---

Как поделить квартиру купленную в ипотеку

Как поделить квартиру купленную в ипотеку? Юридическая консультация в Новосибирске.

Мечты о собственной квартире у многих разбиваются о высоту цен на эту недвижимость. Ведь эти цены иначе как астрономическими уже и не назовешь, и со временем они только растут. Поэтому далеко не каждый способен что-то приобрести на собственные накопления – даже если будет очень сильно стараться. А значит – нужно искать какие-то другие пути обеспечить себе крышу над головой.

Одной из самых привлекательных возможностей в этой сфере остается ипотека. Однако продолжительность возврата ипотечного кредита обычно исчисляется десятками лет. И за это время семейные узы могут ослабнуть и исчезнуть совсем, и супруги пожелают расстаться. А расставание - это не только эмоции, это еще и раздел всего, что раньше было общим. И в том числе придется как-то поделить квартиру купленную в ипотеку. Но как это сделать?

---

---

Начнем разбираться в этом вопросе с понимания того, чем является эта ипотека. Консультация юриста по проблемам с ипотекой проходят у нас в офисе. Здесь, в статье мы приводим общие сведения о законодательстве России, по которому происходит раздел залогового имущества.

Что представляет собой ипотека?

Главное, что следует ясно понимать, это то, что ипотека – это в первую очередь залог. Банковская структура предоставляет вам возможность приобрести какую-то недвижимость или землю и для этой цели предоставляет вам нужную сумму – но взамен берет эту землю или недвижимость в залог до момента, пока вы полностью не рассчитаетесь с долгом и не выплатите по нему все положенные по договору проценты.

При этом особенность ипотеки в том, что вы вполне можете пользоваться квартирой или домом – не забывая, что до полной выплаты ипотечного кредита они принадлежат не вам, а банку. Это позитивный момент ситуации, однако есть и обратная сторона: 334-я статья российского ГК ясно говорит о том, что если вы не сможете оплачивать ипотечный кредит, банковская структура может вернуть свои деньги очень простым и неприятным для вас образом – продав вашу ипотечную квартиру.

Предусмотрен ли развод в ипотечных вопросах?

Ключевым документом на тему ипотеки стал отечественный закон ФЗ-102. И в нем полностью отсутствуют конкретные нормы, которые бы затрагивали ситуацию расторжения брака и то, как поделить квартиру купленную в ипотеку в этом случае. Соответственно, на практика такая ситуация разрешается с привлечением тех норм, которые содержатся в семейном и гражданском законодательстве.

Прекрасно понимая, что редкий заемщик на стадии семейного благополучия и взятия ипотечного кредита задумывается о разводе и разделе квартиры, банковские организации сами предусматривают удобные им варианты развития событий. Во-первых, еще на этапе взятия ипотеки любой банк выясняет семейное положение потенциального заемщика – и это понятно, потому что от этого зависит его платежеспособность. Во-вторых, договора некоторых банков содержат специальные пункты, где прописано, что обязательства заемщика абсолютно никак не меняются от того, сохраняется ли его брак или он расторгается.

Как делится ипотека и ипотечная недвижимость?

Разобраться в этом поможет главное правило раздела имущества при разводе: все, что нажито за все время официального брака, считается совместной собственностью и при разводе делится пополам. И это правило, как закреплено в 34-й статье российского СК, не учитывает одной особенности – оно работает без оглядки на то, сколько денег в это имущество вложил каждый из супругов. Даже для приобретения всего этого работал только кто-то один – делиться будет между обоими. И абсолютно не будет учитываться, у кого зарплата была больше, а у кого – меньше.

Исключений из правила «50/50» несколько.

Первым таким исключением будет брачный договор. Как прописано в 8-й главе российского СК, такой договор может включать другой принцип раздела имущества.

Вторым исключением станет фактор наличия несовершеннолетних детей. Дети редко делятся пополам – обычно они остаются с каким-то одним из бывших супругов. И тот, с кем они остаются, может претендовать на то, чтобы и его доля в имуществе тоже была большей.

Важным для нашей ситуации здесь будет то, что правило «50/50» будет срабатывать и тогда, когда надо поделить квартиру купленную в ипотеку. Брал ли кредит кто-то один или они выступали вместе в качестве созаемщиков по ипотеке – рассчитываться по долгу будут оба. Потому что любые взятые в долг и потраченные на внутрисемейные нужды средства должны согласно российскому законодательству оплачиваться обоими.

