---

Расселение из ветхого и аварийного жилья

Как осуществляется расселение из ветхого и аварийного жилья? Жилищный юрист и юридическая консультация в Санкт-Петербурге.

Жилье бывает разным. И речь идет не только о числе комнат, просторности, этаже расположения и наличии или отсутствии лоджии, но и о состоянии самого здания, в котором располагается квартира. Ведь оно может быть не только новым или старым – оно может быть еще и ветхим, а временами – даже аварийным. И поскольку жилищное право охватывает всю существующую систему жилищных отношений, оно включает также и расселение из ветхого и аварийного жилья.

Кому-то такая проблема кажется надуманной – и совершенно напрасно. Потому что для некоторых жизненная ситуация складывается так, что место их проживания со временем доходит до плачевного состояния – но переселиться куда-то еще они не могут. Иногда из-за бюрократических препятствий, иногда из-за невозможности приобрести хоть что-то другое. И они продолжают жить в доме, который не соответствует эксплуатационным требованиям или в принципе может рухнуть в любой момент.

---

---

Как регулирует этот жилищный вопрос отечественное законодательство?

Ветхое и аварийное жилье в законодательстве и на практике

В законодательстве на эту тем ситуация парадоксальная: несмотря на то, что на практике ветхое и аварийное жилье есть и расселение из ветхого и аварийного жилья системно и организованно проводится, самого определения ветхости и аварийности не содержит ни отечественный Жилищный кодекс, ни применяемое в этих ситуациях правительственное постановление за номером 47.

Однако поскольку практика требует наличия хоть каких-то ориентиров, они указываются в одном неопубликованном и поэтому не считающемся официальным документе – в методических рекомендациях на тему содержания жилфонда и его ремонта.

За основу понятий ветхости и аварийности взята естественная их характеристика – износ. Это интуитивно понимает каждый: на определенном уровне износа жилье из нормального превращается в ветхое, а если ничего по этому поводу не предпринять – то постепенно оно дойдет и до аварийного состояния.

С этой точки зрения ветхость здания – это определенный уровень изношенности его конструкции: если речь идет о постройках из камня – износ должен составлять не менее 70%, а если речь идет о мансардах и деревянных постройках – уровень износа должен быть как минимум 65%.

Этот параметр означает, что здание еще не разрушается и его несущие конструкции все еще достаточно прочны – но при том эксплуатационные характеристики не соответствуют тем, которые установлены для жилых построек. Т.е. жить в таком здании все еще можно – хоть и с большими проблемами. И именно по этой причине тот факт, что здание становится ветхим, вовсе не означает, что для его жителей немедленно начнется расселение из ветхого и аварийного жилья.

Если по поводу нарастающей ветхости здания ничего не предпринять, то оно рано или поздно превратится в аварийное. Официальное признание аварийного состояния постройки возможно только тогда, когда не меньше половины ее помещений из-за состояния их несущих конструкций уже представляет собой опасность для находящихся внутри людей.

Где граница между ветхостью и аварийностью? В деформации. Аварийное жилье начинает утрачивать свою изначальную форму и деформируется настолько, что начинает разрушаться.

Решение о том, что жилье стало ветхим или аварийным, т.е. для проживания совершенно непригодным, и по это причине нужно проводить расселение, принимает особая межведомственная комиссия.

---

---

Как признается непригодность жилья для проживания

Случаи, когда то или иное жилье признается непригодным для проживания, описывает уже упоминавшееся правительственное постановление за номером 47.

В этом документе прописано, что жилье становится для проживания в нем людей абсолютно непригодным в тех случаях, когда на проживающего влияют вредные и опасные факторы окружающей среды и его безопасность обеспечить при этом невозможно. К числу таких факторов относят:

1. Износ здания или отдельных его конструкций до такой степени, что ухудщившееся его состояние снижает надежность постройки и ее конструктивную прочность;
2. Изменившиеся параметры микроклимата помещений и окружающей среды не позволяют обеспечить выполнение требуемых санитарно-эпидемиологических нормативов.

Это означает, что к числу непригодных следует относить:

1. Те помещения, которые являются частью многоквартирных построек, если эти постройки признаны аварийными и поэтому подлежащими реконструкции или сносу;
2. Те постройки, территория расположения которых отличается многократно превышенными нормативами санитарно-эпидемиологической безопасности или их полным несоблюдением;
3. Те постройки, которые располагаются на территориях стихийных природных явлений и техногенных разрушений и не подлежат восстановлению или ремонту;
4. Те постройки, которые располагаются в зоне чрезмерного (превышающего допустимый) шума, либо в непосредственной близости к ним располагаются воздушные линии электропередачи с превышающими нормативы показателями напряженности электромагнитных полей;
5. Те помещения, которые расположились под системами промывки мусоропроводов.

Нередко жители домов пытаются создать впечатление, что именно их здания настолько проблемные и старые, что уже абсолютно не годятся для того, чтобы в них жил человек. И вот как раз такие жители должны учитывать, что непригодность никак не зависит от таких факторов, как:

• - Отсутствующий в пятиэтажке лифта или не предусмотренный в ней мусоропровод;
• - В одно- или двухэтажной постройке нет канализации или горячего водоснабжения;
• - Здание было построено раньше, чем были приняты современные нормативы, но при этом в нем есть возможности для размещения мебели и нужного оборудования.

