Понуждение к заключению договора купли-продажи

Понуждение к заключению договора купли-продажи

Понуждение к заключению договора купли-продажи – кому это может понадобиться и как этого можно добиться?

Как нет двух одинаковых отпечатков пальцев, так нет и двух абсолютно одинаковых сделок с недвижимостью. Взять хотя бы продолжительность сделки: некоторые из них можно заключить буквально за минуту, а другие, такие как сделки с недвижимостью, заключаются в течение нескольких недель, а иногда – и месяцев. Такая продолжительность легко объяснима: в сделках с недвижимостью несколько этапов, каждый из них требует серьезной подготовки, а подготовка – времени. К тому же, во многих таких сделках и договор не один – ведь перед заключением основного договора купли-продажи сначала заключается предварительный договор.

Задайте вопрос юристу!

+7 (812) 313-28-87 юрист по недвижимости в СПб

В чем особенность и риск предварительного договора?

Предварительный договор, равно как и основной – это определенное соглашение. И это соглашение устанавливает обязательство, которое принимают на себя стороны такого договора: они обязуются впоследствии заключить уже другой договор – основной. И уже основной договор и будет касаться передачи того или иного имущества, собственности, недвижимости или чего-то еще.

Понуждение к заключению договора купли-продажи недвижимости

Для чего нужна такая сложность? Для того, чтобы зафиксировать свои намерения в долгосрочной сделке: продающая сторона снимает свое предложение с общего рынка потому, что рассчитывает на этого конкретного покупателя, а покупатель перестает искать другие варианты, потому что рассчитывает на этого конкретного продавца. И все, можно спокойно готовить документы, проводить проверки чистоты сделки, продумывать схемы передачи денег.

Но у этой сложности есть и обратная сторона: преддоговор сам по себе не ведет к переходу собственнических прав, не порождает обязательство передать имущество или оказать услугу. Он призван создать у сторон одновременно и право, и обязанность сделать одну-единственную вещь - заключить основной договор.

И если после заключения преддоговора одна из сторон отказывается заключать основное соглашение, вторая сторона может воспользоваться своим правом обратиться в судебные инстанции и выдвинуть законное требование - осуществить понуждение к заключению договора купли-продажи.

Законность и особенности понуждения к заключению договора купли-продажи

Право на такой шаг участнику сделки предоставляет российский ГК, который говорит об этом в пятом пункте своей 429-й статьи и в четвертом пункте своей 445-й статьи.

На первый взгляд это противоречит одной из главных констант заключения договоров – принципу свободы договора. Однако это абсолютно не так. Все дело в том, что этот принцип стороны уже успешно соблюли – в тот момент, когда заключали предварительное соглашение и совершенно добровольно брали на себя те или иные обязательства. Теперь, когда обязательства приняты с полным соблюдением норм законодательства – их нужно исполнять.

Разрешение такого вопроса, как понуждение к заключению договора купли-продажи, предполагает учет нескольких особенностей.

К примеру, следует помнить о временных рамках – основное соглашение нужно заключить именно тогда, когда это предписывает сделать преддоговор. В тех случаях, когда такое условие не было прописано в документе, законодательство лимитирует временные рамки сроком в один год. Упустите время – не сможете предъявить требования на понуждение к заключению договора купли-продажи.

Во-вторых, в преддоговоре следует со всей тщательностью согласовать все значимые условия заключаемого в будущем основного соглашения, которые считаются существенными. К примеру, для недвижимости этими условиями станут ценовая планка и предмет соглашения. И к этому следует отнестись весьма серьезно. Недвижимость, которая передается по такому документу, нужно с максимально возможной точностью определить. И банального адреса здесь недостаточно – нужна локализация объекта на конкретном участке, место в структуре более общей недвижимости, параметры площади, нумерация по кадастру, если нужно - расположение на этажах. Если согласования в этом отношении нет – соглашение автоматически не может считаться законно заключенным. А значит, любые требования на понуждение к заключению договора купли-продажи встретят закономерный ответ – отказ.

Помощь адвокатов

Полезно помнить, что когда выдвигается требование на понуждение к заключению договора купли-продажи, это едва ли вызовет понимание и позитив у противоположной стороны. А значит, вам придется столкнуться с серьезным противодействием. Разрешить эту ситуацию юридически грамотно и защитить ваши законные интересы в ней вам всегда помогут опытные и успешные юристы по недвижимости Законного Права.

Задайте вопрос юристу!

+7 (812) 313-28-87 юрист по недвижимости в СПб

Юристы по недвижимости ответят на ваши вопросы:

Подробно

Помощь опытных юристов по недвижимости. Оформление недвижимости, проверка сделки, защита ваших интересов в суде. Бесплатные консультации юристов.

Проверка сделок купли-продажи недвижимости

Проверка сделок купли-продажи

Независимый юрист по недвижимости полностью подстрахует сделку
Споры с застройщиками

Споры с застройщиками

Защита дольщиков в суде, споры с застройщиками, проверка сделок.
Плюсы и минусы ипотеки

Всё об ипотеке

Плюсы и минусы ипотеки с точки зрения юристов. На что обращать внимание.
Обман при покупке квартиры

Обман при покупке квартиры

Основные виды мошенничества при покупке квартиры. Не попадайтесь!