Договор с агентством по аренде

Договор с агентством по аренде

Договор с агентством по аренде: дополнительная защита собственника или впустую потраченные деньги?

Ключевая особенность отечественной недвижимости в том, то каким бы ни было предложение – спрос всегда его превышает. Это особенно заметно в Первопрестольной и Северной столице, однако и на периферии ситуация отличается ненамного. Для риэлторов такая ситуация благоприятна в плане постоянного потока желающих заключить договор с агентством по аренде и таким способом обеспечить себе жилье. Но обратной стороной их бизнеса становится такой же постоянный недостаток предложения, и с владельцами недвижимости они вынуждены вести постоянную работу по их окучиванию, обещая бесплатности и выгоды. Особенно заметными эти выгоды не были никогда, но с наступлением кризисных времен ситуация обросла новыми деталями.

Задайте вопрос юристу!

+7 (812) 313-28-87 юристы по недвижимости, юридические консультации

Где заработать агентству?

Желая поддержать свой уровень прибыли на прежнем высоком уровне, агентства начали проводить повсеместную компанию внедрения «цивилизованных правил бизнеса». С их точки зрения, такая «цивилизованность» заключается в том, что в отношения между собственником и арендатором обязательно должен вклиниться посредник, которому собственник за посреднические услуги будет платить. Причем платить, по логике агентств, он должен потому, что эти агентства «поставляют» ему арендаторов. Кстати, полезно напомнить, что арендой такие отношения мы называем просто потому, что это устоявшийся в массах термин для такой ситуации. Грамотные в юридическом смысле люди говорят об этом более точно – как о найме и договоре найма.

На текущий момент времени такая практика, несмотря на все усилия агентств, находит очень мало понимания на современном рынке недвижимости. По риэлтерской статистике, только один из каждых десяти собственников идет на то, чтобы заключать с агентством договор, по которому эти самые агентства будут искать ему нанимателей. «Поймав в свои сети» такого собственника, агентство заключает не просто договор, а договор эксклюзивный, что для владельца жилья означает, что больше ни с какими другими агентствами он сотрудничать в принципе не будет. И этот самый собственник платит агентству, как правило, от половины до полной величины ежемесячной аренды в качестве комиссионной выплаты. А когда это агентство отыщет для такого заказчика услуг подходящего нанимателя, между собственником и этим нанимателем уже заключается итоговый договор непосредственного найма.

Каждому, кто хоть раз сдавал или снимал жилье, эта схема кажется излишне сложной. Ведь совершенно непонятно, зачем собственнику нужна услуга агентства. Какие выгоды он может получить, воспользовавшись помощью посредника?

Давайте поразмышляем. Что в сущности делает собственник? Зарабатывает деньги. А раз так, то его естественным интересом было бы заработать еще больше. В теории, агентства могли бы в этом помочь, если бы всех своих собственников поделили на «платных» и «бесплатных» и продвигали бы первых в первую очередь и по более высокой цене. Например, владелец квартиры заключает договор с агентством по аренде, однократно проплачивает посреднику сумму, скажем, в 30 тыс.руб., агентство «поставляет» ему нанимателя, который будет платить на 6 тыс.руб. в месяц больше – и все великолепно. Было бы в реальности все именно так – к риэлтерским конторам уже давно бы выстроилась очередь из заинтересованных собственников. Но ведь не выстраивается! А почему?

Задайте вопрос юристу!

+7 (812) 313-28-87 юристы по недвижимости, юридические консультации

Договор по аренде

Есть ли шансы поднять цену?

Итак, в большинстве случаев ситуация остается прежней: в девяти случаях из десяти платят агентствам только и исключительно наниматели.

Причина такого положения вещей в том, что само агентство абсолютно ничего не снимает, потому что выполняет только одну функцию – соединяет контакты. С помощью агентства наниматель и собственник просто находят друг друга – и больше ничего. А раз так, то наниматель прекрасно знает цены рынка, которые давно уже устоялись и известны любому. И чтобы такой наниматель заплатил на 6 тыс. руб. больше, чем известная ему рыночная цена, он должен быть просто на редкость «лопоухим», а такие на дороге не валяются.

Агентство, конечно, могло бы попробовать подойти к вопросу с другой стороны и собственность «платных» клиентов выставлять для найма по более высокой цене. Но это тоже не сработает – и по той же причине: знакомые с ценами наниматели будут обходить такое «экономическое чудо» дальней дорогой, и квартира будет попросту простаивать.

