Продажа квартиры с ипотекой
Продажа квартиры с ипотекой: как продать квартиру с ипотекой, согласен ли банк, как выгодно и безопасно купить квартиру с обременением?
В непростое время экономического кризиса не все заёмщики ипотеки могут ежемесячно платить по кредиту. Заёмщики ипотеки либо теряют работу либо теряют иные источники дохода и не могут больше платить. Просроченные задолженности по ипотеке рано или поздно приводят к тому, что встает вопрос о поиске выхода из ситуации: отказа от квартиры, взыскании долга с должника или о продаже кваритры с обременением.
Вариант продажи квартиры с ипотекой тому, кто готов ее купить, принять на себя обязательства по ипотеке и возместить прежнему заёмщику все вложенные в квартиру деньги - лучший вариант из возможных. Если вопрос не решится так, то квартира будет продана с торгов самим банком и заёмщику банка достанется или небольшая сумма, или ничего, или он еще будет должен банку деньги. Зависит от того, на какое время бралась ипотека, какая сумма была уже выплачена и каков долг по ипотеке перед банком.
Юристы по спорам с банками Законного Права имеют большой опыт по урегулированию споров между заёмщиком и банком. Бесплатные юридические консультации мы предоставляем всем заёмщикам, кто к нам обращается за помощью. Как правило, люди не знают, на что можно расчитывать в ситуации тяжелого прессинга банка. Это происходит из-за того, что многие граждане России в принципе не знают свои права. Помощь юриста в такой ситуации очень важна. Юрист на консультации изучит документы и найдет хороший выход для заёмщика.
Продажа квартиры с ипотекой: алгоритм действий
Получить согласие банка на продажу квартиры с ипотекой - самое первое, что должен сделать собственник квартиры. Распоряжаться залоговым имуществом: дарить или продавать его, без согласия банка заёмщик ипотеки не в праве вплоть до погашения ипотеки.
Если согласие банка на продажу квартиры получено, ипотечник может начать подготовку к продаже. Он должен погасить долги по коммунальным платежам, сняться с регистрации по адресу квартиры и снять с регистрации всех, кто прописан с ним в квартире.
Следующий шаг - поиск покупателя квартиры.
Продажа квартиры с ипотекой: согласуют ли в банке продажу квартиры?
Если переговоры о продаже квартиры с ипотекой проводит юрист, то, конечно, банк согласится. Мы документально подтверждаем, что заёмщик не может дальше платить по ипотеке и убеждаем банк в том, что выгоднее будет пойти навстречу нашим требованиям. Юрист по спорам с банками может и "нажать" на банк. Если вопрос не решится в переговорах, мы можем выйти в суд и принудить банк к определенным действиям. Как правило, понимая, что переговоры ведет специалист, знающий права заёмщика, банки идут навстречу и вопрос купли-продажи квартиры с ипотекой решается положительно.
Но помощь юриста заёмщикам ипотеки нужна не всегда. В некоторых договорах ипотечного займа прописаны условия, на каких заёмщик в праве продать ипотечную квартиру. Там тоже нужно согласовать вопрос с банком, но отказать в продаже кваритры банк уже не сможет.
Процесс продажи квартиры может быть различным. Чаще всего схема такая:
- ипотечник договаривается о продаже квартиры с покупателем,
- с помощью покупателя гасит долг по ипотеке, рассчитывается с банком,
- сумма, которая платится покупателем квартиры зачисляется в стоимость квартиры,
- банк снимает обременение с квартиры.
Продажа квартиры с ипотекой в новостройке
Продажа квартиры с ипотекой может применяться и к квартирам, которые еще находятся на стадии строительства. После оплаты банку долга по ипотеке и снятия обременения с квартиры, продавец и покупатель в регистрационной палате оформляют переуступку прав требования по ДДУ. Право собственности переходит к покупателю. После этого продавец квартиры в праве забрать остаток средств из депозита в банке (если сделка проходила при помощи банковского депозита).
Реже бывает такое: покупатель квартиры договаривается с банком и переоформляет ипотеку на своё имя. В этом случае квартира так и будет в обременении у банка, а обязательства по кредиту будет исполнять покупатель квартиры, новый ее собственник.
Сделки по покупке кватир с ипотекой нужно проводить с опытным юристом. В противном случае, покупатель квартиры рискуеи потерять деньги.
