---

Покупка квартиры через аукцион на торгах

Покупка квартиры через аукцион на торгах - консультация юриста по недвижимости и сопровождение сделки в Новосибирске.

Аукционы - очень привлекательный способ приобретения многих товаров. Ведь именно там можно стать владельцем редких или уникальных вещей или приобрести обычный товар по значительно более скромной цене, чем предлагает остальной рынок. И точно также сегодня стала возможной покупка квартиры через аукцион, на торгах. Такая покупка выгодна - потому что и ценник здесь ниже, и ассортимент достаточно широкий. Однако и риски такого приобретения весьма значительные, из-за чего всеобщей популярности такой способ покупки недвижимости не приобрел. Как участвовать в таких торгах и что нужно при этом учитывать? Для начала полезно знать, какие квартиры на них выставляются.

---

---

---

Что выставляется для покупки квартиры через аукцион, на торгах

Смысл аукциона недвижимости в том, что владельцы квартиры под влиянием каких-то собственных причин выставляют эти помещения на продажу. Почему не классическим путем? Потому что аукционный вариант позволяет провести сделку намного быстрее, чем привычная продажа. Да, ценник на такую квартиру меньше на 20-30% - но есть ситуации, когда скорость решает все.

Какая недвижимость выставляется для покупки квартиры через аукцион, на торгах? Обычно это:

1. Квартиры, которые различными путями стали собственностью государства. Здесь тонкость в том, что у муниципалитетов нет прав на продажу такой недвижимости частным порядком. И чтобы ее продать, приходится устраивать аукционы;


2. Жилье, принадлежащее пожилым гражданам. Эти граждане таким способом решают проблему необходимого ухода в старости, продавая свое жилье при помощи государственных структур на условиях пожизненного содержания предыдущего собственника;


3. Недвижимость, ставшая предметом залога. Немалой частью банковских кредитов являются кредиты либо на приобретение жилья, либо под залог квартиры или дома. И ни для кого не секрет, что в сложной современной обстановке далеко не каждый кредитополучатель оказывается способным за свой кредит рассчитаться. Для многих из таких должников единственным способом погасить долг становится продажа квартиры, которую банк выставляет на торги;


4. Риэлтерская недвижимость. Агентства недвижимости временами практикуют выставление квартир на аукционы в расчете на ускорение их продажи. Это единственный случай, когда цена на квартиру будет такой же, как и на рынке – в скидках не заинтересована ни продающая сторона, ни само агентство;


5. Недвижимость от застройщиков. Такие квартиры появляются на аукционах тогда, когда строительные компании не могут продать их длительный период времени. Учитывая, что квартира от застройщика обычно дешевле предложений вторичного рынка, становится ясным, что так компании пытаются реализовать низкокачественное жилье.

Ключевые проблемы покупки квартиры через аукцион, на торгах

Если посмотреть, какие квартиры выставляются на аукцион, то нетрудно понять, что с ними будут сложности. Если человек может продать недвижимость дороже – он так и делает, и если торги оказались самым выгодным вариантом, то нужно готовиться к проблемам. И этих проблем может быть три:

1. Жилье будет низкого качества;
2. Квартира будет в скверном состоянии;
3. Недвижимость сопровождается проблемным довеском – коммунальными долгами, неузаконенными перепланировками, невыписанными гражданами.

Как принять участие в покупке квартиры через аукцион, на торгах

Как принять участие в покупке квартиры через аукцион, на торгах? Чтобы принять участие в торгах, нужно соблюсти всего два условия – быть совершеннолетним российским гражданином и обладать суммой, которая потребуется для покупки.

