---

Порядок выселения из нежилого помещения

Юридическая консультация по вопросам оснований, способов и порядка выселения из нежилого помещения.

Цель, с которой создается то или иное помещение, может быть очень разной. Некоторые постройки предназначены только для того, чтобы там жили люди — но даже в городских квартирах часть площади выделяется под задачи бытовых и хозяйственных нужд. Другие постройки могут быть нацелены на решение иных, самых разнообразных задач — от выполнения функций складов и мест хранения до торговых площадок и офисов.

Некоторые постройки изначально создаются под жилые, хозяйственные или производственные функции - и остаются такими весь период своего существования. Но есть и такие помещения, которые могут быть переделаны от выполнения одной задачи к выполнению другой, например - реконструированы из складских в жилые. И при соблюдении в ходе такой реконструкции всех санитарных требований и норм в них комфортно смогут проживать люди. Но бывает и обратная ситуация — когда то, что сначала было нацелено на проживание человека, было переведено в нежилой фонд. И в соответствии с российским законодательством, люди там жить уже в принципе не должны — хотя фактически могут, и достаточно длительное время. Это создает проблемы и для проживающих, и для собственников — ведь при обнаружении такого факта эта собственность может оказаться потерянной. Как и кем определяется порядок выселения из нежилого помещения?

---

---

Кто принимает решения

Спецификой дел о выселении из квартиры является их сложность - поэтому порядок выселения из нежилого помещения определяет только судебная инстанция. А сложными такие дела оказываются по причине того, что при всей обширности отечественного законодательства по жилищным вопросам в нем нет ясно сформулированных критериев отличия жилых помещений от нежилых.

Да, есть некоторые признаки, на которые можно с достаточной очевидностью полагаться. Например - конструктивная неприспособленность помещения для проживания в нем человека. Или значительная удаленность и изолированность спорного помещения от других, которые считаются заведомо жилыми. Но это не слишком серьезный критерий - хотя бы потому, что располагающиеся на первых этажах зданий торговые точки изначально тоже были нацелены на проживание и изолированными не являются - но со всей очевидностью включаются в состав нежилых. Возможность или невозможность проживания в помещении человека - тоже критерий шаткий. Особенно учитывая примеры того, к чему могут приспособиться люди, у которых не остается выбора.

Итак, судебная инстанция опирается на весь комплекс существующего на настоящий момент жилищного законодательства и с учетом особенностей каждого конкретного случая выносит решение - жилое это помещение или нежилое. И если оно было признано нежилым - каждому, кто в нем проживает, следует придерживаться порядка выселения из нежилого помещения.

Что считается основанием для выселения

Самым распространенным случаем на практике оказывается завершение срока аренды. Здесь возможны три основных варианты:

• - Арендатор заключил соответствующий договор на определенный временной период, который закончился - но покидать арендуемые помещения арендатор не собирается;
• - Если период аренды не был заранее ограничен никакими лимитами, но было прописано условие о завершении аренды после предупреждения об этом со стороны арендодателя - и такое предупреждение арендатор получил, но следовать ему не собирается;
• - Законный владелец помещений добился в судебных инстанциях вынесения решения о прекращении арендного договора и освобождении помещений.

Другим вариантом, при котором вступает в действие порядок выселения из нежилого помещения, становится изъятие этого помещения государством. Обычно это происходит, когда:

1. У государственных структур появляются достаточно веские причины для того, чтобы провести взыскание именно этой площади;
2. Изъятие становится результатом судебного решения о конфискации;
3. Имущество изымается для погашения имеющихся у собственника задолженностей;
4. Статус помещений из жилого сменился на нежилой.

Последняя ситуация требует особого рассмотрения, потому что смена статуса осуществляется только тогда, когда помещение демонстрирует три признака:

1. Вход в него не сопряжен с жилыми помещениями и является отдельным;
2. При жилом статусе в помещении фактически никто не живет - и собственник в том числе;
3. Ни у какого третьего лица не появляется никаких возражений против того, чтобы изменить статус на нежилой.

Все эти варианты и ситуации закреплены в российских нормативных документах:

• - вопросы досрочного расторжения арендных соглашений прописаны в 619-й статье Гражданского Кодекса;
• - то, как должны расторгаться договора, можно выяснить из 452-й статьи все того же ГК;
• - основания для расторжения договоров по инициативе одной из их сторон предоставляет в ГК 450-я статья;
• - перевод помещений жилого типа в категорию нежилых прописывает 22-я статья другого Кодекса - Жилищного;
• - этот же Кодекс в 85-й статье раскрывает ситуацию непригодности помещения для проживания и основанного на этом выселения жильцов.

---

---

Факторы, которые влияют на порядок выселения из нежилого помещения

Конкретная реализация порядка выселения будет зависеть от того, какие факторы и условия оказывают влияние на ситуацию.

