---

Правоустанавливающие документы на квартиру

Правоустанавливающие документы на квартиру: общие моменты и очень важные детали.

В ходе приобретения квартиры покупатель старается предусмотреть все, что только можно и проверить любые сведения, к которым способен получить доступ. Поэтому во многих толковых рекомендациях для желающих приобрести жилье в качестве одного из самых важных советов формулируется рекомендация проверить правоустанавливающие документы на квартиру. И это действительно необходимо – вот только не каждый понимает причину.

Секрет прост: подобные правоустанавливающие документы – это особые бумаги, которые позволяют подтвердить право конкретного человека или организации на владение продаваемой недвижимостью. Учитывая уровень серьезности документов, их составление не доверяют случайным людям или компаниям – этим занимается одно из подразделений Минюста, именуемое Регистрационной палатой.

Правоустанавливающие документы являются ключевыми еще по одной причине – эти бумаги являются документами-основаниями. Что это означает?

---

---

Что представляют собой документы-основания?

Множество самых различных операций с недвижимостью производится при помощи самых разнообразных сделок. А каждая сделка, как всем известно, оформляется и регистрируется на государственном уровне при помощи определенного набора документов. И если для оформления сделки требуется составленный в соответствии с требованиями законодательства договор, то для ее регистрации нужен обязательный и более-менее точно определяемый для каждой разновидности сделок набор бумаг. Вот эти обязательные бумаги и называются документами-основаниями.

Для разных сделок их требуется разное количество, которое может превышать два десятка документов, и регулируют эту процедуру не только российский ГК, закон о регистрации прав на недвижимость и различные нормативные акты, но и письма все того же Минюста. И когда речь идет о сделках с недвижимостью, в число документов-оснований в абсолютно обязательном порядке должны войти и правоустанавливающие документы на квартиру.

Хорошо, скажете вы, эти бумаги нужны для госрегистрации. А для его нужна сама госрегистрация?

В чем смысл государственной регистрации жилья?

Покупка дома или квартиры для практически любого человека чаще всего оказывается самой крупной сделкой в его жизни. И суммы, которые переходят от покупающей стороны к продающей, становятся самыми крупными из тех, с которыми обычный гражданин имеет дело. Поэтому уровень важности такой сделки – чрезвычайно высок. А если добавить к этому тот факт, что недвижимость напоминает землю и является весьма ограниченным ресурсом, не вызывает удивления, что государство взяло ее оборот под свой контроль.

Такое положение дел привело к тому, что госрегистрация стала шагом, подтверждающим право владельца на его новую собственность, закрепляющим его на государственном уровне и открывающим путь к заключению различных договоров на содержание квартиры, без которых процесс нормального проживания в ней становится невозможным.

---

---

Какие сведения содерало свидетельство (УПРАЗДНЕНО С 2019 г) о госрегистрации?

О серьезности этого документа говорит не только серия и номер, проставленные на каждой такой бумаге, но и его многоуровневая и достаточно сложная защита. И если были потрачены силы и средства на разработку и реализацию такой защиты – значит есть что защищать. Какая информация содержится в подобных свидетельствах?

Достаточно обширная. Она включает:

• - Весьма полные сведения о владельце новоприобретенной недвижимости, в том числе - и его паспортная информация;
• - Весь актуальный массив сведений о недвижимости - от адреса и площади до этажности и важных параметров;
• - Кадастровый номер покупки;
• - Те самые правоустанавливающие документы на квартиру, которые становятся основой для проведения госрегистрации;
• - Обременения.

Как оформлялось свидетельство (упразднено с 2019 г)?

В два шага.

На первом оформляются все бумаги, которые для этого требуются. И поскольку список может меняться от региона к региону, самым разумным будет не искать примерные варианты, а выяснить все на месте. В число нужных бумаг войдут:

• - Кадастровый и технический паспорта;
• - Договор, по которому приобретена квартира;
• - Передаточный акт;
• - Выписка из домовой книги;
• - Подтверждение оплаченной госпошлины;
• - Если приобретение делается во время официально зарегистрированного брака - разрешение супруга;
• - Если продающая сторона это несовершеннолетний - нотариально заверенное разрешение опекуна.

