Споры о расторжении договора ренты

Споры о расторжении договора ренты

Споры о расторжении договора ренты. Договоры ренты отличаются достаточно большим разнообразием. В современной системе российского законодательства выделяют Расторжение договора ренты несколько их классов. В число таких классов входят договора, регулирующие вопросы рентных отношений по содержанию с иждивением, которое должно быть обеспечено на продолжение всей жизни, а также договора, регулирующие пожизненную ренту на постоянной основе. Из уникальных отличий каждого из этих классов закономерно вытекает и спектр различий в тех основаниях, на которых они могут быть расторгнуты.

Если, к примеру, рассматривать договора постоянной ренты, то расторгнуть его в одностороннем порядке невозможно прямо – такой вариант не предусматривается существующими законодательными нормами.

В отличие от него, это вполне осуществимо для договоров пожизненной ренты – они вполне могут быть расторгнуты, если под выплату этой ренты имущество было отчуждено на безвозмездной основе, и получатель такой ренты наделен полным правом потребовать это имущество, будь то квартира, жилой дом или что либо еще, вернуть. При этом есть два нюанса – такой возврат допустим, если условия договора были нарушены существенно, и если при возврате стоимость такого имущества идет в счет рентной выкупной цены.

Аналогичная возможность расторгнуть договор ренты при существенном нарушении плательщиком его условий и своих обязательств применяется и для договоров пожизненного содержания с иждивением – недвижимое имущество, которое и было передано в качестве обеспечения пожизненного содержания, может быть востребовано получателем рентных выплат обратно или может быть выплачена выкупная цена за него.

Задайте вопрос юристу!

+7 (812) 904-34-26 Юрист по договору ренты в СПб. Горячая линия консультаций

Споры о ренте

Специфика договора пожизненной ренты и особенности его расторжения

К каким бы нормам не было обращено внимание в вопросах пожизненных договоров ренты, практически сразу можно уловить ключевое направление в законодательных формулировках, выражающееся в стремлении наиболее полно защитить получателя такой ренты и до максимума поднять планку его защищенности. Такой договор вполне можно расторгнуть на односторонней основе, но возможность сделать это современная система законодательства предоставляет только получающей стороне, а вот сторона-плательщик лишена любых прав на отказ от взятого на себя пакета обязательств.

Спектр оснований, которые создают возможности для получателя потребовать расторжения договора ренты, российский Гражданский Кодекс раскрывает в 599 статье. Первая часть этой статьи содержит формулировку о том, что таким основанием становится нарушение существенных условий в этом договоре, и при подтверждении этого нарушения получатель ренты получает право потребовать от стороны-плательщика или выкупить ренту, или возместить весь объем убытков.

Естественным становится немедленное возникновение вопроса о том, какие из возможных нарушений таких договоров система современного законодательства относит к числу существенных. Раскрывает эту тему все тот же российский Гражданский Кодекс, но уже в 450-й статье. Ее вторая часть формулирует утверждение о том, что существенное нарушение имеет важный отличительный признак от любого другого – оно для другой стороны договора создает ситуацию недостижимости тех целей, которые с помощью такого договора должны были быть достигнуты.

Первым логичным критерием этого становится экономический. Если получатель ренты намерен восстановит свои права и обращается в суд, то свое намерение он должен обосновать предоставлением доказательств того, что ущерб действительно нанесен, и что он недополучил значительную величину доходов. Кроме того, договор ренты устанавливает и расторжение при раскладе, когда выплата по ренте сделана, но срок упущен. Тем не менее, если оперативно устранить такое нарушение – основания для расторжения исчезают.

Суд по договору ренты

Итак, основанием для того, чтобы расторгнуть договор, становится нарушение существенных условий в этом договоре, и при подтверждении этого нарушения получатель ренты получает право потребовать от стороны-плательщика или выкупить ренту, или возместить весь объем убытков. И одно, и другое требование должно быть заявлено только в судебном порядке.

