---

Альтернативная сделка купли продажи

Альтернативная сделка купли продажи: организация расчетов и примеры из практики.

В деле приобретения квартир есть две стороны. Продающая сторона обычно занимает выжидательную позицию и принимает предложения, выбирая из них наиболее подходящее. А вот приобретающей стороне достается активная роль – именно она в ходе сделки с недвижимостью и заключает арендный договор по сейфовой ячейке с банковской структурой, и закладывает в этот сейф средства для расчетов с продающей стороной.

По сравнению с классическим алгоритмом альтернативная сделка купли-продажи отличается по нескольким пунктам. Но чтобы эти отличия стали очевидны, первоначально полезно освежить в памяти то, как проходит обычная сделка.

---

---

Алгоритм расчетов с использованием сейфовой ячейки банка

Юрист по недвижимости Законного Права, Ирина Леонидовна, объясняет на простых примерах.

На первом этапе приобретающая сторона в альтернативной сделке купли продажи (для простоты объяснений назовем его Виталием) и сторона продающая (ее будут именовать Ольгой) обращаются в банковскую структуру, предоставляющую услуги депозитария. Они согласуют между собой и назначают конкретный день для того, чтобы сделать закладку денег в арендованную ячейку. Как правило, это делается одновременно с подписанием договора купли/продажи конкретной квартиры, потому как момент очень для этого удобный.

На втором этапе Виталий обращается к сотрудникам банка и заключает с банком арендный договор. Предмет договора – сейфовая ячейка депозитария, в роли Арендатора 1 выступает сам Виталий, а Арендатором 2 становится Ольга. К такому договору аренды обеими сторонами подписывается соглашение, в котором прописываются сроки аренды и условия доступа к ячейке для каждой стороны, причем условия прописываются и для ситуации состоявшейся сделки, и для ситуации, когда сделка не состоялась.

Например, Виталий и Ольга назначили днем заключения сделки чудесный летний день 1 июля. Виталий арендовал ячейку на один месяц – этот срок заканчивается 1 августа. В соглашении, которое они заключат, будет прописано, что продающая сторона, Ольга, получит доступ к содержимому ячейки в тот же день, 1 июля, и продлится этот доступ до 25 июля. Условием получения доступа для Ольги станет предъявление банковским сотрудникам паспорта, а также оригинального договора купле-продаже – причем с обязательной отметкой, сделанной УФРС и подтверждающей государственную регистрацию перехода на Виталия соответствующих прав собственности. Виталий, который поместил в ячейку средства, все эти дни не будет иметь к ним доступа. Но если на окончание дня 25 июля сделка так и не состоится, то уже 26 июля он вновь получает доступ к ячейке и может свободно забрать собственные средства.

Особо подчеркнуть в этой ситуации следует то, что если до окончания дня 25 июля Ольга со всеми подтверждающими документами в банк не пришла, сделка считается несостоявшейся автоматически и доступ к ячейке для Ольги закрывается. Назначение такого срока в 25 дней имеет вполне разумные основания и проверено на практике: в течение 14 календарных дней проводится в настоящее время государственной регистрация прав собственности, и еще десять дней у Ольги будет на то, чтобы с учетом всяких случайностей добраться до банка и все предъявить. Так что если она начнет оформлять все 1 июля, в день заключения договора – у нее будет более чем достаточно времени на то, чтобы все успешно завершить и забрать деньги.

На третьем этапе Виталий и Ольга вместе с сотрудником банка отправляются в депозитарий, где на их глазах вся сума будет пересчитана, а если продавец выразит такое пожелание – то купюры будут проверены на подлинность. Виталий в присутствии Ольги закладывает всю сумму в сейфовую ячейку и забирает ключ от не с собой – ведь арендатор именно он.

По поводу этой части алгоритма естественным становится вопрос о том, что Виталий вполне себе может оставить ключ у себя и не отдавать его Ольге после прохождения госрегистрации документов. На это есть вполне разумный ответ: если Виталию хочется оставить себе такой сувенир на память – это его личное горе. Потому что в случае прохождения госрегистрации этот ключ будет просто способом открыть ячейку – но он не является условием доступа к содержимому этой ячейки. И произойдет в этой ситуации следующее: Ольга не отдаст Виталию расписку о том, что получила от него средства за квартиру.

Поэтому подтвердить передачу этих денег Виталий не сможет. А тем временем Ольга обратится в судебную инстанцию, затребует возвратить свою квартиру – и успешно ее получит в свое распоряжение. Но у Ольги есть и более быстрый способ решить проблему: она обратится к сотруднику банка с тем, что ключ от ячейки она, к сожалению, потеряла, но все условия доступа к ячейке она выполнила и имеющиеся у нее документы это подтвердят. Тогда она оплатит за свою «рассеянность» штраф в рамках пяти тысяч рублей – и банк предоставит ей доступ к содержимому ячейки, так что свои деньги она все равно получит.

