Юрист по недвижимости в Новосибирске
- Юридические консультации,
- Проведение сделок с недвижимостью,
- Составление исков, претензий и жалоб,
- Защита ваших интересов в суде.
Или позвоните нам прямо сейчас! Мы на связи!
Каким должен быть договор с агентством недвижимости
Договор с агентством недвижимости: каким он должен быть?
Ситуация обращения в агентство недвижимости сегодня из разряда редких и необычных перекочевала в разряд обыденных и привычных. Каждый день подписываются тысячи договоров с агентствами недвижимости. Но практика показывает, что редко кто из этих тысяч покупателей недвижимости имеет представление о том, какие условия содержит подписываемый ими договор и какие условия он должен содержать. Какие знания помогут каждому эффективно вести переговоры с такими агентствами? Вот об этом наша статья и расскажет.
Договор – основа вашего сотрудничества с риелторами
Любая сделка с недвижимостью включает в себя несколько этапов, а каждый этап - множество операций. Чем выше профессионализм работника агентства, тем оперативнее и успешнее проходят эти операции и выше результаты на каждом этапе. От профессионализма риелторов зависит и успех сделки в целом, ведь впервые продающий или покупающий недвижимость человек о процессе ее проведения имеет очень туманное представление.
Заключение договора позволяет успешно решить это затруднение, описывая, за что именно платит деньги клиент и что именно будет делать риелтор. Если поступает предложение работать без договора – это очень хороший стоп-признак: в этом случае у такого агентства нет перед вами совершенно никаких обязательств и никакой ответственности за любые последствия.
Итак, договор и только договор. Он может быть стандартным – это обычный подход в большинстве риелторских фирм. Но он может быть и произвольным, в котором права клиента могут оказаться ущемленными, и иногда – очень серьезно. А значит, никакой спешки в подписании быть не должно: забираете предложенный образец и либо в спокойной обстановке дома его разбираете, либо консультируетесь по его поводу с юристом по недвижимости.
Что же должно содержаться в таком договоре с агентством недвижимости в совершенно обязательном порядке?
Точный и полный перечень услуг, который будет оказывать клиенту агентство недвижимости
Первым, что должен содержать договор, это его предмет. Другими словами, этот тот спектр услуг, который клиент получит от риелторской фирмы после подписания этого документа.
Какие именно услуги могут оказываться? Их много:
- - подобрать согласно набору требований клиента варианты квартир;
- - проверить наличие и комплектность правоустанавливающих документов на эти квартиры;
- - изучить всех собственников квартиры и историю ее передачи из рук в руки;
- - собрать все необходимые документы;
- - не только подготовить и заключить, но и контролировать соблюдение предварительного договора по купле-продаже, а также договоров задатка и аванса;
- - провести непосредственную сделку с подготовкой и заключением основного договора по купле и продаже;
- - провести госрегистрацию сделки с недвижимостью и получить свидетельство, фиксирующее право собственности;
- - присутствовать как свидетели и при внесении денег в ячейку банковской организации, и при передаче денег продающей стороне;
- - оформить для квартиры акт ее приема-передачи;
- - проконтролировать передачу новому владельцу его приобретения.
Разумеется, перечень не полный и в него могут входить и другие действия
Следует обратить внимание на то, чтобы договор содержал не общую и обтекаемо-неопределенную формулировку об оказании информационных или, тем более, информационных или консультационных услуг. В нем точно должна быть прописана услуга покупки квартиры или ее продажи. Если ее нет, вы можете потратить свои деньги на спектакль о невероятно бурной работе над вашей проблемой – без всякого результата, которым станет только заключенная сделка.
Если договор включает максимально возможный спектр услуг, то в нем также будет полное сопровождение проводимой сделки – от предоставления вариантов и вплоть до госрегистрации и передачи недвижимости покупателю.
Если же договор включает минимально возможный спектр услуг, то в нем будет проверка юридической чистоты указанной клиентом квартиры и оформление самой сделки.
Если в договоре нет подробного перечня услуг, следует настоять, чтобы он был туда включен.
Размер вознаграждения, которую получит агентство
За свою работу, проведенную по договору с агентством недвижимости, это самое агентство получит какое-то вознаграждение. Оно может определяться двумя способами. Вознаграждение может быть конкретной суммой за весь пакет услуг. Или же вознаграждение может быть процентной долей от стоимости квартиры и таких расходов по сделке, как рекламные расходы, затраты на подготовку документов и заключение непосредственной сделки (аренда ячейки для денег в банковской структуре, госпошлина за регистрацию договора).
Не самые радужные экономические тенденции последнего времени заставили риелторские конторы пойти на весомое снижение своих комиссионных. Год-два назад 3% комиссии были практически демпингом, а сегодня они практически превратились в стандарт. Нередкой стала и цена в три десятка тысяч за каждую квартиру – с небольшими вариациями.
Если процентная оплата услуг по договору с агентством недвижимости зависит от стоимости продажи или покупки, то фиксированная цена к ней никакого отношения не имеет. Многие считают именно фиксированный вариант самым разумным, потому что процесс никак не отличается, стоит ли недвижимость 500 000 руб. или 5 000 000 руб. А значит величина фиксированной оплаты более точно будет отмерять вознаграждение агентству в зависимости от того, насколько велик был перечень оказанных услуг.