Получатель ренты может становить свой выбор на выкупе этой ренты не оправдавшим ожиданий плательщиком. При таком варианте нужно будет сформулировать цену выкупа, а для этого ее нужно адекватно определить. Подобное адекватное определение опирается на ряд правил, которые формулируются российским Гражданским Кодексом для ситуаций выкупа постоянной ренты и изложены в статье 594.

Начальной точкой расчетов становится выяснение того, было ли передано рассматриваемое имущество под ренту на бесплатной основе или за плату. Если плата была внесена, то ценовая планка выкупа должна точно соответствовать той сумме, которая подлежит выплате ренты в течение года. Подобная выкупная цена является весьма невысокой, и причина этого кроется в том, что за рентное имущество уже была выплачена определенная цена, и получатель ренты защищен от рисков полной потери прав на него в том случае, когда выкуп ренты осуществляется плательщиком.

Если рентное имущество было передано бесплатно, то цена выкупа формируется как сумма годовой величины платежей и цены этого самого имущества. Про этом цену имущества по своему усмотрению устанавливают уже вовсе не стороны – она формируется системой правил, изложению которых в российском Гражданском Кодексе посвящена 424-я статья в третьем своем пункте, и в целом соответствует ценам на подобное имущество, назначенным при аналогичных обстоятельствах.

Если рентное имущество было передано бесплатно

Получатель ренты может становить свой выбор и на возмещении всего объема причиненных не оправдавшим ожиданий плательщиком убытков. Если договор расторгается, получающая ренту сторона обладает полным правом на требование и убытков, и любых имущественных потерь, в которые включается и стоимость имущества. При этом зачитывается и учитывается величина той суммы, которую получатель ренты уже получил как платежи по ренте, величина той суммы, которую он получил как компенсацию. Общим правилом является отсутствие права на требование получателем ренты возврата имущества.

Если рентное имущество было передано бесплатно, а плательщик ренты существенно нарушил договорные условия, сторона, получающая ренту, вполне в праве выдвинуть требование о том, чтобы имущество было возвращено, а его стоимость была зачтена в счет цены выкупа ренты.

Важным моментом служит и то, что если имущество в случае пожизненной ренты было уничтожено или повреждено, это никак не влияет на обязанности плательщика, и все риски по утрате несет именно он.

Особенности договоров рентных отношений по содержанию с иждивением, которое должно быть обеспечено на продолжение всей жизни, и нюансы процесса их расторжения

Этот класс договоров рентных отношений можно классифицировать в качестве вариации договоров, которые регулируют пожизненную ренту на постоянной основе. Такой подход закономерен по той причине, что число общих моментов в обоих случаях достаточно велико.

  1. И в тех, и в других договорах рентных отношений в качестве получателя ренты выступает исключительно физическое лицо. Им является гражданин, который обязательно должен быть дееспособным и обладать недвижимым имуществом. Такой гражданин это самое имущество и намеревается передать тому, кто способен и согласен это имущество принять, обеспечивая взамен передающей стороне пожизненное содержание с иждивением. При этом ничтожным признается такой договор, если в нем пожизненная рента устанавливается в пользу лица, которое уже скончалось на момент заключения этого договора. Еще одним нюансов является то, что права получателя ренты в обоих договорах не могут быть переданы наследникам и не могут быть отчуждены.
  2. И в тех, и в других договорах ренты нет ограничений на состав плательщиков ренты. Они могут являться лицами физическими или юридическими, могут быть организациями страховыми или коммерческими, государственными или частными.
  3. И в тех, и в других договорах рентных отношений есть совпадение по срокам действия договоров – они ограничиваются жизненным сроком того, кто становится получателем ренты, и моментом окончания действия договора становится момент смерти получателя ренты.
  4. И в тех, и в других договорах ренты приобретатель выгоды – не только тот, кто осуществил под выплату ренты непосредственную передачу имущества, но и любое лицо, которое указал передавший, и материальная обеспеченность гарантируется тем лицам, которых считает себя обязанным поддерживать собственник недвижимого имущества – обычно это либо член семьи, либо родственник, либо близкий человек.
  5. И в тех, и в других договорах ренты те правовые нормы, которыми определяется регулирование отношений по договорам, являются совпадающими, на что и указывает материал, который содержит российский Гражданский Кодекс во второй части своей 601-й статьи.

