---

Как иностранцу купить квартиру в Новосибирске

Желание стать жителем такого великолепного города, как Новосибирск, понять нетрудно – Северная столица была и остается одним из красивейших городов планеты. И вполне естественно, что стать владельцами недвижимости здесь хотят не только россияне, но и граждане других государств. Поэтому вполне закономерен их интерес к тому, как иностранцу купить квартиру в Новосибирске, отличается ли этот процесс от приобретения недвижимости нашим соотечественником, предоставляет ли такая квартира какие-то преимущества в других вопросах и как на практике сделать такую покупку.

Как раз на эти вопросы и ответит наш юрист по недвижимости!

---

---

Что меняется, если покупателем квартиры становится иностранец?

В обиходе слово «иностранец» используется обычно для того, чтобы обозначить жителя другой страны. Однако это – не совсем полное значение этого слова. У иностранца есть три ключевых отличия от наших соотечественников:

1. Он является гражданином другого государства;
2. Российское гражданство ему не предоставлено;
3. Он на текущий момент может оказаться лицом без гражданства.

Но если он задумался над тем, как иностранцу купить квартиру в Новосибирске, то первое, о чем ему следует помнить – это о 1205-й статье российского ГК. А она ясно прописывает, если кто-то намерен стать владельцем недвижимости в России, то право такой собственности в нашей стране определяется российской правовой системой – и больше никак. И если приобретается квартира в России, то возникновение или прекращение права собственности на нее будет регулироваться только законодательством России – а не Франции, США или Бенина.

Такой подход приводит к тому, что правила, определяющие для россиян приобретение жилья, будут практически такими же и тогда, когда такое приобретение делает иностранец. Отличия, разумеется, будут, но они небольшие и появляются по той причине, что отечественного подданства у иностранца нет, а прием официальных документов других стран имеет свои особенности. И регистрируется право собственности на приобретенную иностранцем квартиру точно там же, где это делает россиянин – в ЕГРП.

Дает ли приобретение квартиры другие преимущества?

Единственное преимущество, которое дает иностранцу приобретение питерской квартиры – это то, что у него теперь есть питерская квартира. И все.

Все дело в том, что отечественное законодательство прописывает: если иностранец стал владельцем недвижимости, и эта недвижимость расположена на российской территории – никаких новых льгот у него от этого не появляется. Он не получает преимуществ в отношении режима своего пребывания в России, ему не становятся доступными какие бы то ни было визовые льготы, регистрация не становится проще, разрешение на работу получить не легче, и вид на жительство не предоставляется автоматически.

Когда иностранец приобретает квартиру в Питере – он приобретает только недвижимость и не становится обладателем никаких льгот.

Каким бывает статус иностранного гражданина?

Иностранное гражданство имеет одну важную особенность в том, как иностранцу купить квартиру в Новосибирске. Заключается эта особенность в необходимости подтвердить законность своего пребывания на российской территории. И если иностранец находится в России на законном основании, у него будет один из трех статусов:

1. Временное проживание;
2. Временное пребывание;
3. Вид на жительство.

И разница между этими статусами очень существенна – потому что в регистрирующем недвижимость органе и в нотариальной конторе обладателям разных статусов потребуется предъявить вместе с удостоверяющим личность документом разные специфические документы, подтверждающие статус.

Если иностранец решил просто посетить Россию – речь идет о временном пребывании. Этот статус в большинстве случаев подтверждает виза, а для тех, кому виза не нужна, потребуется миграционная карта.

Если иностранец намерен жить в России какое-то время – речь идет о временном проживании. Для того, чтобы это стало возможным, потребуется получить разрешение ФМС, которое действует три года.

Если иностранец намерен на постоянной основе жить на российской территории, ему потребуется уже вид на жительство. Заявление об его предоставлении подается не позже, чем за полгода до окончания временного лимита временного проживания, и не раньше, чем через год после его начала. Этот статус действует в течение пяти лет и впоследствии может быть продлен на такой же срок неограниченное число раз.

В соответствии со своим статусом иностранец в ходе государственной регистрации должен предъявить четыре документа, которыми могут быть либо миграционная карта, либо виза, либо разрешение на временное проживание, либо вид на жительство.

Вне зависимости от своего статуса находящийся на российских территориях иностранец должен зарегистрироваться там, где временно проживает, и на это ему выделен трехдневный временной лимит.

---

Документы и их особенности

Первое, что при государственной регистрации своего права собственности должен предоставить иностранец – это удостоверяющий его личность документ, т.е. паспорт или его аналог. Разумеется, он должен соответствовать использующемуся в его стране образцу, и в подавляющем большинстве случаев документ издается на языке, который в этой стране принят в качестве государственного.

С учетом этого подавать следует не только сам документ, но и его заверенную нотариально копию, которая переведена компетентным переводчиком на русский язык. При этом полезно учитывать, что хотя украинские и белорусские паспорта изначально составлены на двух зыках, в числе которых и русский, копия с переводом и для них является обязательным условием.

Предоставляемый документ должен быть стандартным образом сшит, каждый лист должен демонстрировать общепринятую сквозную нумерацию и содержать полный набор печатей, которые для него предусмотрены. При этом в документе недопустимы:

• - Подчистки;
• - Сторонние пометки, дописки и тем более надписи;
• - Пятна или кляксы;
• - Зачеркивания;
• - Любые неоговоренные исправления.

