---

Можно ли продать квартиру в аварийном доме?

Можно ли продать квартиру в аварийном доме: необычный подход к проблемному жилью. Помощь юриста по недвижимости в Новосибирске.

Можно ли продать квартиру? Несложный вопрос, скажете вы: достаточно взглянуть на любой сайт по торговле недвижимостью или посмотреть на соответствующие рубрики в рекламных СМИ, чтобы убедиться в такой возможности со всей очевидностью. А теперь зададим вопрос посложнее – а можно ли можно ли продать квартиру в аварийном доме? Давайте не будем скоропалительно вопрошать «да кому она нужна?!» и разберемся – все ли так просто, как кажется. Потому что те же СМИ и интернет-порталы покажут вам, что такие предложения есть. А значит - есть и те, у кого на такие квартиры есть спрос.

---

---

---

Можно ли продать квартиру в аварийном доме: что говорит российское законодательство?

Перед такой сделкой полезно выяснить, как к ней относится законодательство. Здесь ответ прост – оно не относится к этому никак. Формально не существует никаких запретов на то, чтобы желающий мог купить аварийную квартиру и стать ее полноправным владельцем. Никакие законы никак такие сделки не ограничивают, не запрещают и не обуславливают. Не существует инструкций или нормативов, которые бы рассматривали настолько специфическую ситуацию и вносили бы в нее какие-то свои коррективы. Сделка по приобретению помещений в аварийной постройке никак не отличается от обычной покупки квартиры в обычном стандартном доме. Так что если есть желание – пожалуйста, покупайте.

Можно ли купить аварийную квартиру по ипотеке?

Как это не удивительно, но и здесь ответ будет положительным: да, можно купить аварийную недвижимость и воспользоваться для этого ипотекой, потому что формальных запретов и здесь никаких нет.

Зато есть тонкости. Аварийное жилье так называется неспроста, и в теории оно в любой момент может из жилья превратиться в руины, а в худшем случае – еще и в надгробие для жильца. Поэтому предоставлять такому рисковому собственнику ипотеку – не самое разумное решение для банковской организации. Но нет нерешаемых проблем – и банку можно предложить подходящее обеспечение для ипотеки, например – другую недвижимость. И тогда экстремальные наклонности такого собственника банк уже не беспокоят, потому что возврат предоставляемых денег гарантирован, а остальное – личное дело каждого.

Помимо тонкостей, здесь есть еще и ограничения. Например, никакими уговорами не получится купить такую квартиру на средства материнского капитала – детям не место в аварийной квартире, причем – категорически. Не предоставят такую ипотеку и военнослужащим. Причина проста: социальные программы находятся под серьезным госконтролем, и банковская организация не собирается осложнять свою жизнь, отвечая на неприятные вопросы о причинах предоставления социальной ипотеки молодой семье с двумя детьми с использованием материнского капитала в доме, на который и смотреть-то страшно, а уж жить в нем – и подавно.

---

---

Раз уж можно ли продать квартиру в аварийном доме, то как оформляется купля-продажа?

Поскольку нет нормативных ограничений, специальных условий и особых требований, то все делается на основе стандартного алгоритма приобретения жилья:

1. Сначала нужно отыскать продавцов и выбрать те предложения, которые вас устроят. Искать модно как лично, так и посредством обращения к риэлторам;
2. Выбрав подходящие варианты, можно переходить к их осмотру. С очевидной поправкой – состояние аварийной квартиры едва ли всерьез заинтересует покупателя, потому что жить здесь, как правило, никто не собирается (о целях такой покупки мы поговорим чуть дальше). Так что цель осмотра – убедиться, что жилье действительно самое что ни на есть аварийное;
3. С продавцом вырабатываются предварительные договоренности об условиях сделки, обязательных пунктах договора и прочих значимых для сторон вещах. Примечательно, что на этом этапе есть одно общее правило – продавец должен предупредить вас, что вы покупаете аварийную квартиру в доме, который планируют сносить. Если продавец этого не сделал – значит, у него есть намерение ввести вас в заблуждение и, например, набить цену жилью. Здесь ему нужно намекнуть, что о реальном состоянии жилья вы осведомлены и что как раз такая ситуация вас и интересует – тогда хитрить продавцу дальше будет незачем и разговор пойдет продуктивнее;
4. Составляется договор купли-продажи;
5. Договор подписывается, заверяется нотариально (не обязательно, но полезно – дополнительная страховка) и проходит госрегистрацию:
   • - Оформляется право собственности и регистрируется в Росреестре;
   • - Передаются деньги и составляется расписка об их получении.