Расторжение договоров ренты по содержанию с иждивением, которое должно быть обеспечено на продолжение всей жизни

Получатель ренты и только он может преждевременно инициировать расторжение такого договора, как пожизненное содержание с иждивением, о чем свидетельствуют материалы статьи 605 российского Гражданского Кодекса во втором его пункте. Причем возможным такое расторжение делает только нарушение плательщиком на существенном уровне условий договора.

Если возникла ситуация такого расторжения, на уровне законодательства прописаны только два пути, по которым между сторонами пойдет урегулирование этого спора, и выбор одного из них должен сделать получатель ренты.

Первый путь предполагает требование со стороны получателя вернуть все недвижимое имущество, которое в качестве обеспечения договора было им передано. Если получатель ренты – это третье лицо, и он впервые приобретает такое имущество, то это из возврата трансформируется уже в приобретение права собственности.

Второй путь предполагает, что получатель ренты выдвинет требование выплатить ему выкупную цену, условия которой российский Гражданский Кодекс раскрывает в 594 статье, а ценовая планка выкупа аналогична той, которая указана непосредственно в договоре. Можно определить такую выкупную цену, используя величину стоимости этой недвижимости на тот момент, когда договор был заключен, или на тот момент, когда он был расторгнут. Если в договоре условие такой цены выкупа не было проставлено, то определение ее размера будет формироваться условием оплаты либо бесплатной его передачи.

Передача за плату означает равенство выкупной цены той сумме, которая составляет ежегодный рентный платеж. Основная масса договоров подобного типа условия о выкупной цене абсолютно не содержит, и при ее определении требуется учитывать стоимость ежемесячного объема содержания, равного двукратному минимальному размеру установленной законом оплаты труда – если, конечно же, договор не устанавливает другого размера такой денежной оценки.

Когда же имущество, переданное в оплату ренты, было передано на бесплатной основе, с состав цены выкупа будет проведено обязательное включение еще и цены имущества, которое было передано, а правила, по которым эта цена будет определена, сформулированы в третьем пункте 424-й статьи российского Гражданского Кодекса. При этом требование компенсировать расходы, которые плательщик понес на содержание получателя, со стороны этого плательщика не может считаться правомерным.

Плательщик по такому договору берет на себя обязательства, которые прекращаются, когда взыскание обращается на предмет залога. Проведение между сторонами расчетов ведется, учитывая нормы, которые определят цену выкупа ренты, и сумму, которая была выручена в результате реализации заложенного имущества. Однако при том получатель ренты сталкивается с ситуацией прекращения своего права на пользование этим жилым помещением после того, как оно будет реализовано с торгов, а это далеко не в каждом случае находится в соответствии с целью изначального договора.

Споры о расторжении ренты

Если стороны приходят к взаимоприемлемому соглашению, в результате чего заменяют натуральное предоставление содержания на производимые с оговариваемой периодичностью денежные выплаты, получатель ренты должен удерживать во внимании одно обстоятельство: обернуть взыскание на имущество, заложенное для того, чтобы обеспечить выполнение обязательств, которые исполняются посредством периодично совершаемых платежей, допускается только в ситуациях, когда сроки таких платежей нарушались на систематической основе, и число таких нарушений за период в 12 месяцев было выше трехкратного. При том возможная незначительность просрочки в расчет не принимается. Преимущественным интересом получателя ренты становится заключение соглашения об отступном. Оно станет базисом для того, чтобы вернуть переданное под содержание недвижимое имущество, вслед за чем рентное обязательство плательщика будет прекращено, что раскрывает российский Гражданский Кодекс 409-й статье.