Здесь ситуация, когда уже бывшие супруги изначально, при заключении ипотечного договора, выступили в качестве созаемщиков, может повернуться к ним неожиданной стороной. Все дело в том, что банковская структура в таком раскладе получает выбор того, к кому из них она будет обращаться с требованием о погашении соответствующей задолженности. И сложно ожидать восторгов и радости от того, кому так повезет – перспектива платить не только за себя, но и за уже бывшую вторую половину редко кому кажется счастьем. Поэтому в момент заключения договора дальновидные люди настаивают, чтобы ответственность созаемщиков была ни в коем случае не солидарной и чтобы каждый из них был бы ответственен за свою часть долга и процентов по нему. А если договор уже заключен, можно просить банковскую организацию переоформить его и заключить с каждым из супругов свой, отдельный договор – с отдельной долей в квартире и отдельной ответственностью.

Что будет, если уже фактически бывшие супруги не найдут способов погашать кредит? Все просто: им быстро напомнят, что квартира – это не их собственность, а залоговое имущество, и на нее в такой ситуации обращается взыскание, а разрешение вопроса будет проходить уже в судебных инстанциях.

Полезно помнить еще об одной возможности, которая способна стать неприятным сюрпризом. Банковская организация может посмотреть на развод со своей колокольни – и решить, что эта ситуация становится существенным изменением договорных условий. А в этом случае развитие событий обычно простое – банк выдвигает требование на досрочный возврат всей суммы. И только после того, как получит все деньги, позволяет тем или иным способом делить или продавать недвижимость. Если финансовые возможности заемщиков не бьют через край – такой ход может оказаться для них шоковым.

---

---

Можно ли как-то иначе поделить квартиру купленную в ипотеку?

Оказывается – да.

Первый из таких вариантов возможен в том случае, если кто-то из пары от своей доли в недвижимости и, соответственно, в кредите откажется. Тогда и квартира, и долг достаются второму – если, конечно, банковская организация против такого расклада не возражает.

Второй вариант тоже требует предварительного согласия банка и заключается в том, что квартира попросту продается. Вырученные деньги идут на погашение долга, а если что-то остается – то делится между супругами.

Если же сам кредит уже погашен, то появляется еще три варианта поделить квартиру купленную в ипотеку.

Во-первых, можно просто более-менее ровно разделить все ценное имущество семьи так, чтобы квартира досталась кому-то одному. А другой, к примеру, получил что-то сопоставимое по стоимости – к примеру, машину, гараж и дачу.

Если в семье нет такого изобилия ценного имущества, а квартиру при этом хочет получить безраздельно кто-то один, то он может предоставить второму супругу адекватную денежную компенсацию – такой вариант предусматривает 252-я статья российского ГК.

И, наконец, нечастой, но тем не менее допустимой возможностью может стать вариант в обмен на долю в квартире предоставить второму супругу налогововый вычет в приобретении нового жилья. Все дело в том, что российское законодательство предоставляет налогоплательщику оригинальную и очень приятную возможность в случае, если на российской территории он приобретает какую-то недвижимость или гасит проценты от полученных у отечественных предпринимателей или организаций займов и кредитов. Эта возможность – налоговый вычет, величина которого в полном соответствии со вторым подпунктом первого пункта 220-й статьи отечественного НК может достигать 2 миллионов рублей.

Причем законодательство позволяет варьировать величину такого вычета: его можно целиком передать тому или иному супругу, а можно согласовать все так, чтобы общий доступный для супругов вычет был бы распределен между ними в тех или иных соотношениях.

Сложно ли поделить квартиру купленную в ипотеку?

Если кредит еще не выплачен – непросто. И это «непросто» может стать еще более непростым, если в ходе развода супруги не желают приходить к тому или иному взаимовыгодному варианту. Как быть в таких ситуациях? Конечно, принимать верное и обдуманное решение – обращаться за помощью к компетентным и опытным юристам и адвокатам Законного Права, которые не только проконсультируют вас о том, какие возможности есть в вашем конкретном случае, но и помогут наиболее эффективно для вас разрешить эту проблему.

---

---