На четвертом этапе Виталий делает оплату услуг депозитария и услуг по составлении соглашения, а затем подписывает с Ольгой договор купли-продажи квартиры, который отправляется на госрегистрацию.

На пятом этапе через 14 дней Ольга получает прошедший госрегистрации свой экземпляр договора, с которые навещает банк. Она предъявляет обязательный набор из собственного паспорта и зарегистрированного договора, в результате чего получает от Виталия ключ от сейфовой ячейки и забирает деньги, передавая, в свою очередь, Виталию расписку об их получении.

Разумеется, в жизни всегда есть место нежданному форс-мажору, и сделка может сорваться по абсолютно невероятным причинам. Тогда выделенный продавцу для доступа срок истекает, Виталий вновь его получает и забирает свои средства без проблем.

Разобравшись в базовом обычном алгоритме, нетрудно увидеть отличия, которыми характеризуется альтернативная сделка купли-продажи и расчеты по ней.

---

---

Альтернативная сделка купли-продажи: первый пример

Виктор намерен продать квартиру и запрашивает за нее не много не мало - пять миллионов рублей. Но поскольку счастье не в деньгах, он планирует прибавить к вырученным средствам еще два миллиона и с их помощью купить боле привлекательную для себя квартиру, которой сейчас владеет Ирина. Эта сделка пройдет в пять шагов.

1. Шаг первый: Виктор находит для своей квартиры покупателя – Дениса. Намерения Дениса тверды как сталь и он вносит за жилье аванс, открывая зеленую улицу для планов Виктора. Виктор договаривается с Ириной о приобретении ее квартиры. И Виктор, и Денис арендуют сейфовые ячейки, только Виктор в свою закладывает два миллиона, а Денис – пять, и оба получают свои ключи. Если сделка состоится – оба ключа получит Ирина.
2. Шаг второй: все трое составляют допсоглашения к арендным договорам ячеек, где для Галины прописываются сроки доступа и условия, которые она для этого должна выполнить – прошедший госрегистрацию договор купли-продажи на квартиру Ирины, а также копия договора на квартиру Виктора.
3. Шаг третий: Виктор заключает договора купли/продажи с Денисом и Ириной, участники оставляют на них свои автографы, и бумаги отправляются на госрегистрацию.
4. Шаг четвертый: госрегистрация прошла успешно, Виктор передаёт Ирине копию прошедшего госрегистрацию договора по собственной квартире, которую можно заменить выпиской из ЕГРП. И Виктор, и Денис передают Ирине ключи от своих сейфовых ячеек.
5. Шаг пятый: Ирина предоставляет банковским сотрудникам прошедший госрегистрацию договор на собственную квартиру, а также копию договора Виктора или выписку из ЕГРП от него – и это открывает ей доступ к содержимому обеих ячеек.

Альтернативная сделка купли-продажи: второй пример

По счастливому стечению обстоятельств Илья стал владельцем замечательной квартиры, которая стоит десять миллионов рублей. Однако для него эта квартира избыточно просторна, а вот в средствах он испытывает немалую потребность. Свою проблему он решает с помощью сделки, которая пройдет за четыре шага.

1. Шаг первый: Илья на свою квартиру успешно отыскивает покупательницу Алису – цена ее более чем устраивает. Чтобы не стать обладателем огромной суммы денег при полном отсутствии жилья, Илья находит для себя устраивающую его квартиру, которой владеет Михаил – он без сожалений расстанется с этой собственностью всего за семь миллионов рублей.
2. Шаг второй: Алиса становится арендатором двух сейфовых ячеек в банковской структуре, в одну из которых закладывает три миллиона рублей (они достанутся Илье), а во вторую – семь миллионов рублей (их получит Михаил). Вся троица собирается в переговорной комнате банка, составляет допсоглашения к арендным договорам ячеек и подписывает их. Чтобы Илья и Михаил получили доступ каждый к своей ячейке, каждый из них должен предоставить прошедший госрегистрацию договор, а до наступления этого момента ключи от ячеек остаются у самой Алисы.
3. Шаг третий: Илья заключает и с Алисой, и с Михаилом соответствующие договора о купле/продаже квартир, которые затем отправляются на госрегистрацию.
4. Шаг четвертый: когда госрегистрация получена, Алиса передает обоим ключи от соответствующих ячеек, а Илья и Михаил получат доступ к этим ячейкам – естественно, после предъявления договоров и паспортов.

Учитывая, что по альтернативным сделкам купли-продажи всегда возникает не один вопрос, вы можете задать их, если позвоните по нашему телефону +7-981-714-95-98. Сопровождение сделки по недвижимости - довольно частый запрос. Обсудить детали вы можете по телефону или у нас в офисе.

---

---