---

Документы для проверки квартиры на юридическую чистоту сделки

Какие требуются документы для проверки квартиры на юридическую чистоту сделки? На вопрос отвечает юрист по недвижимости Законного Права.

Риск потерять деньги при покупке квартиры – самый главный страх гражданина, который хочет приобрести недвижимость для жилья. Поэтому сама сделка по покупке квартиры обязательно должна включать этап проверки квартиры на юридическую чистоту. Обычно этим занимается юрист. И нужно сказать, что опасно гражданину, покупающему квартиру брать в этом вопросе ответственность на себя. Отсутствие опыта в подобном деле может обернуться для покупателя квартиры впоследствии - отменой сделки через суд и большой финансовой потерей.

У нас, в Законном Праве, это - работа адвоката, юриста по недвижимости с большим опытом. Именно адвокат, который занимается много лет сопровождением сделки с недвижимостью и имеет большую судебную практику по делам с недвижимостью, в частности по отменам сделок через признание их недействительными или несостоявшимися – может взять на себя ответственность, принимая в работу документы для проверки квартиры на юридическую чистоту сделки.

---

---

Когда необходимо собирать документы и проверять их на юридическую чистоту?

Документы для проверки сделки на юридическую чистоту должны запрашиваться сразу же, как только вы определились с вариантом квартиры. Продавец квартиры, собственник или его представитель, который имеет действующую доверенность на право представлять интересы владельца квартиры, при продаже её обязан предоставить всё необходимое для того чтобы сторона покупателя могла провести проверку по документам я окончательно определиться с согласием на сделку.

Какие именно документы для проверки квартиры на юридическую чистоту сделки нужно запросить с продавца квартиры?

Прежде всего, как только вы определились с вариантом для покупки квартиры, прежде чем запрашивать документы, познакомьтесь с владельцем и самостоятельно посетите объект. Собственными глазами посмотрите на квартиру, на условия в ней, обязательно запросите у гражданина, который представился владельцем квартиры – документы. Так случается, что лицо, которое представляется как владелец квартиры, на самом деле не является собственником. В этом случае у представителя, который от лица владельца квартиры участвует в сделке должна быть нотариальная доверенность от собственника или собственников квартиры на право представления их интересов в сделке.

Копия паспорта владельца квартиры, паспорт представителя, нотариальная доверенность – вот первые документы для начала общения по предстоящей сделке. В противном случае, при отказе показывать вам документы - задумайтесь, стоит ли вам доверять гражданам-продавцам.

Покупателям квартиры необходимо проявлять бдительность и помнить, что мошенники по сделкам с недвижимостью рассчитывают на доверчивых покупателей, могут представляться владельцами, предоставлять недействительные документы, рассказывать выдуманные истории о себе, о квартире. Желательно сразу же запросить выписку из ЕГРН, которая должна быть свежей – не более 30 дней до дня предоставления. В этой выписки сразу же проверяйте:

• - Кто владелец данной квартиры,
• - Есть ли обременение на квартиру в виде залога,
• - Есть ли арест данного имущества.

Проверка на арест или залог

Дело в том, что квартира может находиться в залоге или на неё ещё не погашен ипотечный долг. Квартира может быть под арестом из-за текущего судебного разбирательства по определению прав на эту недвижимость, что тоже должно быть указано в полной выписки из ЕГРН. Таким образом в полной выписке будет информация, которая уже может насторожить вас.

Проверка доверенности на представителя интересов продавца квартиры

В выписке обязательно будет указан гражданин (или граждане). Покупателю квартиры необходимо сверить все данные из выписки с паспортом, который вам предоставляет продавец квартиры.

Если в сделке участвуют лицо – представитель собственника по доверенности, не поленитесь проверить подлинность нотариальной доверенности. Это можно сделать через сайт федеральной нотариальной палаты - доверенность проверяется по реквизитам, указанным в ней.

---

---

---

Проверка технического плана квартиры

Документы для проверки квартиры на юридическую чистоту сделки включают в себя Технический план на квартиру. Этот документ содержит полную информацию о состоянии жилой площади. Обязательно сравните план квартиры с действительностью - с той планировкой, которая есть в реалии. Если есть отличия, это означает что были незаконные перепланировки. Данные паспорта также нужно сравнить с выпиской из ЕГРН - обратите внимание на цифру жилой площади. Данные ЕГРН и Технического паспорта должны содержать равные значения.