В итоге, предложить собственнику, который заключил бы договор с агентством по аренде, какой-то ценовой выигрыш агентство абсолютно не способно, потому что найти нанимателя может только одним способом – выставив квартиру на найм по рыночным расценкам.

Адекватность запросов собственников

Сложность в ситуацию добавляют многие собственники, которые в погоне за деньгами полностью теряют контакт с реальностью и назначают такие цены за свои квартиры, которые даже предельно лояльный наниматель назовет «клиническими». Чтобы стало ясно, о чем речь, приведем пару примеров.

Договор с агентством по аренде в СПб

Итак, представьте себе глухую питерскую окраину, на которой стоит древняя пятиэтажка. На первом этаже этого призрака прошлого сдается однокомнатная квартира с уникальным дизайном «приют сироты»: полное отсутствие обоев, в качестве кровати предлагается ароматный и удивительно грязный матрас неизвестного происхождения, изысканными стульями в стиле «полный лофт» назначены пивные ящики, а в качестве умывальника предлагается массивный оцинкованный тазик, побитый ржавчиной. Те редкие наниматели, которые сюда наведываются, теряют дар речи – видимо, по причине своего восхищения необычными интерьерами. Но добивает их пытающаяся сдать такую «элитарную» квартиру 70-летняя бабушка, которая с железобетонным упрямством требует за нее 20 тыс. руб. – потому что до глубины души убеждена, что это средняя цена на рынке и обмануть битую жизнью женщину не получится ни у кого!

Другая, такая же «элитарная», квартира примерно с таким же дизайном и обстановкой, но с двумя комнатами вместо одной, сдается уже за тридцать тысяч. Причем настаивающие на своем доскональном знании рынка хозяева, убежденные в своей правоте и способности увидеть любой обман при помощи своих явно экстрасенсорных способностей, в нагрузку к и без того «убойным» условиям найма добавляют еще и жесткий «фейс-контроль»: ни маленьких детей, ни домашних животных в квартире в принципе быть не должно. Кстати, последнее условие удовлетворить проще простого – ни тех, ни других заманить туда пока не удавалось.

Эти случаи, безусловно, предельные, но при этом они очень показательные. Практически каждый начинающий «квартиродатель» поначалу болеет синдромом завышенных цен. Лечится такая болезнь обычно невероятно быстро: пара-тройка месяцев без потенциальных нанимателей быстро приводит большинство к убеждению, что цену не мешало бы скинуть. И вот тут агентство, с которым такой собственник заключил бы договор с агентством по аренде, действительно могло бы помочь своему «платному» собственнику - убедить его скинуть пару тысяч и сразу сдать квартиру вместо того, чтобы ждать два месяца и в итоге потерять 40-60 тыс.руб. С «бесплатными» клиентами, понятное дело, никто возиться не будет: его потери – это его проблемы.

Насколько реальны гарантии сохранности?

Не менее актуальным, чем собственные доходы, для собственника остается вопрос проблемности жильцов и сохранности собственного имущества. С этим можно согласиться: кому нужны наниматели, которые создают проблемы с милицией, находятся в конфронтации с госорганами, платят несвоевременно, а в нагрузку – постоянно что-то ломают. Может ли собственник, который заключает договор с агентством по аренде, рассчитывать на какие-то гарантии в этом отношении?

Как правило, агентство, помимо непосредственного договора найма, составляет передаточный акт, в котором детально прописано состояние всего – от стен и потолка до сантехники и бытовых приборов. При таком подходе любая конфликтная ситуация разрешается достаточно просто. А помимо этого, ответственность сторон не лишним будет прописать и в самом договоре.

Договор с агентством в СПб

Вторым уровнем гарантий безопасности становится страховой депозит. Это сумма, величина которой равняется оплате за один месяц найма и переходит в распоряжение собственника в момент подписания договора. Если по окончании найма все в прядке – сумма возвращается арендатору, если нет - проблемы исправляются на эти средства.

Если проблемы появились уже в течение последних дней проживания нанимателя, когда все финансовые аспекты выезда стороны уже урегулировали, то единственным вариантом разрешения конфликта станет только обращение в судебную инстанцию.

Учитывая, что наниматели для собственника – люди в принципе неизвестные и поэтому непредсказуемые, многие собственники разумно страхуют свои квартиры – на всякий случай.

Следует признать, что такой набор мер оказывается достаточно эффективным. Однако при этом нужно заметить, что точно также может поступать и тот, кто никакой договор с агентством по аренде не заключал и не планирует.

Задайте вопрос юристу!

+7 (812) 313-28-87 юристы по недвижимости, юридические консультации

Насколько надежно доверительное управление?

