---

Покупка квартиры с прописанным человеком

Покупка квартиры с прописанным человеком: возможности, алгоритмы и проблемы.

Приобретение квартиры достаточно часто проходит с сюрпризами или осложнениями. И в числе наиболее распространенных "бонусов покупателю" была и остается ситуация, когда новый владелец приобрел не только жилье, но и "невероятный шанс" разделить его с прописанным в нем человеком. Некоторые осведомлены об этом и делают такую покупку осмысленно, для других это становится неприятной новостью уже после завершения сделки. Знал ли покупатель об этом или нет - особой разницы нет, потому что факта это никак не меняет. Соответствует ли законодательству покупка квартиры с прописанным человеком и как этого человека выписать?

---

Законна ли покупка квартиры с прописанным человеком?

Покупка квартиры с прописанным человеком абсолютно законна. Российское законодательство не содержит никаких норм, запрещающих продать жилье, в котором кто-то прописан. Чтобы не получить внезапный сюрприз в виде прописанного, разумные покупатели обычно прибегают к услугам юристов – а хороший юрист не забудет включить в договор на приобретение пункт о том, что в приобретаемой квартире не должно оставаться ни одного прописанного гражданина. Другое дело, что некоторые пытаются сэкономить и от услуг юристов отказываются – но тогда любые внезапные сюрпризы и их последствия будут только их ответственностью.

Нагляднее всего это продемонстрирует пример. В ходе предварительных переговоров продавец настойчиво утверждал, что он – единственный, кто прописан в квартире. И перед получением денег оп сделке он документально подтвердил, что выписался из этого жилья и прописался в другом месте. Покупатель передал оговоренную сумму, вступил во владение недвижимостью – и тут же узнал о существовании бывшей жены предыдущего собственника, которая все еще прописана по этому адресу. Искать продавца и что-то от него требовать поздновато – нужно или связываться с женой и настаивать на выписке, или искать какие-то другие способы ее выписать.

Но, возможно, все не настолько мрачно? Ну прописан кто-то еще – что тут такого?

Как осложнит вашу жизнь покупка квартиры с прописанным человеком?

Серьезных проблем – три.

Самая очевидная сложность – это необходимость мириться с тем, что помимо тебя, законного собственника и покупателя, в этой квартире живет еще кто-то, кому здесь совершенно не место. И этот кто-то – человек абсолютно посторонний, но при этом может порыться в холодильнике или в вещах, занимает санузел, ложится и просыпается по собственному расписанию – и все это вам мешает.

Вторая трудность – это необходимость дополнительных затрат для оплаты коммунальных услуг. Причем повезет, если прописанный посторонний окажется хотя бы минимально понимающим и будет вносить свою долю в эти платежи – но ведь может сложиться и по-другому, так что это как минимум – неприятно.

Третья трудность возникнет в случае, если вы захотите эту квартиру продать. Потому что новый покупатель может оказаться более расторопным и рациональным – и потребует выписать абсолютно всех, кто прописан в квартире. И не важно, имеете ли вы к прописанным отношение или нет – вам решать эти проблемы, иначе сделка попросту не состоится.

Как не совершить покупку квартиры с прописанным человеком?

Как не совершить покупку квартиры с прописанным человеком? На самом деле это нетрудно – нужно перед покупкой не полагаться на слова продавца, а проверить число прописанных в официальных бумагах.

Взять такие бумаги можно в местной управляющей компании или в ЖЭК – потому что обычно паспортные столы располагаются именно там, и все прописанные в любой из квартир обслуживаемого участка будут там отмечены.

Но здесь есть тонкость. Даже если вы – покупатель, для управляющей компании или ЖЭК вы все равно – посторонний человек. И никакой информации по квартире вам никто предоставлять не обязан до тех пор, пока вы не стали ее собственником. Значит, справку, в которой детально будет расписано, кто на этой жилплощади прописан, нужно запрашивать у продающей стороны. И любая заминка с такой справкой или тем более отказ в ее предоставлении – это тревожный сигнал, и от подобной сделки будет разумнее отказаться.

Как быть, если покупка квартиры с прописанным человеком уже состоялась?

Как быть, если покупка квартиры с прописанным человеком уже состоялась? Итак, случилась неприятность: справку вы не затребовали, прописанного постороннего гражданина вы упустили из виду, и сейчас нужно принимать решение о том, что делать.

В первую очередь следует выяснить, в каких отношениях прописанный человек состоит с тем, кто вам продал эту недвижимость. Потому что если он продавцу родственник, то на помощь вам придет второй пункт 292-й статьи российского ГК – который позволяет выселить и выписать любых таких родственников на законном основании, ведь произошел переход прав собственности.

Если родственником такой прописанный не является, нужно выяснить те основания, на которых он занимает жилплощадь. И в случае отказа освободить квартиру следует подавать иск в судебные инстанции о том, что это гражданин был прописан до момента, когда квартира была переоформлена на нового собственника, и прав в ней находится у постороннего человека нет. Надо отметить, что сложностей в этом обычно не бывает, но нужно пережить тот временной интервал, пока суд не примет соответствующее решение и не настанет момент избавления от жильца-сюрприза.

---

Как выписать нежелательного жильца в случае покупки квартиры с прописанным человеком?

Как выписать нежелательного жильца в случае покупки квартиры с прописанным человеком? Начинать нужно с попытки урегулировать проблему досудебным путем и попробовать поговорить с прописанным. Попытаться объяснить, что какие бы отношения не связывали его с бывшими владельцами – этих владельцев уже нет, собственники сменились, и новые владельцы не намерены терпеть в своем жилье никаких посторонних. Поэтому самым простым выходом для этого гражданина будет съехать и выписаться самому. Не нужно считать такой подход безнадежным – практика показывает, что многие прислушиваются к таким аргументам и выписываются, автоматически избавляя вас от проблем.

