---

Если право собственности признано недействительным

Все сделки с имуществом регистрируются в Росреестре. Сюда же вносится информация обо всех изменениях, касающихся имущественного объекта. Это правило является обязательным. Нарушение установленной законом процедуры постановки имущества на учет чревато тем, что сделка будет аннулирована, а право собственности признано недействительным. Юридическая консультация по этим вопросам проходит у нас в офисе. Опытные юристы по недвижимости и адвокаты готовы помочь вам в каждом конкреьном случае - разобраться и предпринять нужные действия.

---

---

Что представляет собой признание права собственности недействительным

Это процедура отмены факта регистрации сделки или иной операции с имуществом, посредством которых было получено право собственности на него. Эта отмена возможно только по решению суда в процессе искового производства. Основная причина лишения собственника его прав – нарушение правил постановки имущества на государственный учет, которое может произойти вследствие:

1. регистрации объекта, не подлежащего таковой, либо без соответствующих для того оснований;
2. несоответствия документов, поданных в Росреестр, установленным для них требованиям;
3. отсутствия какого-либо необходимого документа при постановке имущества на учет;
4. допущения ошибок при заполнении заявления на регистрацию;
5. отсутствия в свидетельстве о праве указаний на документы-основания для регистрации, либо свидетельство было выдано лицом, к компетенции которого это не относится;
6. повторной регистрации имущества, (то есть у него уже был собственник и об этом в Росреестре была сделана запись);
7. сокрытия факта обременения имущественного объекта подае документов в Росреестр.

Выявление одного из вышеперечисленных обстоятельств может повлечь признание права собственности недействительным.

Чаще всего причиной того, что право собственности признано недействительным, становится ситуация, когда у одного и того же имущественного объекта выявляется два собственника. А поскольку запись в Росреестре выступает единственным подтверждением права собственности, один из владельцев имущества обращается с иском в суд, чтобы оспорить эту запись в отношении другого.

Важно! Чаще всего о наличии другого собственника, гражданин, купивший имущественный объект (обычно недвижимость), намеревается в него войти либо пытается продать его третьему лицу. Тут и выясняется, что в Росреестре его имущество закреплено за другим человеком.

---

Процедура досудебного урегулирования

Процесс урегулирования конфликта в досудебном порядке предусмотрен по большинству категорий дел. И признание пава собственности недействительным – не исключение. Заявителями по данной категории дел могут выступать:

1. административные органы;
2. жилищные организации;
3. кооперативы;
4. отделения службы кадастра и картографии;
5. физические и юридические лица.

Независимо от того, кто намерен инициировать судебное разбирательство, за 30 дней до направления заявления в суд он обязан направить предполагаемому ответчику официальное уведомление о наличии претензий с указанием тех правонарушений, на которых они основаны. Сделать это удобно заказным письмом с уведомлением.

Если оппонент в течение 30 дней не отреагировал на уведомление либо переговоры не принесли положительного результата, возникают все основания для составления иска. При этом заявитель обязан подготовить обоснование своей позиции - аргументы, доказывающие нарушения правил постановки имущества на учет.

---

---

---

Судебное производство по делу

Иск подается в арбитражный районный суд по месту регистрации имущества. Сам документ повторяет структуру любого искового заявления, однако имеет некоторую специфику. Так, в нем требуется указывать технические и кадастровые характеристики объекта. Следует кратко и четко изложить основания подачи иска, то есть те обстоятельства, ставшие причинами ошибочной регистрации. Все факты должны подтверждаться законодательной базой: справками, актами, копиями кадастровых и технических документов и пр.

Доказательства имеют существенное значение, поскольку в судебном слушании происходит их оценка и сравнительный анализ. Чья позиция окажется более аргументированной – истца или ответчика, тот будет иметь большие шансы на решение вопроса в свою пользу.

Размер государственной пошлины устанавливается в следующих размерах:

1. 200 рублей для граждан;
2. 4000 рублей для юридических лиц;
3. для администрации, действующей в интересах муниципалитета, иск пошлиной не облагается.