Продажа квартиры с ипотекой советы юриста
-
Совет юриста по недвижимости Татьяны Александровны Ивановой
Продавать или покупать квартиру с ипотекой, не имея в этом никакого опыта - опасно. Деньги, с которыми расстаётся покупатель квартиры - большие. Они попадают на расчетный счет продавца квартиры. Если в сделке будут какие-то изъяны из=за которых сделка будет признана недействительной или ничтожной, покупателю квартиры придется с ней расстаться. Но вернуть свои деньги может оказаться не так-то просто и совсем не быстро.
Проверка сделки с недвижимостью на юридическую чистоту, проверка продавца квартиры и всех персон, которые были там зарегистрированы - обязательна.
При покупке квартиры с ипотекой, покупатель сначала вносит в банк деньги, чтобы снять обременение, а уже потом совершается сделка купли-продажи. Расстаться с деньгами, еще даже не подписав договора купли-продажи - это риск. Мы для безопасности покупателя перед перечислением денег, заключаем предварительный договор купли-продажи или договор задатка.
Безопаснее всего такой вариант: если деньги покупатель вносит в натуре - в виде наличных, то сумма закладывается в банковскую ячейку продавца и сотрудника банка. До завершения сделки и оформления всех документов никто не будет иметь доступ к деньгам покупателя квартиры. Но, если покупатель квартиры тоже ипотечник - сделка проходит не просто. Получить закладную, снять обременение, предоставить документы своему банку нужно за очень короткий промежуток времени. Не все юристы обладают достаточным опытом, чтобы сопровождать подобные сделки. Тем более, если банки продавца кваритры и покупателя квартиры - разные.
-
Совет юриста по недвижимости Надежды Александровны Ивановой
Существует риск, что продавец откажется от сделки после погашения долга покупателем квартиры с ипотекой.
Еще к рискам покупателя квартиры относится риск потери денег, которые он передал на погашение ипотеки продавцу квартиры. Чисто теоретически - продавец квартиры может просто передумать продавать квартиру, когда долг за нее выплачен. Тогда получить деньги с продавца квартиры покупатель сможет не скоро: только по решению суда и по ежемесячным выплатам из зарплаты, например. Собственно, это равносильно потере большой денежной суммы. Никто из покупателей квартиры не пойдет на это.
Что делает юрист, сопровождающий сделку с покупкой квартиры с ипотекой: Юрист документально оформляет с банком договоренность о том, что обременение с продаваемой квартирой будет снято только после завершения сделки купли-продажи, и только под контролем юриста покупателя квартиры и с его непосредственно участием. См. Юридическое сопровождение сделки.
Порядок проведения сделки
Если вы все-таки идете на риск и готовы взять на себя всю ответственность за последствия сделки, которую не проверил юрист, уясните для себя основные правила сделки продажи квартиры с ипотекой:
- Стороны сделки: продавец и покупатель подписывают предварительный договор купли-продажи. Его нужно заверить у нотариуса. И основной договор - тоже потом нужно провести через нотариальное заверение.
- Покупатель и продавец квартиры арендуют две ячейки в банке. Деньги для погашения долга по ипотеке нужно заложить в одну ячейку. Остальные деньги - в другую.
- Банк снимает обременение с квартиры через Росреестр. Там же происходит регистрация перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю. Снятие обременения и перерегистрация права собственности - должна произойти одновременно. Документы на две эти операции подаются сразу, в одно и то же время.
- Банк и заёмщик (продавец квартиры) забирают деньги из своих ячеек.
Покупка квартиры с ипотекой через банк
Иногда сам банк выступает в роли продавца квартиры. Конечно, это делается с ведома заёмщика, когда сам заёмщик по каким-то причинам не может заниматься сделкой. Это не значит, что данная сделка менее опасна для покупателя ипотечной квартиры. Её нужно проверять юристу по недвижимости, который представляет интересы покупателя. Юрист банка - не в счет. Банку выгодно поскорее и подороже продать квартиру. Следовательно юристу банка доверять нельзя.
Юристы по недвижимости ответят на ваши вопросы:
Помощь опытных юристов по недвижимости. Оформление недвижимости, проверка сделки, защита ваших интересов в суде. Бесплатные консультации юристов.
Проверка сделок купли-продажи
Независимый юрист по недвижимости полностью подстрахует сделку
Споры с застройщиками
Защита дольщиков в суде, споры с застройщиками, проверка сделок.