Юрист по недвижимости в Новосибирске
- Юридические консультации,
- Проведение сделок с недвижимостью,
- Составление исков, претензий и жалоб,
- Защита ваших интересов в суде.
Или позвоните нам прямо сейчас! Мы на связи!
Можно ли оспорить сделку купли-продажи квартиры
Давайте разберем, кто и почему может оспорить сделку купли-продажи квартиры. Вот что говорят на эту тему юристы юридической консультации Законного Права.
У cделки с недвижимостью, как и у многого другого в жизни, есть обратная сторона. Это значит, что практически любую сделку можно не только заключить, но и расторгнуть. И сфера недвижимости в этом вопросе вовсе не является исключением.
Если затронуты чьи-то интересы, то подобная сделка может быть признана ничтожной, или оспорить сделку купли-продажи квартиры можно в рамках судебной инстанции. В результате все вернется на свои места: продающей стороне будет возвращено помещение, покупающей – деньги. Замысловатый юридический язык называет такой возврат двусторонней реституцией, и на первый взгляд здесь проигравших нет – каждый вновь остался «при своих». Однако покупающая сторона может так не считать – ведь она как минимум потеряла значительное время и силы, а нередко еще и несет внушительные финансовые потери. Откуда эти потери могут появиться?
-
Механика сделок
Потенциальная возможность потерь часто заложена в не до конца продуманную механику сделки. Ведь нередко покупатель недвижимости передает средства продавцу тогда, когда заключается договор купли-продажи, и только потом стороны отправляются проводить госрегистрацию совершенной сделки. Но дело в том, что российское законодательство не предполагает мгновенной регистрации – между подачей документального пакета на госрегистрацию и непосредственной госрегистрацией проходит срок, который может растянуться на месяц.
Для продающей стороны такая схема удобна, выгодна и безопасна. А вот для покупающей стороны наступает очень нервное время: денежные средства уже переданы, а вот право собственности, за которое они и заплачены, придется ждать несколько недель. Покупающая сторона изначально оказывается уязвимой, но противопоставить системе регистрации сделок ничего не в состоянии: эта система предполагает, что первоначально и обязательно стороны между собой рассчитываются, и когда такой расчет оказывается свершившимся фактом, а если расчета нет – ситуация рассматривается как «залог в пользу продавца». Чем опасно для покупающей стороны такое положение вещей?
Задайте вопрос, мы в онлайне!
+7-981-714-95-98 юрист по недвижимости в СПб
-
Риски покупателя
Мошеннические варианты и заведомый обман мы оставим за рамками этого материала – о них расскажут другие статьи. Но даже если не брать их в расчет – все равно риск потерять как минимум часть своих средств у покупающей стороны остается весьма значительным. Потери могут появиться в трех случаях.
Во-первых, оспорить сделку купли-продажи квартиры и расторгнуть ее можно через какое-то, а вот средства были переданы сразу. И про то, что инфляция в нашей экономике – повседневная норма, знает даже школьник. Поэтому даже в случае, если переданные средства в полном объеме вернутся к покупателю, они могут немного подешеветь. А если учесть, сколько стоит сегодня квартира, то это самое «немного» может стать весьма ощутимым.
Во-вторых, чтобы избежать значительных налогов с дохода, продающая сторона может попросить указывать в договоре сумму, которая значительно меньше реальной, а остаток передать ей наличными. Вот только в случае реституции продавец может внезапно стать забывчивым и вернуть только то, что прописано в договоре – на остальное ведь нет никаких подтверждений, и полученное налом он может спокойно оставить себе.
В-третьих, полученные деньги продающая сторона может со вкусом и полностью потратить. Безусловно, такая ситуация перейдет в судебные инстанции, и решение будет принято как правило в пользу покупателя. Но проблема в том, что у продавца этих денег уже в принципе нет. А если квартира у него одна (а так обычно и бывает), то взыскание на жилье судебная инстанция наложить не может. И продавец будет не спеша и в рамках своих возможностей каждый месяц в течение очень долгих лет выплачивать покупателю небольшие суммы. Он рассчитается – только лет через десять, если повезет. А если он пенсионер или инвалид – то выплачивать буде просто нечего, и средства, считайте, потеряны.
-
Почему сделка может быть расторгнута?
-
В регистрации права собственности могут отказать
Поскольку срок ожидания регистрации может растянуться на месяц, за этот месяц может случиться очень многое. Например, все еще формально являющийся собственником продавец может настолько качественно затопить соседей снизу, что полюбовно договориться не удастся и они подадут на него иск в судебную инстанцию по заливу квартиры. Или у продавца был проблемный банковский кредит, и в итоге на его квартиру было обращено взыскание. Или нашлись бывшие члены семьи, которые очень удачно выбрали время для того, чтобы заняться неспешным разделом имущества.