Детальный алгоритм действий будет зависеть от того, какая именно торговая площадка привлекла внимание покупателя – их много и условия на них отличаются. Но общий принцип везде остается одинаковым:

1. Первым обязательным шагом для потенциального покупателя является регистрация на площадке. Иногда это подразумевает получение электронного ключа, для чего будет необходим паспорт и подтверждающая наличие денег на покупки выписка со счета;
2. Вносится залоговый депозит, который обычно колеблется в диапазоне от ста до двухсот тысяч рублей. Если покупатель выигрывает лот на торгах – это сумма становится частью оплаты за него, если проигрывает – возвращается в течение нескольких дней;
3. Подается заявка на участие в торгах на конкретную квартиру за пять дней до их начала. Если отыскивается хотя бы один потенциальный покупатель – назначается дата торгов, если не отыскивается – стоимость недвижимости снижают на 5-10%. Если при таком снижении трижды никто не выражает желание купить жилье – оно снимается с торгов до наступления более подходящего момента;
4. В день торгов на них нужно прибыть или лично, или присутствовать на электронной площадке.

---

---

Принцип покупки квартиры через аукцион, на торгах

Точкой отсчета в торгах становится названная при объявлении даты аукциона цена. Заинтересованные покупатели отталкиваются от нее и делают свои предложения по нарастающей – каждое следующее предложение должно быть больше предыдущих. Минимальная сумма, на которую должно вырасти каждое следующее предложение, называется шагом аукциона. Выигрывает аукцион тот, кто сделает максимальное предложение.

Проясним примером. Организаторы объявляют аукцион, на котором будет за четыре миллиона рублей продаваться квартира, рыночная стоимость которой составляет шесть миллионов. Предложение более чем привлекательное, поэтому желающие поучаствовать находятся быстро. Распорядитель объявляет шаг аукциона равным ста тысячам рублей. Поэтому каждый участник поднимает стоимость на сумму, равную 100 тыс. руб. или кратную ей – можно поднять сразу на 400 тыс.руб., на 900 тыс. руб., но нельзя поднять на 50 тыс. руб. – это меньше величины заявленного шага. Последним оказалось предложение в 5 100 000 руб., и больше предложений не поступило – значит, этот предложивший и стал победителем торгов.

Итак, схема ваших действий будет такой:

• - Отыскиваете подходящее вам предложение – рекомендуется просматривать все известные вам торговые площадки, так выше вероятность найти нужное;
• - Оформляете электронный ключ для удаленной торговли;
• - Регистрируетесь как участник торгов;
• - Принять участие в торгах либо лично, либо удаленно – в зависимости от условий конкретной торговой площадки;
• - Выиграли – поздравляем, оплачивайте свой лот и получайте подтверждающие приобретение документы, не выиграли – бывает, можно поискать что-то еще;
• - С полученными после выигрыша документами отправляетесь в Росреестр и регистрируете свое право собственности на жилье.

Какие документы потребуются для покупки квартиры через аукцион, на торгах

Про паспорт упоминать излишне – это абсолютно обязательное условие. Кроме него, потребуется подтверждающая наличие нужной для покупок суммы выписка со счета или согласие банка на выдачу соответствующего займа.

Насколько велики расходы?

В сравнении с возможными прибылями – расходы разумные:

• - Залоговая сумма;
• - Стоимость недвижимости;
• - Госпошлина;
• - Ситуативные расходы – юристы, нотариусы, риэлторы.

---

---

Сроки покупки квартиры через аукцион, на торгах

Вот здесь конкретные рамки указать труднее – они во многом зависят от условий выбранной торговой площадки. Но ориентиры наметить можно:

• - Поиск подходящего лота – тут как судьба повернется, от пяти минут до нескольких лет;
• - Регистрация и оформление электронного ключа – обычно один день;
• - Заявка на участие в конкретных торгах – за пять дней до мероприятия;
• - Участие в торгах – от нескольких минут до нескольких дней.

В итоге можно сделать вывод о том, что в удачном случае можно уложиться в неделю, в неудачном – ждать возможности годами.

