---

Регистрация сделок с недвижимостью

Регистрация сделок с недвижимостью - как, как долго и кем, юридическая консультация поясняет азы процесса.

Число совершаемых ежедневно сделок с недвижимостью не поддается совершенно никакому подсчету. И дело здесь не только в том, что их настолько огромное количество, но и в том, что далеко не каждая сделка обязана быть зарегистрированной. Однако ситуация вкорне меняется, когда дело доходит до связанных с недвижимостью отношений. Здесь действуют уже другие нормы и правила, и любая операция в этой сфере должна точно соблюдать все законодательные требования и все юридически процедуры, а также сопровождаться составлением и оформлением всех предписанных для ситуации бумаг. То, что стороннему человеку кажется незначительной ошибкой в оформлении, способно в будущем привести к немалым потерям – и материальным в первую очередь.

---

Сделка сделке – рознь. И дело не только в том, что объектами разных сделок становятся разные вещи или услуги, но и в том, что разные сделки по-разному оформляются. В большинстве случаев сделка не требует никакой особой регистрации – но ровно до тех пор, пока предметом этой сделки не становится недвижимость. В этом случае в дело вступают уже совсем другие правила и нормы.

Каждая сделка с недвижимостью – это отдельная юридическая процедура. И как во всякой серьезной юридической процедуре, здесь нужно до мелочей соблюдать все требования отечественного законодательства и до деталей тщательно подготавливать каждый документ. Если вам кажется, что незначительная ошибка в оформлении той или иной бумаги – это ничего страшного, то вы измените свое мнение – когда эта ошибка обернется для вас внушительными потерями.

Почему нужна обязательная регистрация сделок с недвижимостью?

Право на недвижимое имущество в обязательно порядке подлежит государственной регистрации, которая представляет собой юридический акт, выражающий признание со стороны государства и самой операции с правами, и ее прохождения в соответствии с российским ГК. Причем это касается не только возникновения такого права, но и других его изменений, включая ограничение, переход или прекращение.

---

Проводиться подобная регистрация сделок с недвижимостью может только в рамках одного единственного госоргана - Федеральной регистрационной службы РФ, и больше такими полномочиями никто не наделен.

Если регистрация сделок с недвижимостью в рамках сделана не была, то на практике это позволяет сделать однозначный вывод – сделка недействительна. И доказывается это без труда: заключенным договор официально считается только тогда, когда сделано его государственное оформление, а если такого оформления нет – нет и действительности документа. И не важно, что он нотариусом заверен – отсутствие государственной регистрации лишает такую бумагу любой юридической силы.

Так что первый практический вывод из такого положения вещей заключается в том, что 100-процентно подтвердить зарегистрированное право на любую недвижимость можно очень просто – нужна всего лишь регистрация сделок с недвижимостью через государственные органы, и тогда никаких сомнений в правах не возникает.

Какие сделки и виды недвижимости охватывает обязательная регистрация сделок с недвижимостью?

---

О государственной регистрации сделок

Каждая сделка с недвижимостью должна пройти обязательную госрегистрацию – иначе она просто не считается действительной. Все дело в том, что все операции с недвижимостью самым непосредственным образом контролируются на государственном уровне. И именно для целей их контроля и регистрации создана специальная госструктура, российская Федеральная регистрационная служба - и больше никто не обладает такими полномочиями.

Обязательность госрегистрации означает, что для проведения сделки недостаточно желания и согласия двух ее сторон – нужно, чтобы ее на обязательной основе признало еще и государство. И госструктуры фиксируют, кто чем владеет и кому права на собственность передает, занося всю информацию в отдельный Единый госреестр прав, часто сокращаемый до аббревиатуры ЕГРП.

Такой подход к вопросу означает, что если в ЕГРП отсутствует запись о том, что на того или иного собственника зарегистрировано то или иное имущество, значит фактически этот собственник этим имуществом и не владеет. И владеть начнет только после того, как будет проведено гософормление – иначе никакие сделки не будут иметь юридической силы.

На все ли виды недвижимости распространяется регистрация сделок с недвижимостью?

Главный критерий того, что регистрация сделок с недвижимостью обязательна – это неразделимая связь объекта недвижимости с землёй и невозможность его никуда переместить без нанесения ущерба его назначению. В соответствии с этим критерием, обязательно нужно регистрировать:

• - квартиру или частный дом;
• - долю в квартире или доме;
• - предприятие (не в смысле организации, а в смысле комплекса имущества) или любой подобный объект;
• - участок земли, в том числе – если он включен в лесной фонд.