Часто риелтор каждой из сторон рассказывает историю о том, что именно ради их блага он работает практически бесплатно, вознаграждение свое он дескать получит от противоположной стороны, и при этом реальные свои комиссионные старательно скрывает. Такая тактика применяется в случае, когда стоимость услуг в договоре с агентством недвижимости точно и ясно не прописана, и позволяет получать вознаграждение одновременно с обеих сторон и в весьма значительном размере.
Следует обращать свое внимание на то, что обычной практикой риелторских фирм является взятие у продающей стороны денег только тогда, когда квартира уже продана. А вот по отношению к покупателю единой традиции нет: для некоторых фирм это взятие денег после покупки или во время нее, а некоторые берут их уже за то, что делают подборку квартир и показывают их покупателю.
Срок, в течение которого действует договор
В договоре с агентством недвижимости должен быть ясно указан период его действия и срок завершения. Он должен быть достаточным для того, чтобы завершить весь процесс продажи, и должны быть проставлены условия, которые приводят к его продлению. Обычно на сделку по недвижимости требуется около пары месяцев.
Стоимость недвижимости
Договор должен содержать в себе две денежных величины, которые проставляются там однозначно и ясно:
- Размер суммы денег, выплачиваемых агентством недвижимости своему клиенту;
- Размер суммы денег, по которой агентство недвижимости планирует продать квартиру.
Однако очень распространенным случаем становится указание только одной их них. Какие последствия несет такой подход?
Продаваемая недвижимость риэлтерской фирмой выставляется на продажу. Причем в погоне за выгодой фирма выставляет цену настолько высокой, что желающих приобрести такую "золотую" недвижимость не отыскать днем с огнем и не заманить никакими коврижками. Потом срок договора завершится, а ваша недвижимость как была непроданной, так ею и осталась. Пресечь такой подход можно, если настоять на указании цены планируемой продажи, а в совсем уж оптимальном случае – еще и права отказа от договора в случае, если указанная цена продажи будет агентством превышена.
Кроме того, оговорить нужно еще и минимальную стоимость, при которой вы все еще согласны на продажу.
Реквизиты агентства и клиента
Без них договор с агентством недвижимости вообще действительным не является.
Опись оставляемых агентству документов как оформленное приложение к договору
Практически всегда риелтору передаются нужные для дела документы – на ответственное хранение. Если это происходит, на документы нужно обязательно составить опись, оформить эту опись как приложение к договору с агентством недвижимости, а в договоре прописать, какую ответственность это агентство несет, если документы будут агентством повреждены или в принципе утрачены. Это породит более внимательное отношение к вашим бумагам и избавит от возможного мошенничества с ними со стороны недобросовестных агентств.
Сторона, которая занимается сбором справок
Кто именно должен будет собирать нужные для сделки справки и какие именно справки будут нужны – должно быть зафиксировано.
Какую ответственность несет агентство
Агентство отвечает за совершаемые действия – и мера такой ответственности должна быть прописана условиями договора. В случае сомнений в действиях фирмы всегда консультируйтесь в других агентствах или, что более разумно, у юристов – так можно предотвратить неприятности на корню.
Какую ответственность несет клиент
Не только агентство несет ответственность – клиента это тоже касается. Хотя вот этот пункт обычно ни одно агентство указать не забывает. К нему следует присмотреться, чтобы понять – не чрезмерна ли указанная там ответственность.
В каком порядке договор может быть расторгнут
Условия этого и порядок самого расторжения должны быть указаны точно и ясно. Всякое бывает – вдруг вы передумаете.
Главным секретом совершенно любого типового и стандартного договора является то, что в таком виде вы совершенно не обязаны его подписывать. Просьбы включить или исключить из него пункты или изменить имеющиеся – ваше полное право. Если репутация агентства ценна для этого агентства – вам пойдут навстречу. К тому же, по тем пунктам, которые вы хотите изменить, можно составить протокол разногласий.
За подробной информацией и при спорах по договору с риелторами обращайтесь к независимым юристам по недвижимости. Юридическая консультация поможет решить важные вопросы по сделке с недвижимостью и убережет вас в будущем от неприятностей.
Услуга по юридическому сопровождению сделки независимым юристом в Петербурге особо актуальна, поскольку цель ее - обезопасить покупателя, вкладывающего деньги от дальнейших притязаний на собственность, дает гарантию чистой сделки. Помните, какое бы ни было агентство, его единственная цель - продать вам недвижимость, совершить сделку и заработать деньги. Ваша безопасность не охраняется риелторами, агентством недвижимости и продавцом, которые зарабатывают на вас!
Юрист по сопровождению сделок с недвижимостью, нанятый вами, независящий от риелторов и агентств, может быть тем специалистом, кто проверит все документы, составит договоры, которые охраняют ваши интересы, проведет переговоры и полностью проконтролирует сделку до момента получения вами свидетельства о собственности.
Юристы по недвижимости ответят на ваши вопросы:
Помощь опытных юристов по недвижимости. Оформление недвижимости, проверка сделки, защита ваших интересов в суде. Бесплатные консультации юристов.
Проверка сделок купли-продажи
Независимый юрист по недвижимости полностью подстрахует сделку
Споры с застройщиками
Защита дольщиков в суде, споры с застройщиками, проверка сделок.