Зачем вообще выяснять, можно ли продать квартиру в аварийном доме?

Итак, приобретение жилых помещений в аварийном доме ничем не отличается от обычной сделке по покупке квартиры. Это можно сделать – вот только зачем это нужно? Нет, дело не в склонности к экстремальному образу жизни. Такая сделка – прекрасная возможность получить в том же городе другую квартиру – но уже современную, в новостройке.

Все дело в том, что местная администрация, если законодательство соблюдается как следует, в плановом порядке реализует программу расселения жильцов аварийных построек – ведь эти жильцы имеют право на получение равнозначной по площади и при этом бесплатной квартиры в новом доме. И выигрыш покупателя аварийного жилья очевиден: вложив сравнительно скромные средства в приобретение аварийной квартиры, он через более-менее небольшой промежуток времени без дополнительных вложений получит ощутимо более дорогое новое жилье. Так что сделка – выгодная. Однако в ней есть риски.

---

---

Риски при приобретении аварийного жилья

Нет, разговор пойдет не об обрушении здания: такая вероятность, безусловно, есть – но надо признать, что она очень невелика и всерьез редко когда рассматривается. В приобретении аварийного жилья есть три других рискованных момента:

1. Риск запрета на продажу. Если продающая сторона отказалась от госкомпенсации и категорически не собирается выезжать из своего жилья, т у местной администрации есть только один путь решить проблему – судебный. На владельца жилья подается иск, суд в подавляющем большинстве случаев становится на сторону администрации, владелец выселяется принудительно, а на жилье накладывается обременение, не позволяющее его купить;
2. Риск столкнуться мошенниками. Продавец может одновременно вести переговоры с вами – и оформлять свое согласие на компенсацию или переселение в администрации. Если вы предоставите ему аванс или вообще всю сумму, то можете попрощаться с этими деньгами – сделка будет признана мошеннической, на недвижимость накладывается обременение – и на сех ваших планах можно поставить крест;
3. Риск неопределенности будущего, а точнее - перемены в законодательстве и в усердии местной администрации. Вы купили аварийную квартиру и ждете получения новой – и уверены, что все в порядке, ограничений для вашей задумки никаких. Но у законодателей есть свои планы на социальные программы, и они собираются в обозримом будущем вносить в них изменения. Какие? Никто достоверно не знает, и конкретный перечень перемен пока не известен. Но запросто может оказаться, что в число этих перемен будет включен запрет на покупку аварийного жилья непосредственно перед его сносом.

Помимо этих рисков, связанных с фактором аварийности постройки, есть еще и стандартные для сделок по покупке-продаже недвижимости риски, в числе которых:

• - Внезапное выяснение того, что в квартире прописаны не достигшие планки совершеннолетия дети – добиться их выписки после приобретения будет практически нереально даже через судебную инстанцию. Подстраховка от такого риска – включение в договор условия об обязательной выписке из приобретаемой квартиры абсолютно всех, кто в ней прописан;
• - Несовершеннолетние дети оказываются совладельцами. Здесь ничего не получится приобрести без согласия органов опеки, и если его нет, то любая сделка будет признана мошеннической;
• - Обнаружится неузаконенная перепланировка. Проблема решаемая, но подумайте сами – вы всерьез хотите вкладываться в восстановление предыдущего вида аварийной квартиры? Подстраховка – проверка техпланов квартиры перед приобретением;
• - Заниженная цена в договоре и передача части денег «конвертом», якобы для минимизации расходов на налоги. Такой предлог очень часто используют мошенники, которые после получения денег отказываются от сделки – но вернуть по закону можно только то, что прописано в договоре, а содержимое конвертика мошенник спокойно оставляет себе;
• - Вместо продавца продажу ведет доверенное лицо. Здесь проблема может оказаться в том, что доверенность – подделка или получена подавлением или обманом. Подстраховка – проверка доверенности опытным адвокатом;
• - Продавец состоит в браке, и согласия супруга на сделку в принципе нет. На вопрос о том, можно ли продать квартиру в аварийном доме, в этом случае ответ будет простым – нет. Потому что сделка будет признана незаконной, и перед ней нужно потребовать такое согласие;
• - Монументальная коммунальная задолженность. Подстраховка – включение в договор пункта о полной уплате коммунальных платежей.

---

---

Важные для покупки моменты

Теперь, когда вы осведомлены, как все делается, зачем это может быть нужно и какие риски следует учитывать, будет не лишним прояснить еще несколько важных для ситуации моментов.

В любой сделке важно проанализировать и учесть расходы. В приобретении аварийного жилья затраты будут включать:

• - Оценку состояния квартиры профильным специалистом – это обойдется не менее, чем в 2 тыс. руб.;
• - Если в поиске квартиры были задействованы услуги специализированного агентства или частного риэлтора, к затратам можно смело прибавлять как минимум 2% стоимости сделки;
• - Если сделкой занимается доверенное лицо, то оформление доверенности и ее нотариальное заверение обойдется как минимум в 2 тыс. руб.;
• - Расходы на госпошлину при госрегистрации составляют 2 тыс. руб.;
• - На актуальную выписку из ЕГРН нужно будет потратить 350 руб.;
• - Если требуется согласие супруга, то его нотариальное заверение потребует расходов в 2 и более тыс. руб.

Традиционным для сделок по покупке-продаже недвижимости правилом является то, что преимущественную часть расходов бреет на себя продающая сторона. Но ситуации бывают разные. Например, где-то требуется нотариальное заверение, но продавец не намерен за него платить – на это может потратиться покупатель.

Можно ли продать квартиру в аварийном доме за сравнительно небольшой промежуток времени? Да. Длительность сделки лимитируют действия всех ее участников:

• - Насколько оперативно действуют продавец и покупатель;
• - Насколько расторопным оказался риэлтор или агентство недвижимости;
• - Насколько в темпе работает нотариус;
• - Насколько длительной фактически окажется госрегистрация.

Поэтому давать какие-то точные прогнозы в отношении скорости проведения сделки бессмысленно – слишком много заранее непредсказуемых факторов в этом задействовано. Но практика проведения таких сделок показывает, что в среднем они длятся от месяца до трех. Редко – растягиваются надолго, все-таки речь идет об аварийной постройке. В некоторых случаях все можно провести за несколько дней – но всерьез рассчитывать на такую скорость не следует.

Итак, на вопрос «можно ли продать квартиру в аварийном доме» ответ оказался простым – да, можно. Но сделать это нужно с учетом всех тонкостей процесса, предусматривая все риски, опираясь на последние новинки в законодательстве и учитывая любые тенденции законотворчества. Это модно сделать самостоятельно – если, конечно, вы в силу своей профессии досконально разбираетесь во всем этом. Но если такие операции с недвижимостью для вас все-таки редкость, то самым разумным решением будет привлечь к проведению сделки грамотного юриста по жилищным вопросам. Профессионалы предупредят вас обо всех рискованных моментах, проконсультируют обо всем, что для вас важно, и окажут всю возможную помощь для успешного завершения вашей сделки.

---

---