---

Как происходит признание жилья аварийным

Как осуществляется признание жилья аварийным и как после этого получить квартиру или дом? Юрист по недвижимости отвечает на ваши вопросы.

Правило «мой дом – моя крепость» будет работать ровно до тех пор, пока эта крепость будет по-настоящему надежной. Но история человечества на редкость наглядно демонстрирует, что даже сверхнадежные крепости разрушает главный враг любой постройки – время. Поэтому любое жилье со временем превращается сначала просто в ветхое, а затем - в аварийное. Но с точки зрения законодательства недостаточно уверений жильцов в аварийности дома, даже если это абсолютно очевидно каждому прохожему. Должно произойти официальное признание жилья аварийным. Почему это важно?

---

---

---

Почему жильцу проблемного дома жизненно необходимо признание жилья аварийным?

Потому что для тех, кто официально живет в такой постройке, законодательство предоставляет две возможности:

• - Можно бесплатно получить новое жилье, площадь которого будет сопоставима с имеющимся;
• - Можно получить компенсацию за недвижимость – не полную рыночную стоимость аналогичной по площади квартиры, но все равно весьма значительную сумму.

Но это – в теории. Чтобы такое случилось на практике, требуется выделение весьма значительных средств из местного бюджета. А муниципалитеты невероятно редко с радостью готовы эти средства выделить. Поэтому работники этих госструктур делают все, что от них зависит, чтобы вместо признания жилья аварийным официально считать его все равно годным для жилья, в крайнем случае – ветхим. Добровольно аварийный статус постройка обычно получает только тогда, когда доходит до состояния «полное разрушение при малейшем прикосновении». И чтобы отстоять законны права жильцов проблемной постройки, в большинстве случаев потребуется как минимум консультация специализирующегося на жилищных вопросах юриста.

Критерии, по которым происходит признание жилья аварийным

Сложность этого момента в том, что в законодательстве отсутствует конкретный перечень факторов оценки и уровней каждого из этих факторов, по которому определяется аварийность. Критериев - множество, и в большинстве случаев они ситуативные. К примеру, в числе первых оценивается состояние и уровень износа несущих конструкций постройки - если величина такого износа превышает 75%, то постройка аварийная. Однако учитывать нужно максимальное количество критериев, среди которых:

• - Изменения окружающей среды и микроклимата привели к опасности для здоровья или даже жизни жильцов (пример - постройка крупного завода, не отягощенного очистными сооружениями);
• - Природный или техногенный катаклизм привел к тому, что проживать в доме стало опасно (расположенная рядом с домом река стала настолько полноводной, что в самое ближайшее время затопит первые этажи постройки);
• - Пожар, взрыв или другая подобная проблема основательно повредили постройку;
• - В доме нет основных коммуникаций и, что особенно важно, нет и возможности эти коммуникации подвести.

Общий принцип оценки интуитивно понятен каждому: чем ближе постройка к состоянию "рухнет в любую секунду" - тем оперативнее будут расселены ее жильцы.

---

---

Как происходит признание жилья аварийным

Даже если всем прохожим и тем более жильцам очевидно, что дом - аварийный, их субъективного мнения недостаточно - нужно официальное признание жилья аварийным. Обычно для того, чтобы не довести ситуацию до крайности, местные административные структуры следят за состоянием построек и более-менее своевременно реагируют на их износ. Обычно - но далеко не всегда. Если ваш дом каким-то непостижимым образом выпал из поля зрения муниципалитета - о его состоянии нужно незамедлительно напомнить администрации.

Для этого составляется заявление в местную межведомственную комиссию, которая занимается этой проблемой, или непосредственно в администрацию. В заявлении должна содержаться не только идея признать вашу постройку аварийной, но и живописать эту аварийность с приложением подтверждающих фото и видео. Чем красочнее будут раскрыты подробности и нагляднее расписано катастрофическое состояние дома - тем быстрее комиссия им займется. Желательно, чтобы заявление подписало как можно больше собственников квартир - но если это по каким-то причинам недостижимо, то для хода дела вполне достаточно подписей одной семьи. Еще более желательно, чтобы в составлении заявления принимал участие опытный в жилищных вопросах юрист - он как минимум подскажет, как сделать документ максимально эффективным.

После того, как заявление составлено, подписано и подано в комиссию или администрацию, потребуется дождаться прибытия проверяющих. Включенные в комиссию специалисты проведут проверку дома и предоставят свое заключение.

Комиссия, опираясь на заключение, на его основании принимает свое решение - сделать ли признание жилья аварийным или посчитать дом ветхим или вообще нормальным.

Однако полезно помнить, что решение комиссии это серьезный документ – но не окончательный. Потому что итоговое решение принимает муниципалитет, хотя это решение редко идет вразрез с выводом комиссии.

Расходы на признание жилья аварийным

В теории все просто – новая квартира предоставляется взамен аварийной абсолютно бесплатно. Практика, как обычно, во многих случаях серьезно отличается о теории и требует определенных затрат. Эти затраты делятся на две группы: расходы на признание жилья аварийным и затраты на излишнюю предоставленную жилплощадь.

Первая группа затрат становится естественным следствием главной проблемы жителей проблемных построек: муниципалитеты невероятно редко с радостью готовы выделить средства на расселение. Поэтому работники этих госструктур делают все, что от них зависит, чтобы вместо признания жилья аварийным официально считать его все равно годным для жилья, в крайнем случае – ветхим. Чтобы изменить эту ситуацию, жильцам дома приходится нанимать независимых экспертов для оценки реального состояния постройки и прибегать к помощи компетентных юристов для защиты своих интересов. А эксперты не предоставляют свое заключение бесплатно.