Если сторонами по иску выступают физические лица, процедура его рассмотрения происходит по стандартной схеме. Если же истцом является орган государственной власти, на него возлагается обязанность собрать максимальное количество подтверждающей документации.

Важно! Если рассматривается дело в отношении гражданского имущества, суды обычно проявляют лояльность. Поэтому довольно часто у граждан получается отстоять свои собственнические в судах первой или последующих инстанций.

Важно! В последнее время характерной особенностью судебных процессов о признании недействительным зарегистрированного права собственности стало то, что в качестве соответчика по ним может привлекаться регистрирующий орган.

Что делать если право собственности признано недействительным

Если ваше право собственности признано недействительным, не стоит отчаиваться. Гражданский кодекс предоставляет каждому право обжаловать судебное решение. Процедура обжалования такова:

1. После получения решения суда в течение 10 дней следует подать апелляционную жалобу в областной суд.
2. Жалоба составляется по аналогии с исковым заявлением, однако имеется важный нюанс: в нем необходимо обосновать не ту ситуацию, по которой вынесено решение, а правомочность последнего. То есть следует указать те факты, которые не были учтены судом первой инстанции, а также на слабые места судебного процесса, если таковые имели место быть.
3. Жалоба будет рассмотрена судом второй инстанции и может частично или целиком отменить вердикт нижестоящего суда, оставить решение без изменений или потребовать повторного рассмотрения.

Важно! Если суд выявит, что само основание проведения процедуры государственной регистрации права собственности (договор купли-продажи, дарения и т.п.), не было признано судом ничтожным, он может отменить решение, которым право собственности признано недействительным.

---

---

---

Примеры из судебной практики

1. Суд первой инстанции принял решение в пользу муниципалитета, предъявлявшего претензии к обществу с ограниченной ответственностью о признании недействительным права собственности последнего на коммерческое помещение, полученное по договору купли-продажи. Обоснованием нарушения процедуры регистрации для суда стало расхождение между сведениями о площади помещения, указанными в договоре и в свидетельстве о праве. Вышестоящий суд отменил это решение, пояснив, что в первой инстанции не было представлено никаких доказательств ничтожности договора купли-продажи – документа-основания для регистрации права. При этом комитет не оспаривал договора и не ставил вопрос о признании его недействительным.
2. Общество с ограниченной ответственностью обратилось в суд с требованием аннулировать право собственности физического лица на недвижимость, полученную в результате купли-продажи по ряду последовательных договоров. Суд удовлетворил иск, а во второй инстанции вердикт был отменен по причине отсутствия судебных актов об аннулировании самих этих договоров.
3. С иском к акционерному обществу, созданному в процессе приватизации государственного учреждения, обратился в интересах унитарного предприятия прокурор с требованием признать недействительным право собственности общества в связи с наличием недочетов в процедуре регистрации. Суд принял решение в пользу унитарного предприятия, но оно было отменено апелляционным судом. Вышестоящий суд исходил из того, что не оспорена и не признана недействительной сама приватизация, выступившая основанием для получения свидетельства о права собственности на оспариваемую недвижимость за первоначальным владельцем.

Может ли быть признано недействительным право собственности в случае недействительности договора

По этому вопросу суды апелляционной инстанции придерживаются единой практики: право собственности признано недействительным, как последствие недействительности договора, быть не может. Эту же позицию поддерживают кассационные суды.

Таким образом, при обнаружении ошибок или незаконных оснований при проведении государственной регистрации права на имущество возникает прецедент, в большинстве случаев влекущий аннулирование права собственности. Однако при наличии у гражданина, организации или органа государственной власти весомых доказательств законности приобретения этого имущества следует обращаться в вышестоящие суды в порядке апелляции и кассации. В этих инстанциях может быть выявлено, что право собственности признано недействительным незаконно.

---

---

10 декабря 2019 года.