Учитывая то, какие объекты регистрируются, в число подлежащих регистрации сделок войдут:

• - для дома, квартиры и доли или части в них – купля/продажа, мена, дарение, ипотека;
• - для предприятия – купля-продажа;
• - для всех видов недвижимости - аренда и субаренда (здесь регистрация распространяется и на земельные участки), а также участие в долевом строительстве.

Полезно помнить, что каждая недвижимость отличается от любой другой, и поэтому каждая сделка с недвижимостью – уникальна. Провести любую подобную сделку грамотно и юридически верно можно только в одном случае – если привлечь к ее проведению опытного юриста по недвижимости, который учтет все особенности именно вашей ситуации.

---

Для каких сделок регистрация обязательна?

Абсолютно обязательной становится процедура государственной регистрации для таких видов недвижимости, как:

• - доля, часть или весь дом или квартира;
• - объекты нежилого фонда, в том числе выступающее в качестве имущественно комплекса предприятие;
• - участок земли, в число которых включается не только привычная земля для обработки или сходных целей, но и участки в составе лесного фонда.

Если объект связан с землёй и его абсолютно невозможно перенести без ущерба для назначения – регистрация сделок с недвижимостью такого типа обязательна без вариантов.

Естественным следствием становится то, что регистрации подлежат сделки не только классической купли/продажи дома или его части либо доли, но и ипотека, мена, ДДУ и дарение. А для предприятий в это число, помимо купли/продажи, включаются аренда и субаренда земли.

Никто даже не пытается оспаривать уникальность каждого случая и каждой сделки. И именно поэтому регистрация сделок с недвижимостью должна быть проведена максимально грамотно, правильно и с учетом всех деталей и мелочей – а сделать это действительно качественно способен только юридический специалист в области недвижимости.

---

Для чего требуется регистрация сделок с недвижимостью?

Для соблюдения требований российского законодательства, в котором эта процедура возведена в ранг абсолютно обязательных. На практике это означает, что любой покупатель недвижимости должен о факте своей покупки известить государство, а государство, свою очередь, должно удостовериться в законности покупки и подтвердить официальное признание нового собственника.

Что нужно для того, чтобы провести регистрацию сделок с недвижимостью?

Чтобы успешно провести эту обязательную процедуру, нужно сделать четыре вещи.

1. Во-первых, потребуется собрать полный пакет бумаг на приобретенную недвижимость. Если вы сомневаетесь в том, что входит и что не входит в этот пакет, это можно выяснить у адвокатов по недвижимости.
2. Во-вторых, потребуется уплатить госпошлину и сохранить подтверждение этой уплаты.
3. В-третьих, следует внимательно заполнить, а затем подать специальное заявление установленной формы. Форма скачивается с портала Росреестра или получается в их местном офисе, а к заполненному заявлению нужно приложить собранный пакет бумаг на недвижимость и подтверждение уплаты госпошлины.
4. В-четвертых, личность обращающегося за государственной регистрацией должна быть подтверждена, поэтому при обращении за ней следует не забыть соответствующие документы, оптимально – паспорт.

К сбору и предоставлению всего необходимого нужно подойти внимательно и ответственно, ведь без государственной регистрации сделка законной не является, а договор – не вступает в юридическую силу.

Где осуществляют регистрацию сделок с недвижимостью?

Информация о том, кто какой недвижимостью владеет, собирается в Единый государственный реестр имущественных прав, чаще именуемый аббревиатурой - ЕГРП. В соответствии с этим для государственной регистрации можно выбрать один из четырех путей:

• - Офис Росреестра либо кадастровой палаты. Преимущество пути – в том, что он самый оптимальный и быстрый среди всех других. Недостаток – практически гарантированные очереди и длительные ожидания. Есть и вариант обойти такие трудности – зайти на портал Росреестра и в режиме онлайн записаться предварительно;
• - Многофункциональный центр, сокращенно – МФЦ, это структура, обладающая полномочиями на оказание точно тех же самых услуг, что и Росресстр. Хотите воспользоваться им – уточните, есть ли в вашем городе их офис;
• - Почта. Этот вариант предпочитают те, кто без понимания относится к сетевым интернет-технологиям и не собирается ехать за тридевять земель в офис МФЦ или Росреестра. Он длительнее остальных, однако позволяет обойтись без поездок и очередей. При отправке нужных бумаг следует воспользоваться вариантом отправки с подробной описью вложенного;
• - Онлайн-сервис на портале Росреестра. С помощью этого варианта заявление направляется в режиме реального времени, а все нужные данные указываются в специально предусмотренных формах.

Последний важный момент регистрации сделок с недвижимостью – сроки: запись о том, что у недвижимости сменился собственник, появится в ЕГРП в течение десяти дней с момента приема документов. Полезно, однако, не забывать и о том, что такой прием может быть делом не самым быстрым.

---