Вторая группа затрат связана с тем, что законодательство на безвозмездной основе предоставляет только равнозначную жилую площадь. Однако новые дома редко строятся по точно такому же проекту, по которому был возведен аварийный дом, и показатели площади и стоимости обычно оказываются более высокими. Это в принципе естественно – у муниципалитетов нечасто есть возможности предоставить идеально равноценную замену, и приходится доплачивать. Тонкость такой доплаты в том, что делается она на основе рыночной стоимости сопоставимого жилья. И величина этой доплаты может оказаться весьма впечатляющей.

Пример сделает эту мысль более наглядной.

Представим себе, что владелец квартиры в аварийном доме был собственником недвижимости площадью в 35 «квадратов». Новое жилье, которое ему способна предоставить администрация, просторнее на 10 «квадратов» и его площадь составляет 45 кв.м. Площадь сверх изначальной требует дополнительной оплаты. И из расчета, что каждый квадрат в сопоставимых окрестных домах на рынке идет по 50 тыс. руб., то нетрудно вычислить, что доплатить за новую квартиру придется полмиллиона. Далеко не у каждого они есть. Что делать в этом случае?

---

---

---

Что можно предпринять, если в вашем распоряжении нет денег на доплату?

Вариантов решения этой проблемы – три:

• - Можно отказаться от этого конкретного предложения по причине отсутствия в распоряжении собственника нужной суммы и подождать, пока не будет предоставлен другой вариант – более подходящий;
• - Обойти всю родню, всех друзей и всех знакомых, взять у них в долг сколько можно – и таким способом собрать нужную сумму;
• - Обратиться в банковскую организацию и попробовать оформить ипотечный кредит.

Последний вариант сегодня для многих единственно возможный, но он же может оказаться и наиболее сложным в реализации, потому что банки без особого энтузиазма предоставляют такие кредиты. Позитивным сдвигом в этом вопросе стало создание в 2019-м году специальной ипотеки с годовой процентной ставкой в диапазоне 5-6% специально для случаев расселения после признания жилья аварийным.

Сроки признания жилья аварийным

Обычно у жильцов и представителей муниципалитета точка зрения на состояние жилья абсолютно не совпадает. Даже если каждому жильцу или стороннему наблюдателю очевидно, что дом, мягко скажем, дышит на ладан и скоро преставится, работники администрации уверяют, что поводов для беспокойства нет и эта монументальная постройка продержится еще долго. Поэтому точного ответа на вопрос о том, когда же произойдет признание жилья аварийным, попросту не существует.

Отчасти проблема с этим признанием связана с проблемой оценки состояния построек. К примеру, многие постройки второй половины 19 столетия и первого десятилетия 20 века возводились предельно основательно и качественно – так они и сегодня демонстрируют отличное состояние и часто даже в косметическом ремонте не особенно нуждаются. А вот многие современные дома возводились «по социалистическому принципу» – лишь бы хватило на пару-тройку десятков лет. И их несущие конструкции сегодня находятся в удручающем состоянии. Так что если оценщики опираются на какие-то стандартные сроки аварийности домов – они могут сильно ошибаться, зачисляя дореволюционные дома в аварийные и приписывая относительно недавним постройкам хорошее состояние.

Настолько же неопределенной становится и ситуация с предоставлением нового жилья: редко можно спрогнозировать, сколько времени пройдет между подачей заявления на признание жилья аварийным и предоставлением новой квартиры. Здесь причина вот в чем: заявление рассматривается месяц, комиссия работает несколько дней, еще несколько дней составляется ее заключение, но вот сколько будет длиться нахождение в очереди на расселение – непредсказуемо. Тут все зависит и от состояния дома, и от активности собственников, и от скорости поступления в распоряжение администрации новых построек. Можно стать владельцем новой квартиры через несколько месяцев – а можно ждать несколько лет.

---

---

---

Что предпринимать после того, как дом признан аварийным, и как получить новую квартиру?

Как только произошло признание жилья аварийным, собственник должен сделать ключевой выбор:

• - Он может получить новую квартиру взамен утраченной;
• - Он может получить денежную компенсацию за утраченную недвижимость.

Есть некоторая вероятность, что в обозримом будущем законодатели предоставят еще какие-то возможности собственников квартир в аварийных домах – например, получат право привлекать инвестиции для перестройки дома и совершать сделки покупки квартир на вторичном рынке. Но пока – это всего лишь планы, которые неизвестно когда будут реализованы.

С получением компенсации за утраченную недвижимость есть одна тонкость, которую очень важно учитывать в своем выборе. Все дело в том, что компенсироваться все будет не по рыночной стоимости «квадрата» на первичном или вторичном рынке, а по фактической стоимости этого «квадрата» в аварийной постройке. И едва ли нужно объяснять, что эта стоимость будет невысокой. Так что если вы рассчитываете получить компенсацию и использовать ее для оперативной покупки такой же квартиры, которая у вас была – можете забыть об этой идее, потому что она неосуществима.

Во многом возможности, предоставленные жильцам аварийных квартир, связаны с регионом проживания собственника. Ведь в каждом регионе действует своя собственная программа расселения, которая опирается на возможности муниципальных структур и местную специфику.

Когда жители аварийных квартир выберут конкретный вариант, который они считают для себя подходящим, они должны зафиксировать этот выбор документально. Ну а дальше – только ожидание момента, когда ваш дом наконец-то начнут расселять. О начале этого мероприятия жильцы должны быть уведомлены муниципалитетом. И полезно помнить, что у некоторых госструктур есть склонность забывать о своих обязанностях – потому чем чаще собственники жилья в аварийном доме напоминают муниципальным работникам о своей проблеме, тем быстрее наступает желательный результат.

---

---