В любой из подобных ситуаций на квартиру накладывается арест, причем – на неопределенный срок. А раз так, то и регистрация автоматически приостанавливается – тоже на неопределенный срок. И если случится так, что собственник окажется неспособным удовлетворить исковые требования банковской структуры, соседей или бывших родственников – сделка расторгается.
Нередко ситуация может оказаться и не случайной. Например, собственник может заниматься продажей помещения и параллельно судиться с банковской структурой. Естественно, что приобретающая сторона об этом процессе не информируется – зачем лишний раз нервировать людей? И может произойти интересная накладка: на помещение накладывается арест, случается это, например, в пятницу, данные об аресте в ФРС поступить не успевают, а в понедельник с утра собственник регистрирует сделку. Если бы данные в ФРС пришли бы сразу – никакой сделки бы не было. Но теперь, когда дело сделано, для покупателя настало очень интересное время – ждать разрешения ситуации, и чем все закончится – заранее неизвестно.
-
Внезапное появление претендентов на квартиру
Вторым по распространенности «сюрпризом» для покупателя могут стать самые разнообразные претенденты на право собственности приобретаемого жилья. Их несколько категорий, но чаще всего встречаются три главные группы.
Первая группа – это те лица, которые в процессе приватизации помещения были из приватизации квартиры исключены. Все дело в том, что закон о приватизации, успешно существовавший до 1994-го года, в этом самом 1994-м году претерпел изменения: если раньше несовершеннолетних можно было без труда исключить из приватизации, то после этой даты интересы этой группы граждан оказались учтены, а их исключение – недопустимо. Это повлекло за собой волну обращений в судебные инстанции со стороны тех уже выросших детей, которые намерены восстановить свое право собственности – и имеют на это полное право.
Распространенные ситуации подобного типа – это люди, которые снимаются с регистрации по причине армейской службы или тюремного срока. За время их отсутствия родственники пользовались этой ситуацией - приватизировали и продавали недвижимость. А вернувшиеся граждане обнаруживали, что внезапно оказались самыми натуральными бомжами. Так что их намерение вернуть собственность с определенной точки зрения вполне понятно – просто для покупателя квартиры их ситуация не прибавляет радости к вопросу. Суды по вселению в квартиру или по выселению из квартиры в ближайшеевремя обеспечены.
Вторая группа – это наследники, по разным причинам не вступившие в права своего наследства. Ситуации тут могут быть достаточно разнообразными – от внебрачных детей, наконец-то доказавших свое родство, до родни, усилиями других родственников не узнавшей вовремя о смерти наследодателя. И несмотря на то, что закон ограничивает вступление в наследство 6-месячным временным лимитом, вновь объявившиеся претенденты могут доказать свое несвоевременное информирование о смерти наследодателя, тем самым к собственной пользе продлить срок вступления в наследство и оспорить сделку купли-продажи квартиры.
Третья группа – это ставшие уже вывшими члены семьи продавца, претендующие на раздел приобретенной в рамках брака собственности. Это вполне законно, ведь такое помещение становится совместной собственностью, и Росреестр просто не зарегистрирует сделку, если не будет предоставлено нотариально подтвержденного согласия второго супруга – пусть уже и бывшего. Повезет, если это случится до передачи денег продавцу. Но бывают и «удачные» появления такой «любящей семьи» после того, как средства были переданы продавцу, и взыскать деньги можно будет, но долго и с трудом.
-
-
Знающий - предупрежден
Итак, основной круг проблем понятен. Теперь следует разобраться, как избежать заведомо проблемных вариантов и подстраховаться в не очень проблемных. И начинать нужно с самого что ни на есть тщательного изучения квартиры и продавца. Что именно следует искать и где это можно сделать?
Что следует выяснить обязательно – это брачную биографию собственника. Он женат? Или все-таки разведен? А помещение приобретено во время брака, до него или уже после развода? Самые общие ответы можно найти, сопоставив свидетельство на право собственности (там есть дата приобретения этого права) с документами о браке и разводе (по ним выясняется длительность брака). Помимо этого, для раздела имущества могло быть использовано брачное соглашение или судебное решение.
Не менее актуальной информацией становятся сведения о том, кто был исключен из приватизации, кто прописан или был прописан в квартире, получена ли она в наследство и находится ли под обременением.
Вот только как все это выяснить?
-
Где найти нужные сведения?
Во первых, вы всегда можете обратиться к нам на юридическую консультацию с вопросом или просьбой помочь. Юрист по недвижимости поможет либо словом либо делом - защитой ваших прав в суде или в составлении различных запросов, необходимых для дела.