Но если никакого эффекта беседа не произвела, то единственным путем добиться соблюдения своих законных прав будет обращение в судебные инстанции.

Как правильно это сделать. Следует:

• - Направить прописанному гражданину грамотно составленную претензию (очень желательно, чтобы это был не просто скачанный из интернета образец, а проверенная юристом и действительно грамотная претензия), в которой будут требования о том, чтобы гражданин выписался из квартиры на основании того, что право собственности перешло к новому владельцу. Вручить претензии нужно так, чтобы факт вручения можно было бы подтвердить в суде – для этого подойдет личное вручение при свидетелях или почтовое отправление с подтверждением получения;
• - Дождаться реакции на претензию. Обычно реакция отсутствует, но как раз на этот случай в действительно грамотно составленной юристом претензии будет прописан срок, до которого прописанный обязан выписаться сам;
• - Подготовить все бумаги, которые потребуются для судебной инстанции;
• - Составить и оформить исковое заявление, соблюдая все требования и положения 131-й статьи российского ГПК, и направить его в судебную инстанцию вместе с подготовленными бумагами. Очень и очень полезно, если такое заявление тоже будет не образцом из интернета, а составленной опытным жилищным юристом бумагой, в которой будут учтены все особенности вашей ситуации и все нюансы относящихся к теме нормативных документов;
• - Оплатить предусмотренную на этот случай госпошлину и позаботиться о сохранении соответствующей квитанции;
• - Присутствовать на судебных заседаниях и получить итоговое судебное решение;
• - Дождаться вступления этого судебного решения в силу;
• - Обратиться в МФЦ или паспортный стол, не забывая взять с собой решение и все бумаги по делу, где составить заявление о том, чтобы выселить прописанного человека на принудительной основе.

---

Какие документы будут нужны для судебной инстанции?

Обращение в судебную инстанцию потребует таких документов, как:

1. Паспорт нового владельца (или владельцев – если их несколько);
2. Договор, по которому квартира перешла к новому собственнику;
3. Выписка из ЕГРН, где будет указан новый владелец жилья;
4. Подтверждение оплаты госпошлины;
5. Исковое заявление;
6. Если делом занимается ваш представитель – то потребуется доверенность, подтверждающая его полномочия.

В зависимости от того, кем именно приходится прописанный бывшему владельцу квартиры, и о нескольких других нюансов, может потребоваться тот или иной дополнительный документ.

---

Каких расходов потребует выписка нежелательного жильца в случае покупки квартиры с прописанным человеком?

Чисто теоретически, процедура оплаты не требует.

Однако на практике это не совсем так, потому что:

1. Подача документов в судебную инстанцию попросту не состоится, если не будет подтверждения оплаченной госпошлины. А такая оплата, как об этом говорит третий подпункт первого пункта статьи 333.19 российского НК, составляет на настоящий момент 300 руб.


2. Если в деле участвует представитель, то оформление на него доверенности и ее нотариальное заверение потребуют расходов в диапазоне от двух до пяти тыс. руб.

Как быстро произойдет выписка нежелательного жильца в случае покупки квартиры с прописанным человеком?

Точные сроки заранее предсказать почти нереально. Опыт практического разрешения подобных ситуаций позволяет говорить о том, что на решение вопроса уйдет примерно 5-6 месяцев, потому что:

• - Этап ожидания реакции на вашу претензию требует как минимум одного месяца;
• - Два месяца (или более) займет судебный этап решения вашей проблемы;
• - Один месяц потребуется для вступления судебного решения в силу;
• - Не меньше двух недель придется ждать, пока гражданина выпишут.

Так что самый оптимистичный прогноз обычно – пять месяцев.

Приятно будет узнать, что если после вступления в силу судебного решения прописанный будет отказываться выписываться, то можно смело обращаться в полицию. Первый отказ обойдется прописанному в штраф величиной две тысячи рублей, а дальнейшая настойчивость и категорическое нежелание выписываться – к лишенную свободы в рамках двухлетнего срока.

---

Что делать, если прописанный – ребенок?

Нельзя сказать, чтобы такая ситуация была удачей – детей выписать намного труднее. Как минимум потому, что их нельзя выписать «в никуда» - законодательство требует, чтобы при выписке был указан конкретный адрес, по которому выписываемый ребенок будет жить дальше. Ситуации бывают разными, и здесь вам точно потребуется адвокат – чтобы выработать стратегию действий с учетом всех особенностей вашей ситуации.

Что меняет право на пожизненное проживание?

Практически все. Потому что право пожизненного проживания – это не художественная метафора, а буквальный факт: такой человек может проживать в этой квартире до завершения своей жизни, и изменить это не может даже суд. Единственный способ – договариваться.

Самый правильный выбор

Если уж случилось так, что вы сделали покупку квартиры с прописанным человеком, то следует знать: выписка такого гражданина обычно оказывается делом сложным, достаточно длительным и редко обходящимся без участия судебных инстанций и полиции. А это значит, что помощь юриста здесь будет как никогда кстати, ведь опытный профессионал всегда подскажет вам, что делать и как себя вести в том или ином случае, и представит ваши интересы в любых инстанциях – и в суде, разумеется, тоже. Так что если есть способ отыскать самое эффективное решение для вашей ситуации – этот способ отыщет именно юрист.

---

02 февраля 2020 года.