Чаще всего собственник живет в том же городе, где сдает квартиру. Однако бывают ситуации, когда он уезжает, причем – надолго. Зачем при длительном отсутствии попусту простаивать недвижимости? Незачем – ее можно сдать с пользой для себя.

Вот только часто бывает и так, что сдавший приличным людям через хорошее агентство квартиру собственник через некоторое время перестает получать деньги. А приехав выяснять ситуацию, застает там не приличных нанимателей, с которым имел дело, а стадо гастарбайтеров, которые не хотят понимать, кто он такой, и в свою же квартиру его не пускают в принципе. А представители агентства, интеллигентно пожав плечами, такого собственника посылают – далеко, но тоже интеллигентно. И решает такой собственник проблему иноземных захватчиков как может, и состояние квартиры после них обычно напоминает руины.

Представители агентств, прекрасно осведомленные о таких возможностях, при их упоминании отмечают, что собственник и риэлтерская контора изначально не заключили еще один договор – доверительного управления. Он, дескать, как раз на случай дальних путешествий и долгого отсутствия и предусмотрен, и тогда все проблемы и все вопросы решает агентство: само нанимателей ищет, само аренду собирает, само за коммуналку платит и само ремонт делает. Естественно, не бесплатно – такая услуга обычно оценивается в 10% от величины арендной платы.

В теории, заключив такой договор, собственник, заключивший договор с агентством по аренде, может ни о чем не переживать. А если вдруг агентство откажется оплачивать что-то – можно смело идти в милицию.

Вот только в деле есть один подвох. Нередко риэлторы под видом доверительного управления подсовывают собственнику что-то другое, например – договор субаренды или безвозмездного найма. И при таком положении вещей эти риэлторы могут пересдавать квартиру хоть атакующему клину татар – и никакой ответственности за последствия не нести. Если подписан действительно договор доверительного управления, никакие подобные пересдачи просто невозможны. Но со всей тоской по цивилизации нужно согласиться с тем, что в наших условиях работа по таким договорам, во-первых, редкость, а во-вторых, приобретает смысл только при сдаче дорогого жилья с ценовой планкой не менее 80 тыс. руб.

Безусловно, бессовестных риэлторов, проворачивающих такие схемы, оправдывать нельзя никак. Однако реальность современного рынка недвижимости – в том, что лицензирование для риэлторов сегодня отменено, а значит, все стандарты деятельности риэлторов в настоящий момент просто не существуют. Поэтому получается, что отечественное риэлтерское агентство – это, фактически, организация граждан-посредников, которая зарабатывает на операциях с недвижимостью. И больше – ничего. Так что найти реально хорошее агентство намного труднее, чем встретить пришельцев на Дворцовой площади.

Заключение экспертов компании «Законное Право»

На взгляд наших Юрист по недвижимости, заключать договор с агентством по аренде и хоть что-то платить этому агентству будет разумным только в двух случаях.

Это имеет смысл, если собственник впервые сдает квартиру и не имеет никакого опыта в отношении того, как это делается, как выставляется цена, какой она должна быть, как приводить квартиру в порядок, как брать деньги и все такое прочее. Для новичка рекомендации агентства могут быть небесполезными.

Второй вариант – это уезжающий надолго в путешествие владелец дорогого жилья, который хочет воспользоваться системой доверительного управления.

Если вы не относитесь ни к той, ни к другой категории – заключать договор с агентством по аренде вам просто незачем, поскольку никаких бонусов вам он не принесет. Ну и, конечно, прежде чем подписывать договор, прочитайте его и вникните в смысл каждого предложения. Или обратитесь к нам за юридической консультацией по договору аренды!

Задайте вопрос юристу!

+7 (812) 313-28-87 юристы по недвижимости, юридические консультации

Юристы по недвижимости ответят на ваши вопросы:

Подробно

Помощь опытных юристов по недвижимости. Оформление недвижимости, проверка сделки, защита ваших интересов в суде. Бесплатные консультации юристов.

Проверка сделок купли-продажи недвижимости

Проверка сделок купли-продажи

Независимый юрист по недвижимости полностью подстрахует сделку
Споры с застройщиками

Споры с застройщиками

Защита дольщиков в суде, споры с застройщиками, проверка сделок.
Плюсы и минусы ипотеки

Всё об ипотеке

Плюсы и минусы ипотеки с точки зрения юристов. На что обращать внимание.
Обман при покупке квартиры

Обман при покупке квартиры

Основные виды мошенничества при покупке квартиры. Не попадайтесь!