Однако тот факт, что жилье подходит под определение ветхости или аварийности, вовсе не означает, все решится мгновенно и расселять начнут сразу.

Как определяется необходимость расселения из ветхого и аварийного жилья?

Для того, чтобы соответствующая межведомственная комиссия запустила процесс рассмотрения вопроса и принятия адекватного решения о необходимости расселения или ее отсутствии, она сначала о такой необходимости должна узнать. А узнает она одним из двух способов: либо собственник расположенной в проблемной постройке квартиры подает комиссии сообщающее об этом заявление, либо выполняющий контрольные и надзорные функции в отношении состояния квартир орган направляет комиссии соответствующий акт.

Помимо непосредственного заявления, следует предусмотреть наличие еще и набора необходимых бумаг. В него включены:

• - Копии бумаг, где подтверждено право подавшего заявление на квартиру в проблемном доме;
• - Заключение проводившей оценку постройки фирмы или организации;
• - Заключение проектировщиков о несоответствии ограждений и конструкций выдвигаемым к ним требованиям;
• - Другие бумаги, которые по мнению заявителя должным образом характеризуют ситуацию.

Подается заявление не только лично, но и посредством отечественной почтовой службы, интернет-портала госуслуг, а также МФЦ.

Рассмотрение заявления

Когда такое заявление и все бумаги, которые необходимо в каждом конкретном случае к нему прилагать, поступит в межведомственную комиссию, эта комиссия должна сделать выбор в пользу одного из двух решений: вынести заключение по тем бумагам, которые были предоставлены, либо этих бумаг недостаточно и требуется в дополнение к ним провести еще одно обследование.

Чтобы установить, подходит ли то или иное жилье под определение ветхости или аварийности, сформулированное в отечественном правительственном постановлении No47 следует сделать:

• - Проверку не только полученного заявления, но и бумаг, к нему прилагаемых;
• - Проверку полноты предоставленных бумаг;
• - Определение нужного числа участвующих в исследовании жилья экспертов;
• - Оценку работы экспертной комиссии;
• - Составление акта по проверке;
• - Формулировка заключения на основе оформленного акта;
• - Принятие итогового решения местной властной структурой.

---

---

Как оформляется принятое межведомственной комиссией решение

Придя к тому или иному решению, межведомственная комиссия фиксирует его в заключении по объекту. Эта бумага оформляется в трех экземплярах для того, чтобы один из них предоставить подавшему заявление, второй оставить в распоряжении межведомственной комиссии, а последний передать тому, кто является собственником обследованной квартиры.

Следует учесть и возможность того, что межведомственная комиссия после оценки объекта может прийти к выводу, что следует предпринять дополнительное обследование для более точного понимания ситуации. И тогда тоже составляется акт.

Когда решение межведомственной комиссии принято, оно в рамках пятидневного срока рассылается тем заявителям, которые для подачи своих заявлений использовали отечественную почтовую службу или интернет-портал госуслуг.

Как проводится непосредственное расселение?

Упомянутое выше решение компетентной комиссии – это главный ориентир. На него в своих решениях опираются все остальные – в том числе структуры местной власти. Потому что именно на его фундаменте они формулируют свои решения – о том, какая дальнейшая судьба ожидает эту конкретную постройку, о сроках, в течение которых нужные работы должны быть завершены. И помимо прочего, выносится и вердикт о том, нужно или не нужно в связи со всем этим проводить расселение и как оно должно быть осуществлено - шаги, мероприятия и временные рамки. Если возникают какие-то вопросы или непонятные моменты – с ними следует обращаться к принявшим это решение.

57-я статья российского ЖК говорит о том, что расселение – это вовсе не способ улучшить жилищные условия. В реальности это вынужденный путь по предоставлению жилья. И на практике решение о сносе постройки и расселении жильцов означает, что любой действовавший в отношении них договор соцнайма или коммерческого найма оказывается расторгнутым. И тот, кто не сделает этого на добровольной основе, столкнется с тем, что судебная инстанция сделает это принудительно. Такой же подход применяется и к тем, кто не желает переселяться из постройки в аварийном состоянии: если они не намерены делать это на добровольной основе, муниципальная администрация посредством судебной инстанции реализует свое право на принудительное выселение.

В отношении дальнейших возможностей у собственника есть два главных выбора: он может воспользоваться возможностью получения нового жилья или может предпочесть выплату ему выкупной цены его помещения. Выкупная цена включает не только величину стоимости квартиры: в нее входит компенсация расходов по переезду, поиску нового жилья, оформлению требуемых бумаг и прочим затратам. Если с выкупной ценой собственник не согласен, то вопрос обычно решается в судебной инстанции и сумму определяет именно она.

Если же собственник выбирает вариант получения нового жилья, то оно по своей общей площади должно быть равным прежнему, располагаться в том же городе или районе, где собственник жил до этого, и быть благоустроенным.

Некоторые пытаются использовать расселение из ветхого и аварийного жилья для того, чтобы продвинуться в очереди на улучшение жилищных условий. Однако следует знать: одно не имеет к другому никакого отношения, так что такие попытки незаконны.

И, наконец, следует отметить, что на местах существует тенденция систематизировать процесс расселения из ветхого и аварийного жилья посредством разнообразных программ и работы специальных комиссий. Таким способом формируются списки проблемного жилья и составляются очереди тех, кому требуется расселение. И если они есть – такими программами следует пользоваться.

---

---