Любой документ, предоставляемый на государственную регистрацию сделки с недвижимостью, должен обладать главным качеством - он должен быть легализован там, где его оформили, выдали или издали. На сегодняшний момент главной формой подобной легализации стал апостиль. Он представляет собой либо проставленный в документе особый штамп, либо, как в США, целенаправленно вшитый лист с таким штампом.

Однако такой подход признает далеко не каждая страна. И в этом случае там для легализации используют консульские удостоверения. Их главная особенность – в том, что действуют они в тех странах, консульства которых сделали подобную легализацию.

В принципе не требуется легализация для той группы документов, которые изначально в соответствующей стране используются в качестве удостоверяющих личность – к примеру, для паспорта или водительских прав. При условии, что эти документы сопровождает переведенная и нотариально заверенная копия, они будут иметь законную силу и в России.

---

---

Как иностранцу купить квартиру в Новосибирске за четыре шага?

Если иностранец намерен приобрести жилье в Северной столице – его право это сделать не ограничено никак по сравнению с аналогичным правом россиян.

Начинается процесс покупки с того, что продающая сторона предоставляет приобретающей стороне весь набор правоустанавливающих бумаг на недвижимость. В их числе могут быть не только те или иные договора, но и выданное нотариально свидетельство о праве на наследство или предоставленное судебной инстанцией решение.

Теоретически сам факт того, что у продавца есть государственная регистрация его собственнического права на квартиру, избавляет его от необходимости предоставлять в Росреестр все эти бумаги, однако на практике их должен всегда спрашивать продуманный покупатель – потому что знакомство с ними позволяет оценить их соответствие требованиям отечественного законодательства. К тому же продающая сторона должна подтвердить свою государственную регистрацию, и такими подтверждающими документами служат свидетельство о государственной регистрации и выписка из ЕГРП. Такая выписка в отношении объекта недвижимого имущества выдаётся регистрирующим органом всем желающим при условии уплаты государственной пошлины.

Помимо этих бумаг, для продажи квартиры продающая сторона должна предоставить:

1. Выписку из домовой книги, которая содержит полный перечень зарегистрированных в этом конкретном помещении;
2. Если на то будет необходимость – планы этажей, экспликацию и кадастровый паспорт;
3. Если перед тем, как иностранцу купить квартиру в Новосибирске, этот иностранец поручил проведение сделки посреднику – следует предоставить соответствующую доверенность, причем выданная в иностранном государстве доверенность требует легализации;
4. Если продающая сторона изначально приобрела квартиру в период брака и по возмездной сделке – потребуется согласие второго супруга (для безвозмездного приобретения при продаже согласие не требуется).

Помимо всех этих бумаг конкретика того или иного случая может потребовать предоставления других официальных документов – для определения того, какие права имеет какая-то и сторон сделки, или того, какими рамками ограничены их обязанности. Например, особые бумаги нужны, если непосредственный собственник квартиры официально признан недееспособным, или если собственник отказывается от преимущественного права покупки.

На этом же шаге покупающая сторона должна прояснить для себя, что:

1. У продающей стороны в принципе отсутствуют задолженности по оплате коммунальных услуг;
2. У продающей стороны в принципе отсутствуют задолженности по любым обязательствам собственника квартиры.

Это важно потому, что обнаружение задолженностей после совершения сделки приведет к проблемам, и на случае наличия таких проблем следует сразу же оговорить с продающей стороной способы их погашения.

На втором шаге составляется договор купли-продажи, причем в этом случае он может быть оформлен на русском и на языке страны иностранца. Отечественное законодательство допускает простую письменную форму, однако для многих иностранцев важно, чтобы бумага была удостоверена нотариусом.

Важным аспектом договора будет не только указание на точный его предмет с прописыванием адреса и характеристик и точную цену, но и полный перечень тех, кто имеет (и не имеет) право пользоваться недвижимостью, а также конкретные сроки, в которые продающая сторона освободит квартиру. Это моменты иностранцу важно осознать и отслеживать – по той простой причине, что во многих государствах нет никакой регистрации в принципе, и их граждане попросту не знают, что на это следует обращать внимание. Как только договор подписан – он считается заключенным официально и приобретает соответствующую юридическую силу.

Третьим шагом станет регистрация права собственности – потому что переход этого права осуществляется только после того, как в ЕГРП об этом вносится соответствующая запись, и именно с момента госрегистрации сделка считается действительно свершившейся, а правоотношения сторон – закончившимися. Все нужные для этого шага бумаги следует подавать в МФЦ.

И, наконец, четвертым шагом того, как иностранцу купить квартиру в Новосибирске, станет подписание передаточного акта в рамках оговоренных в договоре временных лимитов.

Следует помнить, что по сложившейся практике сделка исполняется тогда, когда:

• - Переход прав зарегистрирован в ЕГРП;
• - Расчет полностью проведен;
• - Передаточный акт подписан.

Так что в этом вопросе то, как иностранцу купить квартиру в Новосибирске, никак не отличается от покупки жилья любым россиянином.

---

---