Право общей долевой собственности

Право общей долевой собственности

Что стоит за понятием общей долевой собственности? Как положения закона влияют на куплю-продажу недвижимости или другие сделки с ней?

С точки зрения закона, общая долевая собственность представляет собой собственность нескольких лиц, от двух и более, причем величину доли каждого из них определяет либо закон, либо договор. Как следствие, право общей долевой собственности – это возможность для каждого из таких долевых собственников владеть имуществом, использовать его и распоряжаться им.

В подобном праве общей долевой собственности у каждого из участников есть своя точно очерченная доля. Если закон или договор не устанавливают величин долей для каждого участника, они считаются равными. Все участники могут принять общее соглашение, согласно которому будет устанавливаться порядок определения долей, а также порядок их изменения в зависимости от того, каким был вклад каждого участника в образование имущества и насколько велик его вклад в приращение этого имущества.

Задайте вопрос юристу!

+7 (812) 313-28-87 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге

Право общей собственности

Доля каждого участника в праве общей собственности – это по своей сути имущественная ценность. Именно по этой причине участники могут распоряжаться такой ценностью на самостоятельной основе.

Природа доли в праве общей долевой собственности по-разному определяется авторами различных литературных источников. Наиболее распространенными стали две точки зрения. Согласно первой, под долей следует подразумевать долю в праве собственности. Вторая же выделяет долю реальную и долю идеальную, подразумевая под первой принадлежащую конкретному собственнику индивидуализированную в натуральном виде и точно обозначенную вещь, а под второй дробную величину в общей доле, не выделенную в натуре.

Как осуществляется право общей долевой собственности

Такое право по своему содержанию представляет собой вполне традиционный набор полномочий, определяющих владение общим имуществом, распоряжению им и использованию всеми законными способами. Особенность общего имущества – в том, что собственник далеко не один, и для всего этого появляется новая необходимость – в достижении между всеми согласия, которое выразится в общей воле в процессе осуществления любых полномочий. Разумеется, нередкими бывают ситуации, когда никакого согласия достичь не удалось, и в этих ситуациях суд устанавливает, в каком порядке будет осуществляться владение и пользование имуществом, см. Суд по квартире или Раздел земельного участка.

Помимо величины доли каждого собственника, не менее важным аспектом права общей долевой собственности становится объем предоставляемых каждому участнику правомочий. Общим правилом становится распоряжение и владение частями, пропорциональными величине доли конкретного участника, а если это неосуществимо – такой участник вправе потребовать от всех других участников соответствующую компенсацию.

Часто владение и использование имущества позволяет собственникам получать прибыль или любой другой полезный результат. Такая продукция, урожай или доход также превращаются в часть общего имущества, а значит и также распределяются между всеми участниками – на базе величины доли каждого, что закреплено в 248-й статье российского ГК. Конечно, если иное предварительно не было закреплено каким-то соглашением, например, как это фиксирует 1048-я статья все того же ГК, договором простого товарищества.

Помимо возможностей, право общей долевой собственности неизбежно возлагает на участников и определенное бремя. Это бремя, как говорит 210-я статья российского ГК, заключено в том, что имущество всегда требует расходов, и владение имуществом неизбежно потребует от собственников и несения этих обязательных расходов, нужных для его содержания. Все подобные расходы разделяются на две группы: первая из них включает разнообразные обязательные платежи и получила название обязанностей публично-правового типа, а вторая включает весь комплекс затрат по сохранении имущества и его содержанию.

Рассматривая разнообразные аспекты права общей долевой собственности, следует проводить точное различие между возможностями распоряжаться всем имущественным комплексом и такой же возможностью в отношении какой-то отдельной собственнической доли. Ведь для осуществления первого требуется обязательное согласие всего состава участников, которое никакое судебное решение не способно заменить, а для второго требуется только усмотрение одного конкретного собственника.

Свою собственную долю абсолютно каждый собственник может использовать так, как ему нравится. Он может ее продать при выгодной возможности или подарить, предоставить как залог или передать по завещанию. Но при всем при этом 250-я статья российского ГК устанавливает, что у такого права возмездного распоряжения такой собственник ограничен определенными рамками.

Задайте вопрос юристу!

+7 (812) 313-28-87 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге

общей долевой собственности

Преимущественная покупка: сущность понятия и право осуществления

Закономерным следствием самой природы права общей долевой собственности становится то, что если любой из владеющих в какой-то момент решает в отношении собственной доли провести продажу, то это неизбежно затрагивает интересы всех остальных. Это учтено в современной законодательной системе, которая предоставляет всем остальным право на то, чтобы в преимущественном порядке подобную долю приобрести. В реальности это означает, что все остальные собственники могут купить долю, предполагаемую к запланированной продаже, на том же ценовом уровне, на котором она должна была быть продана, и на тех же условиях, и обладают в этом вопросе первоочередным преимуществом.

