того момента, как «типа-хозяин» фактически вселился. Но для такого «типа-собственника» в этом деле есть несколько подвохов. Ведь права собственности – пока нет, а значит приписаться в квартире – пока нельзя, да и льготы по квартплате тут неприменимы – они ведь только для «прописанных» действуют.

Ряд рыночных экспертов рисует еще более мрачную картину. Они утверждают, что распространенным подходом стало взымание квартплаты начиная с того момента, когда дом приняла Госкомиссия, причем средства стараются заполучить сразу на полгода вперед. И это при том, что реально хоть кто-то в этот дом заселится только через эти самые полгода.

Риск при покупке квартиры здесь в том, что получение ключей – это совсем не означает, что в квартиру можно въехать. Часто даже помещения, отделанные вчистовую, для проживания непригодны – потому что с теплом проблемы, вода не подается, электричество только по пятницам и для «своих», а лифт подключат после Нового Года – правда еще не решили, после которого. И эти проблемы растягиваются еще на полгода-год. Зато квартплата - исправно собирается.

---

---

Ремонт: дороже всего

Современный подход к сдаче квартир заключается в том, что покупающей стороне предоставляется «голый бетон». Это разумно: сегодня практически каждый предпочитает все делать только на свой, самый правильный и единственно верный вкус. Но у такого подхода есть обратная сторона: чтобы такой вкус проявить и довести квартиру до жилого состояния, потребуется пройти через жесткое и очень затратное мероприятие – ремонт. И здесь нельзя в двух словах ответить на вопрос, во что это обойдется – вот в чем еще один риск при покупке квартиры.

Чтобы объяснить, почему затраты непредсказуемы, начать нужно с классификации новостроек. Новые многоэтажки в основном бывают или монолитными, или панельными. Внутри монолитных помещений нет ничего, кроме опорных балок и несущих колонн. Внутри панельных квартир, помимо этого, будут еще и внутренние стены. И все. В результате приобретающая сторона получает в свое распоряжение некий аналог постапокалиптического бункера, в котором – свободная планировка при полном отсутствии санузлов, проводки и перегородок.

И покупатель сталкивается с изнанкой своей свободы. Ведь в «монолите» ему предстоит начать с создания внутренних перегородок в соответствии со своими пожеланиями, потом заняться разводкой проводки и водопровода, затем – сделать для санузла хорошую гидроизоляцию. И это – только главные вехи. Будущие владельцы «панелек» тоже не останутся без дела: бетонную стяжку нужно сделать, стены и потолок – выровнять, напольное покрытие – установить, финальную отделку – довести, межкомнатные двери – навесить, да и кухня без кафеля – не то.

И вот тут наступает самый романтичный момент – подсчитывать затраты и оценивать этот риск при покупке квартиры. Величина затрат зависит от уровня качества материалов и от списка конкретных работ. Дизайнерский вариант «я сирота, живу в руинах» потребует расходов на уровне от шести до десяти тысяч рублей за «квадрат». А более уютный «практически как евроремонт» уже обойдется не менее пятнадцати тысяч за один квадратный метр. Причем мебель тут даже не учтена, а по времени это шоу займет от трех месяцев до одного года.

Если собственная состоятельность настолько велика, что хочется настоящего комфорта – тут придется обращаться за настоящим индивидуальным дизайном, и услуги такого специалиста оцениваются от полутора тысяч рублей за «квадрат».

На фоне настолько монументальных затрат казавшиеся раньше неказистыми квартиры с «муниципальной отделкой» выглядят уже намного более радужно – в них можно сразу въезжать и жить, потому что все уже сделано. Естественно, уровень качества этого всего многих заставляет перекреститься, но тем не менее – это возможность расходы на ремонт отодвинуть до лучших времен.

Думаете – это все? Сейчас будет перепланировка!

Помимо расписанных выше практически обязательных затрат есть еще немаленький список самых разных дополнительных расходов. Отдельно среди них полезно выделить перепланировку. Риск при покупке квартиры здесь в том, что любую перепланировку следует согласовывать. А занимаются этим делом госструктуры, которые общаются только и исключительно с собственником. И вы можете сколько угодно бряцать перед ними ключами от квартиры, но если у вас есть только инвестиционный договор, вы для них – говорящая пустота, на которую можно не обращать внимания.

Но если новый жилец – из числа упорных, и его намерение усовершенствовать собственное жилье – непоколебимо, то участь его завидной назвать нельзя. Потому что формально квартирой владеет никто иной, как все тот же застройщик, и придется идти к нему на поклон, а за помощь расплачиваться по весьма высоким тарифам.

Рыночные эксперты говорят о том, что на этапе, когда собственность еще только регистрируется, затраты на перепланировку оказываются в два, а то и в три раза выше, чем после получения прав на эту собственность. Эту информацию подтверждают и работающие в этой сфере профессионалы: по их словам, если частный посредник запросит за весь пакет согласований около двадцати пяти тысяч рублей, то на профильной фирме затраты вырастут до тридцати пяти тысяч, но застройщик в этом вопросе впереди планеты всей – он запросит как минимум восемьдесят тысяч, а в дорогих квартирах эта цифра доходит до ста двадцати пяти тысяч.

Выводы юристов Законного Права

Несложная математика вышеизложенного позволяет нарисовать следующую картину:

• - «неремонтная» часть затрат обойдется приобретающей стороне в 4-5 процентов от стоимости помещения;
• - минимальная смета ремонта начинается с шести тысяч за каждый квадрат;
• - мебель в предыдущих затратах не учитывается и потребует отдельных расходов;
• - для желающих сделать перепланировку она обойдется примерно в восемьдесят тысяч.

В результате финансовый риск при покупке квартиры в новостройке заключается в том, что фактически ее цена будет выше теоретически назначенной примерно на 30-50 процентов. И следует быть готовым ко всем указанным затратам.

---

---