Кодекс не предоставляет прямой ответ, если возникает следующий вопрос: становится ли основанием, позволяющим прекратить обязанности плательщика, то, что недвижимое имущество было случайно повреждено или случайно подверглось гибели? Отсылочная норма, которую содержит российский Гражданский Кодекс во втором пункте своей 601-й статьи, формулирует утверждение о применении всего комплекса правил о пожизненной ренте к и к договору пожизненного содержания с иждивением – за исключением ситуаций, если последний не содержит другие правила. 600-я статья содержит материал о том, что вышеуказанные случаи подобным обстоятельством не становятся, и выплата ренты должна производиться на договорных условиях.

Если недвижимое имущество было случайно повреждено или случайно подверглось гибели, не прекращает обязанностей плательщика в отношении оплаты ренты за одним исключением. Оно заключается в том, что залогодержатель может воспользоваться Законом об ипотеке, которое формулирует право удовлетворить требования по основному обязательству, используя страховые возмещения, или же не требовать досрочного рассмотрения рентного обязательства. Если такие обстоятельства наступают, объем того содержания, которое предоставляет плательщик ренты, может быть пересмотрен, или его натуральная форма может быть заменена на периодические денежные выплаты – но при этом гарантия прав получателя ренты утрачивается в связи с прекращением залоговых обязательств.

Возможности для расторжения договора ренты содержатся и среди норм о договоре дарения, но только в случае, если имущество под содержание передано на безвозмездной основе. Российский Гражданский Кодекс в первом пункте своей 578-й статьи содержит формулировку о том, что покушение плательщиком ренты на жизнь дарителя, его семью или родных, или причинение ему телесных повреждений становится для последнего правом на расторжение договора. Учитывая риск получателей ренты, это основание было бы логично применить и к договору пожизненного содержания с иждивением, без всякой оглядки на то, был ли способ приобретения за плату или без нее.

Суд по ренте

Решение споров по договорам ренты при помощи юриста

Примечание: нормы российского законодательства, которые закреплены в материалах Гражданского процессуального кодекса, в его 100-й статье, содержат формулировку о том, что весь объем затрат на комплекс юридических услуг, оказанных стороне, в пользу которой вынес свое решение суд, оплачивает другая сторона судебного дела.

Самостоятельная попытка разрешения вопроса о расторжении договора ренты, предмет которого - недвижимое имущество, практически никогда не ведет к его успешному окончанию, и самым лучшим решением, которое может принять заинтересованное в оптимальном его исходе лицо, будет обращение к профессионалам этой сферы - ведь последствия любого ошибочного действия исправить уже практически невозможно. Квалификация и грамотность юристов нашей фирмы станут для вас гарантией качественной помощи в абсолютно любых аспектах дел – от составления исковых заявлений до выработки алгоритмов разрешения конфликтных ситуаций. Вам нужна юридическая консультация или иная юридическая помощь, оказываемая по-настоящему качественно? Тогда звоните прямо сейчас 904-34-26 – и вы оцените ее удобство и выгодность для вас!

Задайте вопрос юристу!

+7 (812) 904-34-26 Юрист по договору ренты в СПб. Горячая линия консультаций

Юристы по недвижимости ответят на ваши вопросы:

Подробно

Помощь опытных юристов по недвижимости. Оформление недвижимости, проверка сделки, защита ваших интересов в суде. Бесплатные консультации юристов.

Проверка сделок купли-продажи недвижимости

Проверка сделок купли-продажи

Независимый юрист по недвижимости полностью подстрахует сделку
Споры с застройщиками

Споры с застройщиками

Защита дольщиков в суде, споры с застройщиками, проверка сделок.
Плюсы и минусы ипотеки

Всё об ипотеке

Плюсы и минусы ипотеки с точки зрения юристов. На что обращать внимание.
Обман при покупке квартиры

Обман при покупке квартиры

Основные виды мошенничества при покупке квартиры. Не попадайтесь!