Риски, возможные при покупке квартиры через аукцион, на торгах

Главный риск – это приобретение проблемного жилья. Нет, речь не о качестве, а именно о проблемах, которые вам как будущему владельцу придется решать. И проблемы эти могут оказаться весьма значительными:

1. Наименьшей проблемой окажется ситуация, когда в приобретенной квартире зарегистрированы какие-то совершеннолетние граждане. Серьезной сложностью это не станет, потому что или они выпишутся мирно и добровольно, или вы как новый собственник можете свободно их выписать через судебные инстанции – у вас есть такое право;
2. А вот выписать несовершеннолетних, если они там прописаны, будет практически нереально вне зависимости от того, что собственник вы и что они вам не родня. Потому что отечественное законодательство относится к правам несовершеннолетних очень серьезно, и выписать их из одного места можно только в том случае, если для их регистрации уже подготовлено другое. И такую квартиру вы не сможете продать, а шансы договориться с родителями прописанных невелики – потому что они сразу этого не сделали, и это было неспроста;
3. Проблема прописанных с правом пожизненного проживания в продаваемой квартире и содержания обычно объявляется еще до момента начала аукциона – потому что она становится ключевым ценообразующим фактором. Уход за таким прописанным – это время и затраты, а значит – цена должна быть соответствующей, притом что органы опеки при подозрении на плохой уход могут объявить сделку недействительной;
4. Коммунальные долги становятся почти нормальным явлением для покупки квартиры через аукцион, на торгах – потому что продавцы редко утруждают себя оплатой таких счетов в расчете все свалить на покупателя. И можно купить квартиру, в которой из-за таких долгов давно нет ни света, ни газа, ни воды. С точки зрения закона такие долги – на человеке, а не на квартире, но это придется утрясать через суд;
5. Эпохальным сюрпризом может стать неузаконенная перепланировка. Потому что на торги такая квартира выставляется без проблем, а вот узаконивать все придется именно покупателю. И ладно, если там минимальные переделки – но может ведь случится и так, что вас заставят возвращать жилье в изначальное состояние, и затраты могут оказаться монументальными;
6. Оспаривание судебного решения тоже не привносит в жизнь покупателя спокойствие и радость. Здесь корень проблемы в том, что квартира была выставлена на оргии банковской структурой, банк сделал это на основании судебного решения, а суд вынес такое решение потому, что должник не смог расплатиться за кредит и оставленная в качестве залога недвижимость нуждалась в продаже. Но судебное решение не является окончательным – и бывший собственник может его оспорить, и если выиграет – купленную квартиру у вас отберут. Не бесплатно отберут – деньги поступят банку, а банк вернет их покупателю;
7. Приобретение на торгах квартиры от застройщика в новостройке на первый взгляд проблемой не кажется – ведь за такими квартирами часто охотятся из-за более низких цен и хорошего состояния. Поэтому полезно подумать, поему такая квартира оказалась на аукционе. Может потому, что качество у нее не тянет даже на посредственное, и компания не может сбыть жилье с рук никакими другими способами? Хотя надо сказать, что и в этом правиле есть исключения, если застройщик банально торопится получить деньги.
8. Приобретение квартиры не по заниженной, а по завышенной цене. Ведь аукцион – штука азартная. И в попытках обойти конкурентов можно войти в раж, перейти черту выгоды и купить недвижимость дороже рыночных цен. Чтобы такого не случилось, нужно устанавливать себе порог разумного – цену, выше которой вы не будете продолжать участие в аукционе.

Как стало понятно в процессе чтения статьи, покупка квартиры через аукцион, на торгах – это баланс выгоды и риска. Но как и во многих жизненных ситуациях, вы вполне можете снизить риск до минимума – если, конечно, воспользуетесь полезными консультациями юристов по жилищным вопросам и помощью специалистов Законного Права. Профессионалы предупредят вас о возможных проблемах в каждом конкретном случае и сведут риски к минимуму в ходе сопровождения сделки.

---

---