Чтобы сам факт продажи не оказался для собственников сюрпризом, продавец доли в обязательном порядке и в столь же обязательной письменной форме извещает об этом остальных сособственников, и при этом указывает цену продажи и условия ее осуществления. Никаких особенных требований к подобному извещению современное законодательство не предъявляет, поэтому это может быть сделано не только письмом, но и по факсу, а также в телеграфной форме. Ключевое условие – именно выполнение этого требования, ведь в спорной ситуации соблюдение законодательства потребуется подтвердить. Чтобы упрочить свое положение, собственник-продавец может воспользоваться 86-й статьей российских Основ законодательства о нотариате и задействовать в процессе осуществления извещения нотариуса.

Для принятия решения о том, будут или не будут они приобретать предполагаемую к продаже долю, у других собственников есть месяц, если речь идет о недвижимом имуществе, и десять дней, если речь идет об имуществе движимом. Как только этот срок истек – у продавца есть полное право на продажу своей долю любому, кому он пожелает это сделать. Если от всех остальных сособственников поступят письменные отказы от приобретения раньше, чем истечет срок принятия такого решения, то и долю можно продать раньше по факту поступления отказов.

То, как именно участником-продавцом должно быть проведено извещение сособственников, может устанавливать федеральный закон. При наличии среди сособственников нескольких желающих сделать приобретение, конкретный выбор остается за продавцом.

Уступить свое преимущественное право на покупку реализуемой доли по преимущественному принципу никакой из оставшихся собственников никому не может – четвертый пункт 250-й статьи российского ГК это запрещает и устанавливает этот запрет как императивное правило. Однако если случилось так, что правило не было соблюдено, то это совершенно не означает, что сделка оказалась недействительной. Но с одним нюансом, указанным в третьем пункте той же статьи: на протяжении трехмесячного периода абсолютно любой из участников может через судебные инстанции потребовать о переводе на него всех обязанностей такого покупателя и всех его прав, и замена происходит только в случае, если такое требование будет удовлетворено. И, конечно, если собственник продавец известил о цене и условиях, но затем изменил их, у всех остальных сособственников также появляется отличная возможность потребовать перевести на себя всех обязанностей такого покупателя и всех его прав.

Такое право на преимущественную покупку применяется только в ситуациях, когда доля отчуждается в соответствии с договорами либо мены, либо купли-продажи. Если речь идет о других договорах возмездного типа, продаже сособственнику или публичных торгах без согласия остальных сособственников, то такого права совершенно не возникает. Как только договор заключен, приобретенная доля в праве общей долевой собственности переходит покупателю-владельцу, а моментом перехода доли становится момент государственной регистрации договора.

Подробно можно узнать на юридической консультации у нас в офисе. Юрист по недвижимости Законного Права ответит на ваши вопросы, именно по вашей сделке.

Задайте вопрос юристу!

+7 (812) 313-28-87 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге

Когда и как прекращается право общей долевой собственности

Переход от общей формы собственности к частной ее форме и будет означать такое прекращение.

Первой ситуацией, в которой такой процесс имеет место, становится разделение имущества между всеми, кто владеет долями в нем. В итоге каждый совладелец превращается в владельца отдельного объекта собственнического права и распоряжается им уже абсолютно самостоятельно.

Другим вариантом будет выделение собственной доли по требованию какого-либо участника. В этом случае общая собственность не исчезает совсем, сохраняясь лишь в отношении оставшихся участников, бывший участник превращается в нового собственника нового объекта права.

И в первом, и во втором случае ситуации становятся возможными только тогда, когда участники достигают согласия, а при его отсутствии спор разрешает судебная инстанция.

Немного особняком стоят случаи, когда выделить из общей собственности отдельную натуральную долю, способную превратиться в новый объект собственности, невозможно в принципе. Именно для таких ситуаций третий пункт 252-й статьи российского ГК предусматривает возможность выплаты его стоимости остальными сособственниками. Тому, кто намерен выделить свою долю. Если выделение доли приводит к ущербу целому, судебная инстанция может отказать в таком выделении и таким же образом выплатить ее стоимость.

Если случай исключительный, то согласие или несогласие сособственника на компенсацию судебная инстанция не принимает и обязывает остальных к выплате компенсации. Такое может произойти при незначительной доле собственника, невозможности ее реально выделить и отсутствии у него существенного интереса в использовании имущества.

Взыскание может быть обращено на долю в имуществе при любой форме общей собственности. Единственным нюансом будет совместная собственность, где такая доля должна быть предварительно выделена.

Задайте вопрос юристу!

+7 (812) 313-28-87 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге

Юристы по недвижимости ответят на ваши вопросы:

Подробно

Помощь опытных юристов по недвижимости. Оформление недвижимости, проверка сделки, защита ваших интересов в суде. Бесплатные консультации юристов.

Проверка сделок купли-продажи недвижимости

Проверка сделок купли-продажи

Независимый юрист по недвижимости полностью подстрахует сделку
Споры с застройщиками

Споры с застройщиками

Защита дольщиков в суде, споры с застройщиками, проверка сделок.
Плюсы и минусы ипотеки

Всё об ипотеке

Плюсы и минусы ипотеки с точки зрения юристов. На что обращать внимание.
Обман при покупке квартиры

Обман при покупке квартиры

Основные виды мошенничества при покупке квартиры. Не попадайтесь!