Чтобы ни у кого не возникло законного права оспорить сделку купли-продажи квартиры, следует нужные для грамотного принятия решения сведения где-то отыскать. Какими источниками информации можно воспользоваться?
Первый друг осторожного и разумного покупателя недвижимости – это, как ни удивительно, Росреестр. Сегодня информация и этого источника по проблемным квартирам является общедоступной, причем уже – и в электронном варианте. А раз так – абсолютно обязательно следует взять выписку из ЕГРП. Из нее сразу станет ясно, находится помещение под залогом или нет, есть на нем арест или все в порядке. Причем никакого особого статуса для получения такой справки не требуется – получить ее может любой гражданин.
История квартиры – тема более защищенная от любопытных, однако есть тот, для кого она открыта всегда – это сам собственник. У него можно попросить расширенный вариант выписки из все того же ЕГРП, которая расскажет о том, кто владел помещением, когда владел, когда перестал владеть. Если квартира далеко не новая, то такие же сведения можно взять и в БТИ – с теми же ограничениями, «только для собственника».
Сведения о семье можно получить в развернутом варианте справки по сороковой форме – там фиксируются не только супруги, но и несовершеннолетние, которые своим правом приватизации почему-то не воспользовались. А вот если собственник такую справку по любым причинам предоставлять отказывается – это веский аргумент в пользу того, чтобы задуматься.
Однако полезно не упускать из виду, что такая информация все-таки неполна. И далеко не каждый обзавелся такими связями, чтобы ее получить, а подготовку частного детектива тоже не все проходят. Определение ситуации «на глаз» даже при выборе печенья к чаю не всегда срабатывает, а в деле покупки жилья о таком способе лучше вообще забыть. И именно поэтому полезнейшей возможностью для покупателя становится проверка юридической чистоты недвижимости, которую предлагает юрист Законного Права, и юридическое сопровождение сделки – это самые надежные защитные меры, которые только можно предпринять, чтобы нельзя было бы оспорить сделку купли-продажи квартиры, которую вы приобрели.
Полезные юридические тонкости
Если у вас вырисовалась после всего прочитанного мрачная и безрадостная картина и последняя надежда стать владельцам жилья растаяла – то у нас есть несколько приятных вестей, которые вернут вам былой оптимизм.
Во-первых, возможности оспорить сделку купли-продажи квартиры у тех, кто обладает на это правом, безусловно есть – но эти возможности далеко не бесконечны.
Например, исключенный из приватизации несовершеннолетний может подать заявление и попробовать оспорить сделку купли-продажи квартиры – но только в том случае, если никакого другого жилья у него в принципе нет. А такое случается очень редко. Но даже вам попался этот редкий случай – то оспаривать можно не до скончания времен, а только в рамках определенных сроков. Если сделка ничтожная, возможность такого оспаривания ограничена трехлетним лимитом, а если оспоримая – то на ее оспаривание вообще выделяется только год.
Во-вторых, многих проблем позволит избежать нотариальное заверение договора купли продажи недвижимости. Например, этот шаг позволит мгновенно отсеять возможность оспорить сделку купли-продажи квартиры для второго супруга продавца – потому что нотариус не позволит договору быть заключенным, а значит – продавец не получит денег.
И, наконец, в-третьих – за годы проведения сделок с недвижимостью были выработаны схемы, которые все-таки позволяют проводить расчеты безопасно и очень серьезно снижают риск того, что в случае проблем деньги не вернутся к приобретающей стороне. На первом месте среди них – самая популярная сегодня схема банковской ячейки, потому что обеспечивает спокойствие не только продавца, но и покупателя, а срок регистрации такой сделки снижается с двадцати восьми до пяти дней.
Даже на самых цивилизованных мировых рынках недвижимости все равно возможны ситуации, когда можно оспорить сделку купли-продажи квартиры. Но даже зная о такой возможности – ее всегда нужно адекватно оценивать: вопреки вымораживающим нервы рассказам бульварной прессы и страшилкам «городских легенд», далеко не каждую сделку есть возможность оспорить, а если ее оспаривают – можно эффективно защищать свои интересы в судебных инстанциях. И никогда нельзя забывать, что в процессе покупки, и в рамках судебной инстанции вам эффективно поможет добиться успеха грамотный юрист.
.
Юристы по недвижимости ответят на ваши вопросы:
Помощь опытных юристов по недвижимости. Оформление недвижимости, проверка сделки, защита ваших интересов в суде. Бесплатные консультации юристов.
Проверка сделок купли-продажи
Независимый юрист по недвижимости полностью подстрахует сделку
Споры с застройщиками
Защита дольщиков в суде, споры с застройщиками, проверка сделок.