Если речь идет о собственниках помещений, то выселение должно учитывать несколько вещей, в числе которых:

1. Уведомление собственника о факте будущего выселения должно быть получено им за полгода до даты этого события;
2. Предоставление собственником, который отказывается выселяться, обоснованного отказа и соответствующих объяснений, подтверждающих его позицию;
3. Предоставление выселяемому собственнику взамен изначально жилого помещения, утратившего этот статус, другого, в настоящий момент считающееся жилым и предназначенное для проживания выселенного собственника;
4. Решение о собственнике, отказывающемся от добровольного выселения, но не способном предоставить веских причин для продолжения своего проживания, принимает судебная инстанция;
5. В принятии своих решений судебная инстанция не принимает во внимание явку или неявку сторон рассматриваемого дела.

Когда речь идет о порядке выселения из нежилого помещения его арендатора, должны быть учтены такие факторы, как:

• - Возможность выселения являющегося юрлицом арендатора существует только при наличии соответствующего соглашения или при расторжении арендного соглашения раньше, чем завершаются прописанные в нем сроки;
• - Если арендатор не возражает против выселения – для обоснования такого требования не требуется вмешательство судебных инстанций;
• - Если речь идет о досрочном выселении, но арендатор заблаговременно оплатил свою аренду – излишек должен быть ему возвращен.

Досрочное выселение арендаторов помещений предполагает наличие законных оснований – и перечень таких оснований излагается в 619-й статье российского ГК:

1. Арендатор нарушил сформулированные в договоре условия;
2. Использование арендатором помещения противоречило его назначению;
3. Арендатор допустил неуплату аренды на протяжении двух и более месяцев;
4. В арендном договоре был предусмотрен капитальный ремонт, который должен был выполнить арендатор – но не выполнил.

Однако практически арендодатель может не ограничиваться сформулированным в Кодексе списком и предъявлять любые основания для выселения. Если арендатор с ними соглашается добровольно – проблема исчерпывается, а весь спектр прочих условий оговаривается на базе положений 450-й статьи ГК. Если же не соглашается – решением проблемы занимаются судебные инстанции, потому что никакие другие возможности решить проблему законными не являются.

---

---

Как реализуется порядок выселения из нежилого помещения при помощи судебных инстанций?

Переговорный процесс с нежелающим выселяться арендатором может оказаться долгим и не слишком простым. Поэтому собственникам полезно помнить, что самый быстрый путь к освобождению арендуемого помещения и решению жилищного вопроса проходит через залы судебных заседаний и методичное пошаговое и точное выполнение всех нормативных требований.

Судебное рассмотрение проблемы выселения начинается в инициации дела, а она, в свою очередь, зависит от грамотного составления верной подачи этого документа в предназначенную для рассмотрения подобных дел судебную инстанцию.

В числе обязательных моментов, которые требуется указать в составляемом заявлении, должны быть:

• - Наименование арендатора;
• - Контактные данные обеих сторон дела;
• - Характеристика помещения;
• - Основание, которое было предъявлено арендатору для выселения;
• - Документальные подтверждения отказа от добровольного выселения.

К непосредственному заявлению должны быть в обязательном порядке приложены документы, в том числе:

1. Подтверждающие площадь помещений бумаги и характеристики его техсостояния;
2. Документы, подтверждающие законность владения помещениями;
3. Непосредственный договор аренды;
4. Заключенные с коммунальными службами договора;
5. Все имеющиеся в распоряжении заявителя подтверждения нарушения договорных условий;
6. При необходимости – сведения об официально зарегистрированном браке.

---

Современная практика рассмотрения дел о порядке выселения из нежилого помещения в судебных инстанциях

Некоторые дела в рамках судебных инстанций можно решить быстро и просто. Другие дела оказываются напряженными, требуют длительного рассмотрения и решаются с большими сложностями. Как раз к последней категории и относятся дела о выселении.

Сложность таких дел определяется не только важностью жилья для гражданина и запутанностью связанного с жильем законодательства. В настоящий момент у таких дел проявилось несколько характерных черт, которые отмечают юридические специалисты. К таким чертам относят:

1. Осуществление выселения только в тех случаях, когда основания для этого оказываются по-настоящему вескими;
2. Выселение арендаторов при завершении договорных сроков и полном отсутствии платежей, которые бы оправдывали дальнейшую аренду, совершается только после предварительного уведомления таких арендаторов;
3. Право на обращение в судебные инстанции у владельца помещений появляется только после направленного арендатору уведомления и при условии полного отсутствия реакции на это действие;
4. Разрешение конфликта требует совершения попытки досудебного урегулирования конфликта путем направления в адрес арендатора претензии, включающей все требования и условия;
5. Правом государства является возможность изъять помещение у любого его собственника – разумеется, при наличии для этого веских законных оснований.

---

---