Второй шаг - подача документов.

В зависимости от специфики ситуации могут быть свои тонкости - обычно в наборе бумаг. Если квартира стала собственностью ее нынешнего владельца при помощи договоров мены или уступки - комплект документов останется практически тем же - изменится только вид договора. Если недвижимость получена в качестве наследства - следует оформить и приложить соответствующее свидетельство. Если договор, каким бы он ни был, оказался потерян, может оказаться достаточно кадастровых документов, но если и их нет - сначала следует получить выписку из хозкниги, а вслед за ней обратиться в Росреестр для оформления кадастрового паспорта.

---

---

Варианты правоустанавливающих документов на квартиру

Какими именно будут эти документы в вашем случае - зависит от пути, при помощи которого вы получили жилье. Потому что возможно несколько вариантов:

1. Квартира была приобретена обычным способом, стала подарком или досталась в результате обмена. Здесь основным документом станет тот договор, на основе которого это было сделано - для Регистрационной палаты потребуется предоставить именно его. И проследить за правильностью оформления - понятно и точно прописаны продающая и приобретающая стороны и условия сделки, с нужной детальностью описана ставшая предметом договора недвижимость, и приложен передаточный акт, который стороны подписывают вместе с самим договором и поэтому тоже обязательный к предоставлению для госрегистрации;
2. Квартира была получена как наследство. Здесь следует учитывать, что наследство может быть получено или по завещанию, или по закону. При наследственном варианте проводится проверка на наличие других потенциальных претендентов на наследуемое имущество, а в число документов должно войти удостоверяющее право на получение наследства свидетельство - его оформляет нотариальная контора после того, как наследодатель покинул наш суетный мир, и для оформления потребуется другое свидетельство - о смерти наследодателя;
3. Квартира получена в результате приватизации. Это событие тоже подтверждается договором, только на этот раз - о том, что недвижимость безвозмездно передана в вашу собственность. Следует проследить, чтобы в договоре было точно указано число собственников и форма собственности (долевая или общая), а также перечислены все, кто в самой приватизации участия не принял, но право на проживание сохранил;
4. Квартира передана по договору о пожизненном содержании на условии иждивения. Обязательным, как понятно из ситуации, станет этот самый договор со всеми подтверждениями в виде чеков и квитанций;
5. Квартира получена в результате выкупа пая у кооператива. Подтвердит этот факт соответствующая справка, на которой обязательно должна быть подпись руководителя и бухгалтера кооператива, а также завершение в виде печати и шифра учета в госреестре;
6. Квартира приобретена по договору долевого строительства. Здесь ключевым документом также станет соответствующий договор. Могут быть и тонкости - ведь получить жилье можно не только по самому ДДУ, но и по договору уступки права требования или договору об инвестировании. И, разумеется, к любому из трех договоров должен прилагаться передаточный акт - это обязательно;
7. Квартира получена решением судебной инстанции. Ключевыми документами станет или само решение, или достигнутое в ходе рассмотрения дела мирное соглашение.

Особенности, которую полезно знать

Владелец квартиры, которую вы приобретаете, мог получить ее в собственность самыми разными способами. И в зависимости от способа должны присутствовать соответствующие документы. Например:

• - Недвижимость перешла к нему в ходе раздела имущества при расторжении официального брака - и законность владения должна быть подтверждена брачным договором или соответствующим соглашением;
• - Квартира, которая изначально была в совместной собственности, а затем была переоформлена в долевую, должна сопровождаться подтверждающим это событие соглашением;
• - В случае взыскания недвижимости в качестве залога это подтверждается закладной;
• - Приобретение квартиры на открытых торгах подтверждается предоставляемыми аукционом документами.

Самые важные вещи

Правоустанавливающие документы на квартиру могут быть разными, и минимально это должен быть один документ, а максимально — три:

1. Право на квартиру подтверждает свидетельство о госрегистрации, которое начало использоваться после двухтысячного года, поэтому если предметом сделки стала старая квартира, полезно быть готовым к отсутствию такого документа;
2. Росреестр выдает свидетельство при наличии соответствующих договоров, соглашений, решений судов и прочих бумаг;
3. Обязательным приложением к договорам становится передаточный акт.

---

---