Если вы обнаружили, что в квартире была проведена незаконная перепланировка, то знайте, что при покупке данной квартиры ответственность по узакониванию перепланировки ляжет на вас.

Имеете ввиду, что некоторые перепланировки настолько не соответствует нормам, что не могут быть узаконены (если снесены или преобразованы несущие стены в квартире, расширены оконные проёмы, преобразованы балконы и лоджии). В этом случае вам придётся приводить жильё в прежнее состояние за свой счёт.

---

Проверка документов в сделке с недееспособным, дистанцированным или малолетним продавцом

Есть категория собственников квартиры, которые априори увеличивают риски сделки. Например, несовершеннолетние собственники квартиры, недееспособные граждане, который являются собственниками квартиры или доли в ней и собственники квартиры которые находятся на дистанции от сделки – проживают в другом городе или стране, сидят в тюрьме, находятся на военной службе, проходят длительное лечение без возможности выезда на сделку.

1. Если собственник квартиры отсутствует на сделке, то риск того, что квартира продается без его разрешения обязательно нужно проверить. Поскольку, если собственником не было дано разрешение на продажу квартиры или доли в ней, впоследствии сделку можно признать незаконной.
2. Если собственник квартиры является недееспособным человеком, сделка также является рискованной. В будущем родственники этого человека могут оспорить сделку и вернуть квартиру прежнему владельцу. Обязательно документы для проверки квартиры на юридическую чистоту сделки включают в себя справку из ПНД и разрешение органов опеки на продажу квартиры.
3. Если собственник квартиры – несовершеннолетний гражданин, так документам на проверку квартиры на юридическую чистоту необходимо прибавить разрешение органов опеки на совершение сделки.

---

---

Согласие супруга на продажу квартиры

Для того чтобы сделка впоследствии не была обжалована супругом продавца, в ряде случаев необходимо взять нотариальное согласие супруга на совершение сделки. Дело в том, что квартира, купленная в браке, является совместной собственностью обоих супругов. Если квартира оформлена на одного из супругов, то в сделке обязательно должен присутствовать документ – согласие второго супруга на продажу квартиры. Если квартира не является совместно нажитой - согласия второго супруга не нужно.

Справка об отсутствии коммунальных долгов

Важным для продавца будет обстоятельство, что на квартире нет коммунальных долгов. Также необходимо проверить, чтобы не было долгов по налогам на данное имущество. В принципе, в будущем, если будут судебные разбирательства по старым долгам бывшего владельца – новый владелец квартиры сможет отстоять свои права в суде. Но зачем до этого доводить? Зачем тратить деньги на юристов, которые будут представлять ваши интересы и составлять необходимые документы для вас в суде? Лучше определиться с этими вопросами сразу.

Если на квартире есть долги – потребуйте оплатить их до сделки или снижайте сумму сделки тождественно сумме долга.

Мы описали вам базовый пакет документов для проверки квартиры на юридическую чистоту сделки. Если при проверке базового пакета документов у юриста по недвижимости возникает вопрос о прошлом квартиры или прошлом владельца квартиры – мы рекомендуем запросить новые документы, новые выписки, новые доказательства того, что квартира будет проходить безопасную сделку, которая не будет отменена в дальнейшем.

Есть много нюансов в этих вопросах. Поэтому мы рекомендуем посетить нашу юридическую консультацию. Вполне возможно, что она поможет вам определиться с проверкой сделки на юридическую чистоту и подарит вам понимание, как нивелировать ряд рисков при покупке квартиры.

Юрист по недвижимости для сопровождения сделки

Запрос и работа с документами для проверки квартиры на юридическую чистоту сделки – это часть работы юриста, который сопровождает сделку.

Юридическое сопровождение сделки кроме проверки документов включает в себя подготовку или проверку всех договоров – предварительный договор купли-продажи, основной договор купли-продажи, договор ипотеки, договор аренды банковской ячейки, иные договоры, которые присутствуют в зависимости от характера сделки. Юридическое сопровождение включает в себя проведение переговоров между всеми сторонами сделки – покупателем, продавцом, риелтором, банковским работником. И конечно, юридическое сопровождение предусматривает организацию сделки и присутствие на сделке, контроль за ходом сделки и подачу документов в Росреестр на регистрацию сделки. Практически наша работа заканчивается, когда покупатель квартиры получают готовые документы из Росреестра, когда подтверждается переход права собственности от продавца квартиры к покупателю квартиры.

---

---

8 октября 2020 года.